作者：天风

出台“限售”令的城市越来越多了，2年、3年、5年……不准卖，网友们将这称作“冻房”。

本轮调控最大的逻辑，不是打房价，而是打交易。保证楼市稳定，不大起大落。这个逻辑正在不断深化，未来还会继续加深……

众多的调控政策几乎都能起到“冻房”效果

房企和投资客必须学会靠自己的能力赚钱

调控政策，可以分成3类：

1、减少买房人的政策，主要就是限购、限贷。

买的人少了，交易自然就少了。

限购直接导致有资格买房的人减少，限贷让能买得起房的人减少。

限购限贷配合，就能保证买房的人经过一段时间等待，都有一定积蓄，降低金融风险。

2、减少房屋供应的政策。直接政策比如限自持等；比较间接的则是限价等。

减少买房人的同时，减少能卖的房子。供需平衡了，房价就不会大起大落。

限自持，就是让房企必须持有一定比例的住宅，只能出租不能出售，这直接减少了房屋供应。

而限价，虽然最初的出发点可能不是减少供应，但客观上减少了供应。

因为许多房企在政府批准价格没有达到自己预期的价位之前，都会挺着，不卖。

3、同时减少买房人、房屋供应的政策。这类政策包括限商住、限售等。

以“限售”为例，2年、3年、5年不准卖，那么，进入市场的二手房自然就减少了；同时，想快进快出的投资客不会买房了，买房的人也会减少，

而“限商住”的影响也类似，相关城市，开发商手中的商住无法再作为“类住宅”入市，房屋供应减少；因为要占用名额和使用全款等，当地购房者许多也不会再买商住房了。

有些投资者、房企认为“冻房”的政策和逻辑，会在2017年年底，或者2018年年初变化。

明源君认为，在2018，也许少数政策将变化，但“冻房”的大逻辑可能将继续。

而且，2018、2019，将出台更多长效机制。

怎么办呢？明源君有以下三个观点：

一、不管是房企还是买房者，过去许多都是靠周期赚钱，而不是靠自己的能力赚钱，以后所有人都必须靠自己的能力赚钱了。

二、对于买房者来说，必须放弃“短炒”的投机思维，深入研究城市和区域，从跟风炒房客，变成真正的投资者，赚长线的钱。这是考验技术考验功力的时候。

三、对于房企来说，必须会“赚慢钱”，让每一年的时间都因为企业的努力而产生价值。如果没有“慢”的能力，拿地半年就能开盘，却非要等2年，可能会白白赔进去财务成本。

下面明源君分头来说……

真正有水平的投资者 任何时候都能靠房子赚钱

只会跟风的投资者则可能会破产

对于房子这种大件商品来说，2年、3年、5年时间不准卖。时间是否真的很长呢？是否真的就没有办法赚钱了呢？

明源君觉得，那就要看你到底打算赚什么钱？自己又有怎样的水平？

过去的投资者，赚了3种钱。而现在的变化是：有的钱不可持续，有的钱则要靠技术了……

一、货币的钱：以后没有那么多了，有可能只能覆盖财务成本

大家先和明源君一起来看下中国的M2从1996--2015这20年的变化。

我们再来看看房价的情况。

1996年，深圳新房房价是4800元/平；2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。

1996年，北京商品房价是3869元/平；2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。

下面我们对比来看，看看下表，M2的倍数是高于房价增长的倍数的：

也就是说，过去的投资者，很多是赚了货币的钱。

但是，最近的迹象表明，货币逐渐收紧，不会像过去那么“大水漫灌”了。

为什么呢？因为

1、“冻房”前提下，本来就没有那么多交易，也就不需要那么多货币了。

2、因城施策，各地情况不同。因为经济下行，而出台全国性货币政策的压力小了。

所以，想赚货币的钱，越来越难。和杠杆下的财务成本相比，许多时候只能持平。

想赚货币的钱的人，恐怕是等的时间越长，会越失望，杠杆太高还有可能破产。

二、城市发展的钱：过去选对城市就能获得，以后可能要研究细分区域才能赚到

因为历史和体制原因，一线城市聚集了最好的教育、医疗、金融、就业等资源。

而且，这种资源之后还在逐渐增加：

一个街区新开一条地铁、新修一个公园、学校、购物中心，都会花很多钱，同时提升街区的品质，这些钱里的一部分，实际就分给了这个街区的业主们，每套房子从中获得几十万，要知道修这些市政设施花的都是大家的钱。所以这是一个财富再分配的过程。

以前，只要选对了城市，就能赚到这个钱。但是现在，同一个城市内，同一个城市群内，财富在分化。

比如，从去年深圳调控升级到今年，深圳有的房子涨了50%，有的则跌了10%，分化很严重。

为什么呢？因为城市化正在逐渐完成，每个区域几乎都有说得过去的学校、医院、交通等等了，区域、小区的细微差异正在成为新的价值标准。

下面这张图是日本东京都一个半小时的城市通勤圈，可以看到，其物理距离是60公里。

明源君认为，随着我国一些都市圈轨道交通的快速发展，未来50公里距离和30公里距离的2个区域之间，可能将没有本质区别，其价格差会缩小。

而从另一个角度来讲，距离城市中心距离相同的2个地区，如果一个有自己的产业，另一个没有，房价将产生本质区别。

日本东京都附近的区域，几乎每个地方都有自己独特的定位。

而少数没有独特定位的地方，房价只是同样距离区域的1/2！

也就是说，以后，在同一个城市，乃至离市中心同样距离的一个圆上，不同的选择，也会导致后期的财富出现巨大差距。

三、供需不平衡的钱：越来越复杂，不是任何人都能判断正确

之前买房子，只需要分一二三四线就好，三年一个周期，固定轮回。

深圳、上海、北京等地可用土地极其有限，每年能入市的土地、新房都有限，人口却在持续增加，住房需求远大于入市房屋，所以，房价持续上升，不管谁买都能赚钱。

可是调控政策层出不穷的“冻房”前提下，事情发生了变化：

1、限制人口进入，可以减缓人口增加。

2、限购限贷政策随时加码，人口增加不一定能变成需求；

3、需求不一定是购买需求，还可以转化成租赁；

4、房价一旦上升，只要继续“加冻”，需求立刻冰封；

总之就是说：政策几乎完全可以控制供需。

在政策本身成为市场决定条件之一的情况下，明源君至今还没有遇到声称自己能完全预测未来的人。在现在局面下，供需不平衡的钱，是很难赚的。

以后几年，真正的投资客，可以凭借自己的经验，精选城市和区域，赚城市发展的钱。

只要区域有前途，就不怕3年、5年的长期持有，而且持有越久赚得越多。

而想短炒，赚货币的钱、赚供需不平衡的钱的投机者，有成功的可能，但风险一定是大于机会的。

会赚慢钱的房企 能把时间变成钱

一二线城市的许多项目，目前都是左右为难：

1、高地价、限价令下，开盘越快，赚得越少。

2、不开盘继续等待，没有别的意义，就是赌限价令放开，而且输的概率很大。所有的等待，可能只能是成本。

3、等待期间，不知道自己还能做什么，来增加项目的价值。

中国的房企，以前都做得太快了，以至于很多人慢下来以后，就不知道怎么干了。

明源君认为，越是慢，越是考验房企，主要考验2个方面：

1、把时间变成钱的能力；2、坚持自己战略选择的定力；

以前许多房企挣到的钱，实际上和自己的能力没有关系，只不过是跟着大周期走而已。

比如，有2种情况是经常出现的：

1、房子做得太差，卖不出去，眼看要崩盘了，市场突然逆转了，结果反而赚了几个亿。

2、能力太差，一个小盘5年都开不了，结果周边环境变好了，把地卖掉凭空赚了一大笔钱。

以后，这2种情况出现的几率都会越来越低。

首先，大家都越来越专业了，招拍挂也越来越规范，不可能再有“捡漏”拿地的情况了。好的地块，大家都会抢得很凶，所有因素包括时间因素都会被考虑进去。地价会很高。

其次，市场整体暴涨的可能，在调控随时随地出新，“冻房”成常态的情况下，不可能出现了。

而有能力的房企，将不怕周期变慢，他们能把所有的时间都变成钱。

时间变成钱有3条路径：

一、通过城市运营，把本来不值钱的地变成值钱的地

瑞安在20年前，拿下现在上海新天地附近的地块做城市运营，把整个街区都打造得很有文化。旁边的“翠湖天地”住宅区2002年6月7月开始销售，每平方米售价就高达17000~25000元，而当时周边同类项目价格还不到8000，溢价100%。

同样是瑞安，其武汉新天地一期开盘价1.35万，而附近同类项目价格不到7千。

梅溪湖是长沙的岳麓的一块地，之前最著名的是当地出产葡萄，完全就是荒地的感觉，可是经过金茂集团10年打造以后，整个区域配套已经相当完善。有7—8所学校，有两栋双塔5A级写字楼，有一个很大的商业中心叫览秀城。此外还有医院，还有儿童娱乐中心。有国际范的梅溪湖国际文化艺术中心。

经过10年运营，目前梅溪湖的房价在长沙来说很高。

现在的各种小镇，其核心思路其实也是这个。

二、通过社区营造、社群运营，把软件变成钱

阿那亚通过社群运营、社区营造，把自己的项目变成了独特的项目。

在周围项目卖7000都去化难的时候，阿那亚二期定价15000—20000，仍销售火爆。而且老带新比例超过98%，几乎完全不需要营销费用。

三、先通过租金、服务赚钱，然后把资产金融化

日前，任志强在接受《中国新闻周刊》采访，谈到“企业自持只租不售的政策如何才能持续？”的问题时说“这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题。”

据明源君所知，美国有一家公司管理了10万套长租公寓，市值近千亿美金，而美国开发商市值高的也就两三百亿美金。

北京国贸30年不声不响干了100万平米，据说现在估值有1200--1500亿。一旦能变现，其收益也是很可观的。