在刚刚过去的周末，上海一楼盘经历了老业主的“降价维权”，十几名业主戴着口罩在售楼处抗议新推房源价格下降。

位于上海宝山区南大板块的招商中环华府（备案名“文景华庭”）于11月底拿到了第4期房源的预售证，备案价格区间为42300元-70300元/平方米。

这251套房是该项目的最后一批房源，但最低备案价比前三次推出的价格都要低。比如，今年5月推出的第3期房源最低备案价为47400元/平方米，第4期的最低价比前一次足足低了5000元/平方米。

最高备案价70300元/平方米，与前一次加推相比，也小幅下跌了800元/平方米。也就是说，时隔半年，该项目价格不涨反跌。

更让上一期业主感到不满的是，半年前，他们之中不少人抱持着“一二手接近倒挂，抢到就是赚到”的心态买了房，招商中环华府也因此去化良好，创造了不错的销售成绩。根据克而瑞数据统计，招商中华华府上半年成交额达33.64亿元，位于上海楼盘成交排行榜第二位。

但如今新推房源降价，到底是出于何种原因？不少人猜测，开发商并不会愿意降价得罪老业主，但是上海楼市已经转淡，开发商不得不在年底降价冲量。

真是因为不降价就卖不动吗？招商中环华府售楼处一名工作人员向记者否认了这一说法。

“主要还是政府限价因素。”他称，第4期房源均价在5.5万-6万元之间，和前几期价格持平，可能有小幅下降，也是为了响应“房住不炒”。

该项目将于12月16日开盘摇号，工作人员称，签订意向书参与登记摇号已经截止，目前有约四五百组意向客户，远远多于251套房源数。

中原地产首席分析师卢文曦则表示，该项目虽然未必有售楼处销售人员所称的那么火，去化究竟如何还有待开盘时观察，但一定是不愁卖的，降价因素主要还是政府限价。

“中环华府所在板块属于近郊，不是特别偏远，有两条地铁线的利好，而且板块内新盘稀缺，和二手房相比，新房是具有价格上的优势的。”卢文曦说。

的确，中环华府周边的二手楼梯房均价已达4.6万元-5万元，算上税费买二手楼梯房的性价比不高。

同一个板块的项目大华朗香花园（备案名“天缘华城”）上月也加推54套新房源，价格在48190元-62790元/平方米，与中环华府均价相近，很快便售罄。该板块“卖不动”的情况目前来看还并未出现。

而招商中环华府也未必是“真降价”，卢文曦表示，他了解到开发商在第4期将部分精装房改为毛坯房出售，因此备案价略降。

不过卢文曦认为，上海楼市确实已进入降温期，板块和项目均呈现分化趋势。中心区域的楼盘由于产品稀缺、价格高难以入市等因素，一旦有新房源入市仍然会受到热捧，而远郊楼盘可能会面临滞销。

上海中原地产数据显示，上周（12月4日-12月10日）上海新建商品房成交面积7.1万平方米，环比减少16.3%。部分新开盘项目去化不理想，如位于郊环周康板块的海棠名苑，推出204套房源，但参与摇号的意向客户不足90人。卢文曦表示，整体上来说，预计赶在年底入市的项目去化效果不会太理想。

对于部分老业主抗议楼盘降价的行为，卢文曦表示，房价不会永远涨，市场交易需要有契约精神；对于一些加大杠杆的炒房客来说，房价下降更是对他们的一次教育，这样“房住不炒”才能更加深入人心。