文／江城

决定未来成都城市发展的 “ 中优 ” 规划近期正式发布，中心城区将迎来新生，而身居其间的我们，将获得城市发展的哪些红利？其间，房价又会呈现怎样的走势？UP君邀请到了金融界资深人士，跟大家聊一聊，中优后的成都会有什么样的改变，当然还会分析大家非常关心的房价问题。

首先我们来了解一下这个与我们生活密切相关的规划。

NO.1 什么是 “ 中优 ”？

中优就是中心城区优化。中优的范围是五环以内，面积共1264平方公里。五环位于绕城高速和第二绕城高速之间，包括成都中心城区和温江、郫县、新都等二圈层区域的一部分。

主要分为三个方面。

一是优化城市空间形态，侧重空间优化；

二是提高产业层次，侧重产业升级；

三是提升城市品质，侧重城市配套完善。

目的就是给我们一个更美丽宜居的城市。

NO.2 为什么要 “ 中优 ”？

成都越来越拥挤。人多，2016年常住人口近1600万，国内位居前列。车更多，全市汽车保有量424.59万辆，全国第二。地铁从十字形到米字型，再到网状，一直在修建，一直很拥挤。每年冬天不期而至的雾霾更是让城市蒙尘。成都跟北京一样都是环形城市，如何避免摊大饼式的城市发展方式，让城市更宜居是此次城市规划的初衷。

实际上，中优只是成都城市规划的一部分，整体规划包括中优、北改、东进、西控、南拓。中心城区由于土地面积有限，历史积淀厚重，因此如何优化是重中之重。

NO.3 哪些跟房地产相关？

由于我们要聊的是房地产和房价，中优规划中哪些跟房地产相关呢？

一是 降低开发强度，降低住宅和商业容积率

规定住宅容积率最高为2.5。简单来说容积率越高，房子盖得越密。对于发展商，容积率决定了土地成本在房屋中所占的比例。这两年地价猛涨，地价在房价中的比例要占30 ~ 50%不等，因此容积率降低意味着相同的面积上能盖得房子变少，或者说用于分摊地价的建筑面积变少了。成都住宅容积率在前些年一直比较高，一方面影响了舒适度，但另一方面也是成都过去几年能保持低房价的一个重要原因。因此，容积率降低后，土地成本比例提高，势必造成房价上涨压力。

二是 降低人口密度

规划人口密度从1.58万人/k㎡减少到1.36万人/k㎡。可以参考上海。上海在2015年主城区人口密度就达到了9022万人/k㎡，其中最拥挤的是黄浦区，达到了34100/k㎡。因此， “ 中优 ” 规划中的1.36万人/k㎡这个指标介于两者之间，既不算拥挤，也不算宽松。成都市管理的人口在2016年底就达到2030万，一圈层核心区人口密度达到1.4万人/k㎡。因此在现有基础上要疏解人口。怎么疏解呢，措施之一是借鉴北京将动物园批发市场迁出去的做法，北门一些人流密集的大型市场可能要迁到其他区域。

NO.4 哪些因素影响房价？

我们首先来看看哪些因素影响房价。房价影响因素很多，按照方正证券首席经济学家任泽平的观点可以总结为：“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

首先“长期看人口”，因为人需要居住空间，因此，人口的增加就产生了对住宅的需求。中国的城镇化还要继续，因此大城市还需要不断的盖房子，而一线城市房价贵的主要原因就是人口不断涌入。因为人口的更替是缓慢过程，因此是长期过程。

其次是“中期看土地”，有了土地，才能盖房子，因此土地的增加构成了对住宅的供给。供给的土地多了，房价就会降低，反之会上升。并且有两大特点，城市的土地有限，并且政府是土地的唯一供给方。因为土地从整理、修建再到出售需要2-3年，因此需要一段时间，所以是中期看土地。

最后是“短期看金融”，这里有两方面内容，一是货币发行量。政府印钞多了，房子作为资产价格自然就上涨。二是金融政策。首付、房贷比例都会改变购房成本，影响交易量，从而影响房价，并且政策效应会马上产生效果，因此是短期看金融。

除了上面这三点，还有政策，会对上面三个因素都产生影响。比如户籍政策、计划生育都可以改变人口，土地供应计划和招拍挂政策可以影响土地供给，而货币政策、首付比率都会直接影响购房需求。

NO.5 为什么降低人口密度会影响房价？

不妨先参考其他城市。规划中提到：“借鉴天津、上海的规划管理”。我们来看魔都近几年的城市规划方向。由于拥堵、资源紧张等原因，上海和北京等特大城市近年来的发展思路都是控制人口规模。比如上海采取严格的赶人政策以后，人口在2015年居然减少了11万人，可以想象控制力度之大。考虑到每年不少国内外精英涌入上海，背后有更多的怀揣梦想、收入不高的年轻人不得不退回其他中小城市。

以地控人。人口控制比较难，毕竟人长两条腿，都要集聚到工作机会更多、资源集中的大城市。所以控制人口最终会落实到控制产业和控制土地上。

控制产业主要是疏解人流量大的综合市场，比如北京的动物园批发市场，成都的荷花池。

控制土地主要是减少土地供应，所以未来几年土地供应并不乐观。同样还是上海，下图是上海近几年来住宅土地出让面积，一年比一年少，2016年没有找到具体数值，但是比2015年下降21.53%，因此可以推算出约为47公顷。上海作为金融中心，人口不断涌入，金融和IT新贵财富不断增加，但是土地连年减少，房价当然就不断上涨了。

因此，从上海的经验看，其他条件不变时，降低人口密度会提高房价。

NO.6 成都房价的基本面

接下来，我们看看成都。成都作为国家中心城市，西部的经济中心，不但在吸引省内人口，也吸引了大量外省人口，尤其是甘肃、青海、西藏等附近省份的人口。下图可以看到，成都市人口在过去几年每年都净流入，这个增加值构成了成都房价的长期支撑。

其次是土地。成都市近五年来土地供应面积整体上呈下降趋势，2016年房地产调控以来，房地产开发更是下降明显。因此可用于盖房的土地减少，地价持续上升。

最后是金融政策。目前，全国绝大部分大中城市都实行严格的限购、限售、限贷和限拍政策。首付比率和房贷利率都已全线上调，购房成本增加。

从下图看，过去五年来，成都人口持续增加，2015年成都常住人口增加17万人。相反，住宅竣工面积整体呈下降趋势，尤其2015年明显下降。巧合的是2016年成都房价开始上涨。人口增加带来的需求增加，土地减少带来的供给减少。所以过去一年房价自然会上涨。

从今年的趋势看，这个趋势还在延续。2017年度成都中心城区国有建设用地供应总量控制在730公顷以内，相比去年的915公顷，同比下降20%。市场反应更加迅速，今年出让的几块土地中，出让金价格已经大幅上涨，连温江都达到1万元。面粉都涨了，馒头总不能折本买吧？

因此，目前来看，房价保持稳定已经非常困难，只希望未来能够平稳上涨。

NO.7 结语

结合中优战略，人口密度的调减，开发强度的降低都意味着未来商品房的土地供应可能减少，那么房价就不难判断了。

总之，未来的成都更加舒适宜居，而我们作为城市的一部分，也要不断进步才能跟得上城市发展的步伐。