很想写篇关于开发商的文章，手痒的狠！

但这类文章不好写，原因有四：

1、开发商的社会形象仍未能有效改善，我说他们好话，部分网友会有意见，认为老杨没有道德感。

2、老杨经常为开发商上课，写到开发商的某些负面特征，有些企业可能对号入座，从而怨责老杨。

3、聊到开发商的境遇，必定涉及到调控政策，可能让相关部门觉得是在”妄议“。

4、开发商的经营行为，涉及因素很多，比如某个老板也认为当前在某个城市拿地时机不好（认可老杨的市场研判），但如果不拿块地，这个城市的团队没活干了，团队会涣散，人才会流失，建设一个好团队不容易呀。

正由于上述顾虑，所以老杨常作市场分析，而极少专门分析房企。

今天，就偶尔放肆、放荡一小把吧。

中国的主流房地产开发商（不含持有物业为主者），主要做的事有三件：买地、卖房、融资。

在楼市黄金年代，卖房不是工作重点，太好卖了。融资也不成问题，银行贷、IPO、发债、信托等都好办，一堆机构排队等着融资给开发商呢。工作重点在于拿地，而拿地难点是如何与地方官员搞好关系，从而低价拿地！

告别楼市黄金年代，准确的说是2011年以来，全国房价涨幅收窄，房企利润率下滑。土地出让市场趋于规范，尤其是新一届领导执政后大力反腐，很多地方官员不敢在土地出让方面与开发商玩暧昧了。于是，拿地成本大增。同时，随着房地产调控的持续进行，随着金融监管加强，随着金融机构对房地产风险意识的提高，融资难度与成本也在增加。

开发商赚钱越来越难了，甚至偶尔还有项目赚不到钱。而赚钱的关键，就是拿地的时机与城市选择！在三个环节中， 拿地的重要性，远超卖房与融资。

举个例子，总部位于东部某二线城市的某大中型开发商，以前拿地都是老板说了算，仅凭感觉、凭意气拿地，甚至不需要投研部参与。结果每到房地产短周期的降温期，企业便遭遇经营困难。

几个月前，他们邀请我去讲市场。原来，经历企业股权结构变化之后，新的管理人非常重视市场研究，将与拿地相关的前期市场形势研判，放在了企业经营的重要位置。

其实，上述案例并不奇怪。在中国多数开发商内部，拿地这件事，多数集权于老板或老总（国企）一人。但至少是，部分开明的决策者，会听听同事的建议，听听同行的想法，听听外部专家的建议。老杨所熟悉的开发商老板老总，或是曾邀请老杨讲课、交流的老板老总，还是愿意倾听众议的。

老杨讲句公道话，过去很多开发商老板的发家，以及企业的发展壮大，固然有很多自身的”企业家优秀禀赋“的因素，但也离不开某些特定特殊政商资源。

而在当前全新的政治环境、楼市告别暴利时代、土地市场竞争公开化、透明化，过去那套玩法，越来越玩不下去了。于是，你会看到近几年，部分大中企业增速放慢了，个别企业甚至涉及官员落马而元气大伤。

与此同时，大家看到一批企业反而加速增长，比如碧桂园、融创、旭辉、中梁、中南、蓝光、新城、正荣等等。这些企业是民营企业，他们共性之处是：尊重市场、学习市场、适应市场、驾驭市场，向市场要饭吃！

这些新型的、快增型的开发商，对市场研究非常重视，将市场形势预判列为辅助决策的关键因素，他们将拿地这一环节，看得无比重要！而拿地的决策，是建立在对市场形势预测的基础之上的。

那么，如何提高对市场预测的靠谱率？ 这里以老杨熟悉的两位老板说事。

旭辉是近两年来行业内的公认黑马，业绩持续快增，而且是拿地相当精准的一家企业，这与董事长林中对市场研究、形势预判的高度重视、浓厚兴趣、自身禀赋密不可分。

今年以来，行业内又曝出一匹黑马：中梁。这家原来总部在温州，深度经历了2011至2015年温州房价大跌。但非常神奇的是，他们居然挺了过来，而且在2016年初将总部搬至上海。而且，去年以来在三四线城市暴拿地，今年业绩暴增，将本轮三四线城市的补涨行情吃得欢乐开怀。董事长杨剑，是位擅于反思、总结、预判的领导，思路开阔、眼光毒辣。

这两家暴增型、黑马型企业的老板，很清楚企业竞争的要点在于高水平、高质量的拿地，所以对市场研究和预测都很重视，所以都喜欢邀请外部专家交流。也正如此，老杨才有机会接触到他们。

接下来，聊聊当前及未来一两年，开发商将会流得泪。

经过上述大致的分析，可以知道近几年有些快增型企业的成功因素。但去年以来，政策环境与市场形势正在发生方向性变化。无论是快增型，还是慢增型，还是不增型企业，都会面临一些困难和挑战。

当前与未来两年，紧扣拿地与卖房，剖析开发商的六种苦逼。

一、拿错地，亏钱卖。

地拿错了，项目就很难赚到钱。地拿错了，后面所有环节的工作都难做。拿地是否拿错，不是由拿地时决定的，而是由卖房时验证的。每个开发商都不想拿错地，但开发商拿地时对市场走势的预判，却常犯错。

大家还记得2016年4月，我曾写过一篇文章（点开可看）：请警惕，中国楼市“绞肉机”的狰狞一面！在苏州地王最多、最热闹、开发商最激进的时候，我撰写此文警示风险。

结果，不幸被言中，2016年4月至2016年四季度，苏州出让了很多宅地，诞生了很多高价地，如今已有部分项目入市，总体销售情况很差，部分项目属于亏本赚吆喝。

苏州的地王（或高价地）亏钱销售的现象，在全国范围内，是最突出的！主要原因是，过去一年来，苏州楼市降温了。房企拿地时是按卖房时房价还会上涨三成至五成来测算拿地价的，结果卖房时房价没涨那么多，甚至部分板块房价跌了。

其他城市也有亏钱项目，比如合肥。2016年春节之后至9月，合肥房价暴涨，史无前例的暴涨（导致2016年合肥房价涨幅全球第一），炒房者疯了，开发商也疯了，于是在那个时段，诞生了很多高价地！

结果，2010年10月调控之后，合肥楼市持续降温，滨湖等部分板块的二手房价明显下跌了。于是，部分高价地被套，想要开盘，只能亏钱卖，比如下表，合肥本地媒体统计的亏钱卖项目。关于合肥楼市，2016年10月我也专门写过文章，提示过风险（点开可看）：合肥楼市仍火爆，我为何发出橙色预警？

在一二线城市，一般而言，毛坯交房的中高档商品房，房价要比楼面价高5000元左右，才能不亏钱或微利。当然，如果少数不良开发商恶狠狠的偷工减料、降低建筑或小区配套的标准，那就另当别论了。

二、拿对地，不让赚。

本轮房地产调控，有一个政策的严厉程度，明显超过以前的调控，那就是：限价。

因为，本轮房地产调控，中央部委下达的目标简单而严厉：房价环比不增长。否则，约谈，问责。而且是动真格的。

在这此背景之下，热点城市，尤其是被圈住的那些城市的的长官，史无前例 ，压力山大。

于是，他们不约而同的想到了一个简单粗暴的行政管制措施：要求新房销售价格，不能高于本楼盘上一批房源售价，或不高于本板块其他新房的平均售价。

这也就是说，不管你这个项目之前的拿地成本有多贵，也不管真实的市场价

是多少，反正你这个楼盘只能卖这个价。

举个例子，某个楼盘，拿地时楼面价10000元，当前市场房价是17000元，也就是说之前拿地的决策是正确、英明的，这个开发商的决策者（或者是老板，或者是职业经理人），对于市场的预判水平较高，拿地的行动很给力。

但是，地方部门允许的销售价为不超13000元。怎么办？有些开发商选择暂不领预售证，有些开发商无奈领证但同时变相多收费（捆绑车位、装修，茶水费）。然而，今年3月之后，很多热点城市进一步收紧政策，打击变相多收费。

苦逼或苦逼！拿对地，不让赚。这类现象最突出的城市：南京！限价限得太严厉了。很多项目开盘日光，不是说楼市有多繁荣，而是定价被压制得幅度很大，新房与二手房价格倒挂显著。其他城市，还有武汉、长沙、成都等。

对于地方政府的这种行为，我认为不妥当，开发商拿地的时候，购地合同中没有限定房价，高价拿地之后却不让按市场价出售，违背了商业规则和契约精神。

对于开发商的决策者来说，如果是在政府调控之前拿地，当前遭遇这种惨剧，确实怨如窦小娥。如果是在调控开始之后，甚至在某个热点城市，比如南京已经开始限价后，仍激进式的在南京拿高价地，那就属于决策失误了！相当于：左脸被政府刚打过，又主动把右脸伸了过去。

那么说，是否说开发商暂时不领预售证，就可以规避风险？答案是：不一定！

逻辑倒也简单：当前处于调控敏感期，房价仍在高位，限价不会放松。而等到限价放松时，楼市必然已经降温。

这也就是说，当前市场价能卖17000，政府审批价13000，你不愿领证。等到楼市明显降温，比如一年后，政府不再限价了，开发商终于可以自主卖房了，结果市场价已跌二成多，只能卖13000，否则卖不动。而此时，这个开发商的这个项目融资成本，却额外增加了6-15个百分点！

对于这些苦逼的高价地项目来说，头上有把刀，早晚都得被砍。哭吧哭吧不是罪……

三、想卖房，不让卖。

不管你是高价拿的地，还是低价拿的地，如果属于高端项目，则在很多热点城市，在过去一年左右，很可能遭遇过拿不了预售证。

由于地方部门要努力做到：房价环比不增长。则除了限价之外，还有一种更简单的办法：停售。对于高端楼盘，暂不发预售证，如此既能拉低全市成交均价，又能造成新房成交量下滑（降温指标），调控效果不赖嘛。呵呵。

还有一种情况，预售证审批通过了，允许开发商卖房了，但控制网签节奏，据说某省会城市当前压了2万多套房，都没网签。对于开发商而言，购房者没有网签 ，则个人贷款就没法发放，导致资金回笼慢。

哪个开发商不缺钱？大陆开发商的钱大多是借贷的，资金是有成本的。每个开发商都希望资金尽快回笼，越快越好。

钱！钱！钱！唉，苦死了……

四、拿错地，不让囤。

错误的拿了高价地，以前还有一种方式：囤地、或拖延开工、或开工之后磨洋工。类似熊，冬天来了，倒头就睡，春天来了再出来活动。

对于这种行为，多数情况下是违规的，因为很多年前，法律或政策就曾有相关规定：开发商拿地之后有开竣工的时间要求。比如，拿地后一年不开工罚款20%（按土地款），两年不开工无偿收回。

只是，有法不依，有规不行，执法不严，在中国乃常见之事，在项目开竣工这个领域，更是如此。

然而，2017年4月，两部委下发了一个文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对于供地和新盘建设，提出了新的要求（点开可看）：央委终于忍不住放了第一炮，砍出四板斧！

要求：严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。

另，最新消息：国土资源部有关负责人在近日召开的全国土地利用管理工作会透露，近期国土部将在房地产热点城市开展住宅用地出让合同执行情况新一轮大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

看来，有些开发商还想像以前那样：装熊倒头睡，这次难度可就变大了。

另外，老杨预计本轮房地产短周期的降温期，将比以前拉长，过去半年至一年的短冬，将拉长为两年左右的长冬。冬夜漫漫，能睡得着吗？如果半夜睡来，肚子饿，咋办？

开发商大佬们，好好想想吧，晚哭不如早哭，大哭不如低泣……

五、想降价，业主闹。

不管拿对地，还是拿错地，有些开发商非常识时务，或者资金链紧张，不愿意捂盘了，在少数楼市已经降温、成交量萎缩的城市，打算降价出货，抢先回笼资金。

然而，老业主不高兴了。下面近期两个降价促销被闹事的楼盘，涉及到合肥与无锡。

这两个项目的开发商，是否内心有些崩溃？我想卖市场价的时候，地方政府不让卖，如今我想响应政府号召，降价卖房，老业主又来阻挠！去哪说理去？！

六、想坚守，阵已乱。

总是有些外行人，会认为开发商是一个团结一致、共扛房价的神奇集体。他们拿地了高价地，必须卖出高价高。他们与政府关系铁，政府肯定会帮他们。

其实，困难面前、危机来临，他们各自为战、各自保命。一般而言，人们会倾向于认为国企不必担心市场风险，民企才需要关注市场变化与防范风险。

但是，近日一份通知，让民企开发商看后，不禁浑身冒冷汗！

9月5日，湖北省国资委发出“关于谨慎投资房地产的通知”，要求两条：一、从9月5日起，省出资企业及其各级子企业对房地产新增投资持谨慎原则，严控风险；二、省出资企业及其各级子企业所有在建、在售房地产要加快建设进度、销售进度，确保资金尽快回笼，降低杠杆。

据老杨所知，过去十几年，全国从来没有出现过类似通知。

2010年，国资委曾要求几十家央企退出房地产开发业，那是因为楼市太肥，不想让央企在这个行业胡吃海喝、扰乱市场秩序！而这次武汉国资委的通知，却是警示风险！

某些开发商，你有多少泪要流？ 未来，还有几百个日日夜夜！

一种泪，是委屈的泪，被人误解。

一种泪，是挨打的泪，被人欺负。

一种泪，是脑子里进的水，怪自己。