文／艾振强

过去两年多以来，整个中国房地产行业又经历了一次波澜壮阔的大行情。然而，明源君注意到，大部分房企在规模高速增长的同时，净利润率却没有太大的起色，与大行情相比甚至有点黯然失色。

不过，这正是外延型增长（指在没有提高收益率的情况下，通过扩大规模的增长）的典型特征！

今年上半年，中国境内地产相关的并购交易总金额达到446亿美元，同比增加78.5%；到第3季度，并购总金额超过900亿美元，占全部并购交易20.2%的市场份额，创房地产行业年度前3季度历史新高！

除了延续往年“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的格局，今年还有了新变化，那就是连万达这样的大鱼也开始被吞食。而且，并购整合也已经慢慢从单纯的获取土地，升级到了多元化的商业模式转变。

01

融创收购13个万达文旅项目

土储从第六飙升至第三

过去两年多来，各房企的投资部都急剧扩大，投拓总的薪酬也甩了此前风光无限的营销总几条街，因为拿地——决定你明天有没有米下锅——实在太重要了！

当然，拿太快太贵了跟没拿到差不多，前两年的“地王”今年就特别难受。但融创拿地不仅拿得快拿得多，而且没有“地王”们的苦恼，因为它拿的地便宜！

其中，最为典型的并购案例是，今年7月19日，融创以438.44亿元的价格收购万达13个文旅项目91%的股权。藉此，融创一举新增5897万平米建面的土储，土储排名由2016年末的第六飙升至第三！

据业内人士透露，此次并购，还有其他巨头参与竞标，但融创的决策速度最快，因此成功收入囊中。接近六千万方建面的土储，均分布于一二线城市，单价仅800元/平米（不考虑贷款）！这么肥的一大块肉，不快能行吗？

根据克而瑞的数据，今年前11个月，融创的（流量）销售金额为2973.1亿元，同比暴增141.7%，仅其一家增长的1743亿销售额，就够干掉十几个百强（今年前11个月，销售额排100名的信达地产销售额为125.1亿元）。

难怪孙宏斌要怼郁亮——万科说房地产进入白银时代“太扯了”，而应该是钻石时代，是大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。

02

保利地产并购保利置业

规模冲刺，再添新动能

现阶段，收并购才是快速做大规模的法宝！自从去年中海并购中信地产之后，业内对保利地产并购保利置业的预期更加的强烈。

11月30日，保利地产对外披露，以51.53亿现金收购保利集团持有的保利香港控股50%股权，后者的主要资产正是保利置业。

保利地产和保利置业均是保利集团的下属孙公司，二者的主营业务均为房地产、共用“保利”的地产品牌，且在区域布局上多有重合，却又奉行“分而治之”的原则”，同业竞争和内部资源的划分问题由来已久。

▲来源：公司公告、明源地产研究院

而无论是营收规模（如上表）还是销售规模（保利地产今年前11月的销售为2678亿，保利置业则为378.1亿），保利地产均已是保利置业的数倍。因此，早在2015年，就有二者整合的信号。

截至上半年，保利置业持有未售土地储备为2070万平米，总未售货值3452亿，均分布于20个一二线核心城市。在冲刺3000亿的前夜，保利地产部分收购保利置业无疑有利于前者进一步扩大业务区域，提升经营规模和市场占有率，预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。

03

融信中国并购海亮地产部分股权

加码中西部布局

由于抢先占位，善用资源、轻资产运作，与外界的认知不同的是，除了少数几块是高价地之外，融信集团整体土储的溢价率并不高，比如融信重仓布局的杭州，其竞得的土地平均溢价率低至27%！

目前，融信在合作道路上又开始探索轻资产2.0模式——携手规模房企整体合作开发，输出的不仅是资金，更是作为一家上市公司的管理理念、操盘经验和资本运作优势。

7月27日，融信中国发布公告，宣布以28.97亿元分别受让安徽海亮房地产有限公司、宁波海亮房地产投资有限公司等55%的股权。

海亮一度因快周转而闻名业内，根据克而瑞的数据，其2015年的销售额还达171亿元，位列第61位，之后即从销售额百强榜上消失；融信当年的销售额为295.3亿元，位列第29位，今年前11个月则为610亿，位列第27位。

踏准一波行情与否，就是天壤之别。通过此次股权收购，融信一举新增土地储备逾500万平米，同时还意味着融信在巩固原有海西以及长三角优势的基础上，基本完成全国核心城市布局。

而对于海亮来说，其地产板块专注一些四线城市和西部城市，且近两年表现不佳，后续资金跟进会有更大的压力，与融信合作也不失为一个好选择。

04

泰禾收购北科建集团23.32%股权

获得北京的长期饭票

手握成熟的“院子系”产品线IP的泰禾，自从在资本市场开启多元化融资渠道后，2015年以后就很少出现在招拍挂市场，而是全面转入并购扩张获取土地。

今年以来，泰禾集团一共进行40余场并购事件，耗资近500亿。事实上，自去年以来，泰禾获得的土地储备80%以上都是由收购并购所得。

北科建泰禾·丽春湖院子的热销，使得泰禾今年在北京只用了76天就突破百亿销售额。可能也让北科建看到了强强联合的甜头。

最终的结果是，今年6月6日，泰禾宣布以17.49亿元受让宁波科桥持有的北京科技园建设23.32%股权（北科建集团2016年尚未分配的近2690万元的股东红利一并受让），晋级为北科建集团的第二大股东！

北科建是由北京市国有资产经营有限责任公司控股的一家大型国企，这样一来，泰禾就不只是实现了实现院子系品牌输出，还有助于泰禾在北京的进一步拓展，可谓在北京拥有了一张稳定的饭票。

比如，11月28日，华侨城拟56.79亿转让丰台高价地剩余股权，并披露转让条件，而该项目已更名为“泰禾·金府大院”。

另外，值得注意的是，泰禾的并购整合已从单纯的土地并购升级到商业模式的转变，因为布局多元化业务，发力以房产为中心的服务业务，是泰禾集团转型的方向之一。未来，泰禾的并购力度不会减弱。

05

阳光城64.5亿取密云君山别墅

北京布局进一步深入

北京因接近政策中心的地缘优势和辐射京津冀区域大市场，被房企视为“战略制高点”。很多房企都想到北京的市场上去分一杯羹，可是进京之路难啊！要么拿不到地，要么价格太高了，以至于有些房企拿了地之后又退了。

可是，2015年底才开始进入北京的阳光城，却显得比较顺利。不到两年的时间里，阳光城已在京城连落数子，手握几百亿的货值。

除参与公开招拍挂，阳光城在北京的最浓墨重彩的一笔源于并购——今年6月13日，阳光城宣布以64.50亿元，收购北京慧诚房地产100%股权及债务。

北京慧诚房地产旗下拥有110万平方米的土地储以及一家物业公司。其核心资产是位于密云区溪翁庄镇的“北京卧龙国际山庄-君山别墅”项目及“君山高尔夫球场”，而且交通极为便利，如此土储，不可谓不优质。而且，由于体量较大，可以为公司提供 6~8年的持续供货！

06

龙光69.8亿获康侨佳城70%股权

规模冲刺下，拿地多元化

由于热点城市的地越来越难拿，一线城市一些经营不善的企业脚下的土地，同样成为了各大房企争夺的肥肉。

比如，今年10月，星河地产就牵手酷派集团，开发酷派在深圳南山的总部旧改项目，藉此星河地产获得20万平米的土储。

龙光同样拿下一家深圳老牌企业的土地。11月14日，龙光地产以69.8亿元的价格获得深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%的股权。

▲来源：公开信息

康侨佳城公司所持有的康佳总部厂区更新改造项目，位于南山华侨城片区，占地面积约3.73万平米，总建设面积为32万平米，计容积率建筑面积26万平米。其中，商务公寓的部分可出售面积达6.6万平米！

由于该地块位置极佳，业内测算，商务公寓可以卖到15万/平米以上，因此，引得十余家开发商参与竞拍。

此前龙光地产的管理层定下2020年销售额达800亿元的目标。为此，龙光地产在土地市场上动作不断，除了内地，还将目光瞄准了香港和新加坡等地区。该地块的获取，无疑有助于其销售目标的达成。

07

富力地产收购万达73个酒店

复杂却十分划算的买卖

收购万达13个文旅项目和76个酒店，一开始本来没富力啥事，因为融创以631.7亿元全都包了。

不过，融创对酒店没啥兴趣，宁愿多出142.69亿元，只要13个文旅项目。富力地产则以199.06亿元揽下万达77家城市酒店全部股权。

虽然整个发布会换了两次背景板、临时延迟一个半小时，还被传有摔杯子、争吵声，但最终还是欢声笑语中完成了。

对富力来说，77家酒店账面净值为330亿元，交易价格仅为账面净值的6成，每家平均收购成本接近2.6亿元，而富力自己开发一家酒店成本是5.4亿元。从万达收购过来的77家酒店多数已经进入稳定盈利阶段，可省去大量前期费用。

虽然，此后富力又与万达签署了两次补充协议，最终，富力地产收购万达酒店资产从77个项目降至73个，收购代价将由合计约192.04亿元调整为合计约189.55亿元，但不管如何这都是一笔很划算的买卖。

08

亿达44.6亿元收购大连天地余下权益

提振业绩的一大支撑

近年来，瑞安一直在中国寻求资产变现。11月14日晚，亿达中国、瑞安房地产和瑞安建业分别发布公告，宣布签署大连天地并购协议，亿达以44.6亿元收购瑞安大连天地项目全部股权。

由于这个项目的预期总建筑面积300万平米、总投资额达300亿元，因此，瑞安引入了亿达中国作为合作伙伴。如今，牵手亿达中国开发“大连天地”项目十年后，瑞安宣布退出，大连天地将由亿达中国独立推进。

瑞安建业预期，交易事项录得亏损1.326亿元，至于瑞安房地产预期，出售亏损约4.95亿元，可谓亏本大甩卖。

对亿达中国来说，则很划算。交易完成后，可新增超过200万平米的土储。既在成本上有效规避了招拍挂方式下的高溢价，又拓展了大本营的核心土储，为2018年业绩提升储备了充足的弹药。

亿达中国的目标是“力争未来3~5年向千亿资产量级迈进”，大连天地项目或将成为亿达中国未来提振业绩的一大支撑。

09

万科168亿参与收购普洛斯

问鼎中国物流地产NO1

11月30日，在万科发布收购普洛斯公告的4个月之后，普洛斯私有化迈出关键性的一步——其方案在股东大会获得批准。

万科将自身定位转为城市配套服务商之后，就开始多元化布局，物流地产生意就是其中的重大布局之一。早在2014年5月16日，万科就借签约河北廊坊项目，宣布学习普洛斯进军物流地产。

最终，学习变成了收购。今年7月，万科联合高瓴资本等，宣布收购普洛斯。藉此，万科不仅获得两个董事席位，而且一举问鼎物流地产NO1。

11月10 日，万科首席运营官张旭透露，预计今年双十一的快递件将超过10亿。其中约有一半出自普洛斯和万科双方的物流地产平台。

此言确实不虚。因为仅中国，普洛斯现有物业面积1825万平米，而中国物流地产第2名至第9名所有份额加起来还不到1200万平米！

▲来源：仲量联行

这些年，宣布进军物流地产的不在少数，但多数雷声大雨点小，只是为了“圈地”。目前全国约80%的物流园都处于亏损或闲置状态，而上一财年普洛斯的净利润约7.9亿美元，总资产约218亿美元，这买卖实在太划算！

10

西安龙湖收购上实商业和公寓

加码押注长租公寓市场

眼下，传统开发临近“天花板”，而且不少土地出让都需要竞自持，加上政策红利的不断释放，租房市场风已起。

目前30强的房企，已有1/3以上涉足长租公寓，但多数还处于试水的阶段，像龙湖这样这样卖力做起来的不多。

11月22日，上实城开集团西安公司与龙湖集团西安公司在浐灞艾美酒店签订自然界A14-20商业及公寓综合体项目合作协议。未来龙湖集团西安公司冠寓团队将负责该栋物业的改造设计、精装修及交付后的管理。

除了住宅，近年来，龙湖在商业、长租公寓上持续发力，并将各个业态打通，取得了不小的成效。收购上实的商业和公寓，也是计划打造成融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。

当下租房人口总量达1.8亿人，未来市场容量将达数万亿市值，围绕长租公寓的政策红利持续释放，提前布局的龙湖可能会提前完成2020年租金收入20亿的目标。

小结

尽管每年12万亿左右的市场还将存在，但这已经越来越成为一个小众的游戏。大象还在奔跑，你不吃掉别人就只能被吃掉。

一六十强房企的总裁对明源君说，以前三五十亿规模的时候，很有安全感。现在做到了三五百亿的体量，却感到十分的焦虑。

通过并购获取土地，可以快速做大规模，但还得藉此布局多元业务，寻找新的增长点，毕竟你很难在一个领域永远的做老大。

在高增长机遇巨浪中，愚人见石，智者见泉。谁都不能与趋势为敌。开发领域的格局，2020年就会形成，时间已经不多了！