特色小镇是近两年最火热的市场风口之一。

从2014年，时任浙江省省长的李强首提“特色小镇”的概念，到2015年，浙江首次批复了37个省级特色小镇，再到2016年，十三五规划明确提出加快培育特色小城镇，再到近期，住建部公示了全国第二批276个特色小镇名单。

在中央政策推动下，全国各地特色小镇建设如火如荼，产业、资本、房地产等第一层级相关力量率先参与进“特色小镇”的大命题中。

但由于特色小镇建设尚缺乏成熟的运营模式，难免遭遇“地产开发”的模式套用。前景很美，房子建造很快，然后呢？如何真正吸引“人”留下来生活？很多特色小镇的长线运营陷入迷途！

近日，界面楼市频道走访了奥伦达部落∙原乡，独家对话奥伦达部落品牌发展中心总经理王斌先生，深入了解这座美国西部风情的度假小镇，是如何将特色产业与奥伦达聚落文化和心身健康系统组合运营的。奥伦达部落通过搭建“资本同创、运营同创、文化同创”的三同创模式，将“人”的产值力量发挥最大，打造出休闲度假特色小镇的长线运营闭环，对中国的特色小镇发展有积极借鉴意义。

创造聚落文化，提升居民黏性

“特色小镇要实现长线运营，必须做到长效创造价值，创造社区亚文化将人群聚合起来，然后实现社区文化变现，”王斌表示，“特色小镇不能用房地产的思维运作，拿地卖房赚快钱，将后期运营链条割裂开，这并不符合国家规划的初衷。”

王斌曾亲身参与奥伦达部落商业模式搭建和第一张会员卡的研发工作，聚落文化是奥伦达部落的运营基点，以聚落会员制推动圈层文化建设。王斌透漏，奥伦达部落运营的第一步就是想方设法提升乡民（原乡业主的昵称）的回乡率，除了培养乡民对小镇的黏性，更重要的是只有提升了回乡率才能确保小镇服务实体运营的经营成果。

奥伦达部落的聚落运营前期，主要通过“做社区活动”，来打造社区亚文化，提升乡民的“回乡率”。奥伦达部落人深入了解小镇居民的精神层面的需求，定制化推出徒步、登山等活动，尽管王斌在访谈中并未过多言说前期运营的艰辛，但从其回忆运营人员一家一户服务的过程，可窥见奥伦达部落人的不易。

“若是没有文化，没黏性，没有圈子归属，就聚集不了人气”，王斌坦言，奥伦达部落的“聚落运营”模式解锁社区长效运营的关键。于是，话剧社、花友汇、油画苑、合唱团等上百个聚落涌现，且都做得风生水起，这些聚落将“乡民”们牢固地黏合住。奥伦达部落话剧社社长、知名演员徐松子曾说：“我为什么到这个地方来？是源于我的一个梦。我是搞艺术的，奥伦达部落不惜代价给我们提供了平台，让乡民受到最好的艺术熏陶，而且在这个过程当中我们成为非常好的朋友，我觉得在艺术上，我的身心都复活了。”

当然，奥伦达部落聚落运营模式很重要的一环是实现聚落文化变现。行业内大部分人都认为做运营很难盈利，当然，相对于房地产开发这样的“快钱”来说，运营本身就是赚“慢钱”的事。而奥伦达部落通过多年的探索与实践，使得运营收入成功地成为集团盈利的核心板块之一。

奥伦达部落通过文化同创，将聚落社群和酒店、餐饮等业务线打通，让会员成为奥伦达部落文化产业的原创者，会员原创文化所塑造的IP交由奥伦达部落进行商业策划与经营性管理，由会员原创文化IP所产生的收益由奥伦达部落与会员共同享有。

王斌以奥伦达部落∙原乡目前正在打造的博墅为例：业主将自己的物业托管给奥伦达部落西镇酒店运营，而西镇酒店则根据业主的个人经历、成就，结合其个人在奥伦达部落参与的聚落文化特征，将此物业打造成带有其个人博物馆性质的酒店居住用房，再出租给前来度假的访客使用。这样一方面确保了业主空置物业的利润产出，同时也满足了业主在个人情感与梦想追求上的实体实现，更向外部访客传递了奥伦达部落实实在在可感知的生活方式与生活价值。

运营反推地产，经营成果共享

为更好推进特色小镇建设，奥伦达部落独创“资本同创、运营同创、文化同创”的会员与企业间的三同创模式。

通过资本同创，将会员变为奥伦达部落运营项目的有限合伙人，会员合伙人投资项目，奥伦达部落对项目进行商业运营；

通过运营同创，让会员成为奥伦达部落运营项目的经营合伙人，会员将个人固定资产委托给奥伦达部落做经营管理，经营成果由奥伦达部落与会员合伙人共享；

通过文化同创，让会员成为奥伦达部落文化产业的原创者，会员原创文化所塑造的IP交由奥伦达部落进行商业策划与经营性管理，由会员原创文化IP所产生的收益由奥伦达部落与会员进行合理分配。

王斌不无自豪地将奥伦达部落运营模式概括为：彻底将“人”的产值力量发挥到最大。

奥伦达部落∙海坨山谷是位于京北的瑞士风情特色小镇，王斌透露集团在项目运营前期并未投入一分钱，一百辆房车的募集全靠“会员粉儿”的初始投资。

奥伦达部落的开发模式不同于地产导向的特色小镇建设，而是以长线运营思维去反推地产建设。先把产业铺设到位，而后根据入驻居民的生活需求，进行居住功能区的打造。

有人曾以开发商的身份来描述奥伦达部落，但是王斌表示，其实奥伦达部落并不是开发商，很早就转型做运营商了。奥伦达部落较早认识到，“纯做房地产模式不可持续”，于是，集团将城市市区内的住宅产品加速去化回款，而后全面回归到特色小镇的运营中。

目前，奥伦达部落在全国范围内已经拥有十大特色小镇，分别是：奥伦达部落∙原乡（美式西部度假小镇）、奥伦达部落∙湖城（葡萄康养度假小镇）、奥伦达部落∙海坨山谷（瑞士运动医养小镇）、奥伦达部落∙五云山（意式文化度假小镇）、奥伦达部落∙雪野湖（英式人文度假小镇）、奥伦达部落∙罗浮山（岭南医养文化度假小镇）、奥伦达部落∙崇明岛（高端运动生态康养度假小镇），以及位于郑州新密地区的黄帝康养度假小镇、位于北京延庆的卫城文化康养度假小镇和位于承德丰宁地区的国际心身医养度假小镇。奥伦达部落将特色小镇覆盖了环渤海经济圈、中原经济区、长三角经济圈和粤港澳大湾区四大区域。

颇具乌托邦情节的刘向阳，是奥伦达部落的创始人，曾这样描述理想中的生活：与志同道合的一群人，从真实的面对自我开始到共创造共分享；借由有机健康的生活、艺术对幸福灵性的启发、信仰和爱的传递，推开一扇通向心灵豁达和随性的人生之门，选择真实本我的生活，实践幸福梦想。

奥伦达部落通过特色小镇的打造，带领更多人，踏入了生活的理想国度。

作者：曹然然