从去年39号文件提出要加快培育和发展住房租赁市场，到十九大再次强调租赁市场在建设住房市场中的重要位置，建设租赁市场成为我国提升民众生活水平，稳定房地产市场必不可少的一个重点。

从7月初开始，上海政府便出让了多幅纯租赁地块，其分布也多位于中心区域。政府对租赁市场的支持态度可见一斑。

如何才能增加市场中的租赁房屋供给量？一是新增租赁用地，二是盘活存量。诸多盘活方式中，“商转租”则是重点之一。对于企业来说，“商转租”意义何在，我们做如下探讨。

1）国家对于商改租的支持

国家在39号文件中已经提出，支持改建房屋用于租赁，符合要求的实行民水民电，并提供税收优惠和金融支持。上海对于商业用途转租赁，还未有具体细则，但8月11日，上海住建委表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

2）上海商服和工业供地较为充足，且拿地价格较低

从近年来上海市场的供地来看，商服及工业供地占比虽然有所下降，但整体仍较高，2017年商服及工业供地占比达45%。

从供应土地起始楼面价来看，住宅供地楼面价上升速度较快，而工业用地楼面价基本未有变化。

2017年，住宅供地楼面价较2009年上涨超过3倍，商服用地上涨近140%，而工业用地楼面价基本保持稳定。

3）商住出租相较于公寓有更高的回报，且商住回报率更稳定

商住的租金要普遍高于公寓租金。从图中来看，商住平均租金水平整体处于公寓之上。并且，在一些特定的时间段内，商住租金上涨速度及幅度均要明显高于普租。商住因为成交量低于普租，价格波动偏大，但商住的租金未来仍有上扬态势。

与此同时，公寓二手成交均价明显高于商住，同时上涨幅度也要高于商住，体现在租赁市场上，就是商住租售比明显高于二手公寓，同时涨幅较大。

去年受二手价格上涨影响，租售比普遍下降，但在价格大幅上涨后，商住与二手公寓租售比差距显著拉大。具体来说，商住租售比在4%左右，公寓租售比高了近2个百分点，具有高收益低成本的特点。

虽然存在种种利好，但对企业来说，商业改租赁最大的问题还是在改建成本和资金回笼周期上。

● 从改建费用来看，办公及工厂性质的房屋，由于其消防、层高等问题，改建较为困难。

● 从资金回笼周期来看，由于国内租赁企业多采用开发物业自持或二房东包租的重资产模式，因此资金成本相对较高，回笼周期也较长。

由此也意味着，在缺乏其他金融手段支持的情况下，快速出房、缩短空租期，仍将会是商改租运营过程中面临的最严峻问题。