从深圳福田CBD一路向北，车程约20分钟，过梅林关右转梅坂大道1.3公里处，两个巨大基坑正在施工，三年后，这里将拔地而起一座超360米高的双子塔。

这座双子塔或许给了智能手机开发商酷派集团以信心。20多天前，酷派宣布位于南山区的酷派信息港城市更新项目，将引入双子塔楼的开发商星河控股集团合作——由后者出资建设，建成之后星河、酷派以6：4的比例进行物业权益分配。

更早之前，陷入经营危机、急于盘活土地资源的酷派对外透露，大大小小开发商对这个价值百亿元的项目颇感兴趣，甚至一度流出有地产商要收购、入股酷派的传言，但最终星河控股集团获得青睐。

酷派的选择逻辑并不难猜，选择合作方的关键点在于，自身的成本与收益几何。成本关系着合作方的实力，收益则关系到对合作方的信心，而这个信心则来源于星河控股集团近几年来在产业地产领域的实践。

星河控股集团起家于深圳，去年销售额突破200亿元，由潮汕商人黄楚龙创办于1980年代，最初以贸易起家，1993年进军房地产开发，2004年进军商业地产，推出COCO Park系列购物中心，随后还布局了金融投资领域；2010年，星河第一个大型产业地产项目开工，2014年正式面世。

这个项目就是前述超360米高双子塔所属的“星河WORLD”，这是一个总投资额度高达150亿元、总建筑面积约160万平方米的项目，包含双子塔在内有10栋写字楼，共计75万平方米；其余33万平方米的文体休闲配套、20万平方米的商业配套、27万平方米的住宅配套，以及6.3万平方米的酒店公寓和4.29万平方米的文化艺术配套。

产业地产没有统一定义，最初也不由地产商进行主导，在国内发展模式的演化路径大致是工业园、科技园、科技新城、产业新城、特色小镇，到了后三个阶段，才开始有地产商主导介入。由此来看，产业地产的核心是产业，地产只是载体，后续是产业运营以及产业生态的聚合，从而实现产业空间的整体开发与运营。

无论处于哪种阶段、哪种模式，地产商介入产业地产开发，都面临着如何理解产业地产，如何算账，如何运营的问题？在星河WORLD的写字楼中，星河产业集团副总裁阎镜予为界面新闻记者解答了这些问题。

“按照政府批准的规划，75万平方米的写字楼可以出售一半，但我们愿意全部自持。”阎镜予透露，星河尝到过“自持”的甜头，也懂得做产业地产必须转变以前住宅开发高周转思路，变为以运营能力提升品牌溢价为目标的慢周转思路，并且接受高投入、重资产。

阎镜予口中所说的“自持”甜头，是指星河控股集团10年前在深圳福田CBD先后开发的星河COCO Park（商场）、星河发展中心（写字楼，原平安集团总部所在地）、星河丽思卡尔顿酒店（五星级酒店）全部为星河控股集团自持经营。

在城市经济发展格局不断变化的背景下，这让星河控股集团明白了通过运营能力的提升，自持物业能够升值，同时也能产生稳定现金流，支持其他业务的发展，即住宅可以赚“快钱”，商场、写字楼、酒店需要慢慢“养”，以此平衡短期、长期现金流。

明白这个道理还不够。阎镜予表示，商业地产是先把商铺租给商户，然后商户开设门店吸引顾客，实质上仍然是赚取C端客户的钱，这与住宅开发有相似的地方，是以人流、终端消费能力为基础的物业形态，这种经验直接搬到产业地产中并不完全可行，产业地产是赚取B端客户的钱，与人流量没有太大关系。

星河控股集团此前做的一项投资解决了上述问题。星河于2010年入股了深圳市创新投资集团有限公司（下称深创投），成为其第二大股东，而深创投是深圳市政府1999年出资设立的产业引导投资公司。截至目前，深创投已投资项目801个，累计投资金额约316亿元，其中130家国内外上市公司。

星河控股集团此后还入股了阳光保险集团股份有限公司、前海股权投资基金（有限合伙）、中小企业发展基金（深圳有限合伙）、深圳福田银座村镇银行等金融机构。星河另外还成立了金融集团，在基金、互联网金融、小额贷款等领域布局，对外投资了大量产业公司。

阎镜予认为，这些投资公司、基金的金融产业投资，是星河控股集团理解产业、积累产业资源的手段，这比签订一大堆战略合作伙伴要牢靠，联系也更加紧密。“星河控股集团开产业招商大会，还是很有号召力的”。

星河控股集团以前没有发掘与这些产业公司紧密联系的作用，但是现在星河做产业地产了，这些企业就有可能成为产业园区的客户。“我们有了楼，懂自持运营，又以金融投资、住宅开发解决了长短期现金流的匹配，还积累了产业资源，星河做产业地产就是顺理成章的事情。”阎镜予表示。

在如何算账以及如何运营方面，星河产业知道要赚未来资产升值的钱，但前提条件依然是前期稳定推进开发、吸引产业公司入驻、形成可靠的运营服务体系。

阎镜予有一套“骨肉相连”的理论，即星河产业在进行产业地产开发时，要求规划产业全配套中的所有业态，包括一定比例的住宅，但星河产业在住宅销售中赚的钱不会带走，而是继续投入产业发展中去，以达到“留产业、留人才、留税收”的运营目的，住宅开发是“肉”，产业打造是“骨头”。

以星河WORLD项目为例，该地块为“工改工”城市更新项目，最初由星河控股集团从原业主处购得，具体价格未详，但其开发的27万平方米的住宅销售达到预期，回笼了部分现金流，从整体账面上来看，这些资金可以较好地支撑星河产业啃下75万平方米的产业“骨头”。同时，星河产业也正运用自持物业的租金收益权，发行ABS平衡现金流。

“星河WORLD”10栋写字楼定位为承接福田区、南山区的金融、科技产业溢出，以及发展文化创意产业。目前5栋写字楼已开业入驻，每月租金价格介于140-160元／平方米，这个水平约为福田CBD写字楼租金的一半。阎镜予透露，租金定价的思路在于，这些租金收入能够支付银行利息、维持团队建设。

为吸引企业入驻，星河产业延续发挥自身的金融优势，以金融手段对园区企业进行扶助，其联合深创投成立“深圳市红土星河创业投资基金”，总投资规模5亿元，主要投资对象为龙岗区注册企业，其中投资“星河WORLD”园区内注册企业的资金总额不低于15%。

星河产业还对标张江高科产业园区，提出了“房东+股东”模式，开展“产权换股权”、“租金换股权”的投资业务模式，前者为星河产业将写字楼物业产权价值折算成入住企业的股权，后者为星河产业将写字楼物业租金折算成入住企业的股权。

“房东+股东”模式并不是一种变相销售手段，星河产业的最终目标是把产业留下来，“不然我们按照规定比例销售套现就好了，何必变成股权呢。”阎镜予反问。

阎镜予透露，“租金换股权”的案例已经做成几宗，“租金换股权”本质上是一种“可转债”，前期入驻企业不用交租金，在未来企业融资时，可以选择将租金还清，也可以选择将租金转换为相应比例股权，更具灵活性。

在解决了认知和底层盈利逻辑之后，剩下的就是产业运营与服务。星河WORLD项目全部建成后，预计将集聚1000家企业入驻，提供7.5万个就业机会，年产值逾1000亿元，预计新增税收100亿元。

为服务这些入驻企业，星河产业打造了“GALAXY+商务运营服务体系”，在空间开发、产业政策、创新金融、技术及人才、公共服务平台等方面，形成快速响应、因需而变的服务体系。星河产业还联合战略伙伴成立了产业联盟会，试图打通各个垂直行业企业之间的沟通交流，聚合产业资源，形成产业生态链。

从星河产业集团下设机构可以看出，它们对规模也有更高诉求。目前星河产业集团下设投资发展公司、运营公司、招商代理公司、星河领创天下孵化器、国韵文化公司、星河智善互联网公司、德鉴能源公司等七大分支机构，均为市场化运营，不仅对内承接星河产业的项目，还可以对外承接业务。

星河产业旗下已形成了三大主力产品形态——产融联盟新城“星河WORLD”、双创社区“星河·领创天下”、特色小镇。星河·领创天下已在包括深圳、成都、普宁、珠海、重庆等城市落地；星河WORLD已在深圳、重庆落地，目前正在推进南京、武汉、天津等地项目，而特色小镇项目则已在东莞、惠州、中山落子，正在前期土地整备之中。

无论是住宅开发，还是产业孵化与集聚，都与城市经济发展息息相关，在异地复制拓展过程中，星河产业同样面临挑战。“我们宁可错失、不可拿错。”阎镜予透露，星河产业的扩张指导思想一定是“政府看好我们，我们也有能力做好”。