作者：潘鹞

随着今年成都、重庆的房价水涨船高，两地之间遂宁、南充乃至不少区县的楼市，也在一系列中心城市限购的挤压效应下，量价齐升。当然，以“川渝之心”和“成渝经济带的宜居元坐标”著称的遂宁蓬溪县，在这一轮行情中，因其先天的生态优势，和突然崛起的改善需求，进入了快速去库存状态。这也给了品牌房企以低地价进入上行二级市场的机会。

蓬溪有“川渝之心”、“九市要冲”的优势交通、经济区位

供不应求开盘即清盘

今年以来，蓬溪住宅一直处于供不应求的状态，各项目开盘就接近清盘。2017年1-7月蓬溪县批准预售面积24.4万平方米，处于近五年来的历史低位水平，蓬溪房地产市场阶段性供应不足。1-7月蓬溪县实现房地产销售面积30万平方米，月均去化速度4.3万平方米，处于近五年最高水平，市场需求旺盛。

蓬溪当地每个项目开盘都会引来返乡置业人潮

价格上行存量仅3个月消化一空

2016年8月-2017年7月蓬溪商品住宅销售价格保持稳步增长，当下成交备案均价4037元/平方米，处于近一年的最高水平，并且还有继续上行的趋势。1-7月蓬溪县房地产供销比持续下降，整体达到1：0.8，处于近五年最低水平，整体风险可控。截至2017年7月底，蓬溪可售商品住宅不到1000套，按照今年月均430套的速度计算，完成现有存量去化仅需要三个月，蓬溪进入房企拿地的窗口期。

 

2016年8月-2017年7月蓬溪商品住宅销售价格（元/平方米）

土地储备所剩无几正好补仓

近两年，蓬溪的土地成交价主要集中在100万元/亩以下，住宅用地成交楼面地价区间从517-936元/平方米；商业用地成交楼面地价区间988-1986元/平方米。截至8月末，蓬溪住宅成交均价已经达到4037元/平方米。这意味着中间留下了3200元左右的价差，能够确保开发商打造更高品质的项目，保证资金周转效率。目前，15年、16年供应的地块经过1年多的市场消化，当地市面上的土地储备已经所剩无几。

进入2017年下半年，目前蓬溪楼市供应的主力户型主力面积在80-110平方米之间，而目前成交客户的主流户型需求在120-130平方米，已经进入改善型需求主导，供需产品户型尺度不相匹配。这给了未来进入的房企差异化发展的机会，并对新项目的精细化户型划分和打造提出了新的要求。

改善型需求增长导致和蓬溪刚需产品为主的结构出现错位

提升空间大可一盘独大

目前蓬溪的部分小区的整体布局、单体建筑造型、建筑立面设计、立面材质等方面具备升级的空间，有机会打造更加具有高端品质感的领先社区。同时，蓬溪社区物管发展处于起步阶段，几乎无品牌物管服务商入住，从物业服务层面讲，蓬溪市场具备发展的空间。

蓬溪县城建成区面积不大，更多依靠口碑传播，相较成都、重庆等城市，营销成本较低，有效提升蓬溪房地产项目开发的盈利性。蓬溪现有楼盘的营销手段薄弱，而这为后入企业提供了广泛的营销创新空间，同时基于城镇建成区平面空间小、供应地块面积大、购房客户集中的特点，新进入的开发商营销手段的创新，有很大几率实现对全域客户的吸附，实现一盘独大，独占市场的局面。

主城区大型地块面世机会乍现

为了缓解房源库存不足，2017年蓬溪城市投资价值推介会，将分别于8月30日在遂宁东旭锦江国际酒店，9月1日在成都环球中心洲际酒店盛大召开。

会上，将推出主城区赤城组团7宗、普安组团2宗、金桥组团概念地块等优质城市资源。尤其是主城区普安组团2宗优质地块，合计120亩，即将于9月4日走上拍卖台。如此大面积的地块在成渝都较少见，适合同一家房企拿下做统一的打造和运营。

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