全国首单住房租赁类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”今日正式发行，并将于近期在深交所综合协议交易平台挂牌转让，这也是国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品。

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产信托投资基金，通过发行股票或收益凭证的方式向投资者募集资金进行房地产投资经营管理，并通过收取租金等途径来为投资人产生投资收入，是房地产证券化的重要手段。但由于国内目前还未出台清晰的配套监管法规和税收政策，因此目前发行更多的是类REITs产品。

据悉，新派公寓专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，以位于北京市国贸CBD区域的“新派公寓”作为标的物业资产，产品总规模2.7亿元，期限为5年（前3年为运营期，后2年为处置期），其中优先级产品规模1.3亿元，获得AAA评级，发行利率为5.3%。

据深交所相关负责人介绍，本次新派公寓专项计划的发行成功标志着国内类REITs市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外，又增加了“公寓”这一资产类型。长租公寓由于具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点，符合资产证券化对于基础资产现金流的相关要求，是开展资产证券化业务的适合行业。

事实上，有关部门多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，REITs试点也多次被提及。

2015年1月，住房和城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，首次提出推进租赁REITs试点；2016年6月发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和2017年7月发布的《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，也都提出要推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

新派公寓权益型类REITs发行前，已有不少金融产品试水住房租赁市场。今年1月11日，魔方公寓宣布设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，成为国内ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。8月，链家旗下长租公寓品牌自如也发行了“中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。

而本次新派公寓项目的成功落地，是深交所积极服务供给侧结构性改革、推进住房租赁资产证券化的又一创新尝试，将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs试点起到重要示范作用。

就在该项目获批十天后，首单央企租赁住房REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划也在上交所获批通过，该产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs。此前亦有媒体报道称，证监会正在加紧研究制定REITs相关的政策法规，住房租赁REITs产品的全面启动已经进入倒计时。

中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强在接受《经济参考报》采访时表示，不论是基于租金收益，还是基于租赁物业本身，资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。