9月15日，上海市政府新闻办正式公布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，提出了26条建设住房租赁市场的具体措施，目标是到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

这一实施意见，是对国务院要求的回应。上海发布将《实施意见》总结为五个措施：保障租赁当事人合法权益；建立住房租赁平台；加大租赁住房供应；培育租赁市场供应主体；加强住房租赁监管。

上海之外，广东已经在7月底发布了同题文件，北京也在8月将培育租赁市场的意见稿面向社会公布。此外，深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等首批开展住房租赁试点的单位，政策的酝酿与发布也指日可待。

记者将北京、广东和上海的培育租赁市场的文件以及相关政策进行对比后发现，在保障租房人权益，建设统一的租赁平台，鼓励企业将手中房子转售为租等条款上，各个城市的政策表述虽然略有差异，但总体相似。

上海的决心体现在在对租赁型土地和国企的支持上，在实践上也已经走在各个城市前列——政府如果要在住房租赁市场唱主角，最核心的问题是握有大量可供调控的房源。

北京建设租赁用房是通过在产业园区、集体建设用地上进行规划建设。广州的政策中，提出了将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，而此时，上海已经卖出了6个“租赁用地”，还有10块地公开挂在了土地市场上。

同时，虽然北上广都提出了鼓励租赁企业的发展，但是在上海的官方发布中，明确提出“将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石”。

租售比失调和租赁房数量有限，是城市建设租赁市场最大的两个绊脚石。开放租赁型土地和政策倾斜国企，让上海巧妙地绕开了租售比的困扰，专注于增加租赁房数量——毕竟，只有政府手中握有大量可供出租的房源，才能对市场产生影响力。

2016年，上海房价经历2016年的一轮暴涨子后，租售比达到为1:900，房价收入比约为25，即一套房子要出租900个月才能收回房价，上海家庭平均要不吃不喝25年才能买得起一套房。这已大幅偏离国际合理区间——租售比1:200-1:300，房价收入比4-6。

戴德梁行的数据显示，以租赁市场为主导的国际大都市其租赁体量占比达到50%以上——纽约340万套住房中共有218万套住房用于租赁，约占整体的64%，受政府租金监管住房约占整体租赁住房的61%；柏林196万套住房中160万套住房用于租赁，自住房仅占16%，而租赁住房租金全部受政府监管；伦敦322万套住房中165万套住房用于租赁，约占整体的50%。

而截至2015年底，上海约有910万套住房，其中租赁住房占比仅约20%，远远小于国际水平。上海“十三五规划”计划增加租赁住房70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为大幅增加租赁市场供应，符合国际大城市发展潮流。

上海政府建设租赁住房的决心不可小觑。根据2017年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》，未来五年上海将新增租赁住房约70万套，比商品房多出25万套。

7月底，上海首次推出了“租赁住房”性质的地块。短短的40天中，上海市累计推出16宗租赁住房用地，将来可以提供不低于约1.35万套的租赁住房。目前成交的六块地中，四块被上海地产摘得，其余两块分别被上海张江集团和上海嘉定新城发展拿到。这三家企业均为国企，拿地也都是以底价获取，楼板价在7000元左右，最高仅为1.2万元/平方米，仅仅是市场价的1/4或1/5。可以说，为了建设租赁住房，上海政府已经放弃了至少几百亿元的卖地收入。

依靠政府拨地和国企垄断拿地，可以确保可供租赁房源的大幅上升，但是加强城市租赁市场的建设及管理，让住宅市场的个人房源流入租赁平台，才是稳定市场的长久之计。

戴德梁行的伍惠敏认为，上海可以借鉴国际城市经验，鼓励签订长期出租合约；从共享公建及服务配套，逐步开放承租人的权利，如教育权、医疗权、就业权。此外，还可以设置房租指导价、控制涨幅等手段。

而这恰恰是政策的难点，毕竟长久以来，房子的所有权与学区、医疗等福利挂钩，从这一点来看，政策之手对于租赁市场的彻底控制，依然任重而道远。

戴德梁行认为，目前上海市场中的租赁对象大致可分为三类：高净值人士、“沪漂”及“新”上海人、廉租房群体。上海若实施“租售同权”，主要受众群体将为”沪漂“及”新“上海人，其约占上海常住人口的40%。近年来上海产业升级，岗位技能提升，随着低端制造业、服务行业外迁，未来这部分承租人将以“科创人才”为主，年龄集中在20-40岁，为刚毕业的大学生、高新技术人才、科创领军人物及创业人才，他们富有创新能力，是上海科技进步、经济建设的主要动力。

租售同权是否会对房价造成冲击？

伍惠敏分析，“租售同权”之后，“学区房”及公建配套优质板块的租赁价值提升，购买价值有所削减；但因上海整体租赁体量占比不高（约20%），优质区域的占比更小，所以即使租金价格提升，对整体房价的影响也是杯水车薪。