近日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合公布了共有产权养老新模式试点的阶段性成果。

作为目前北京惟一的共有产权养老居室试点，双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。过户后，购房者可随时出租、出让，子女可继承，价格随行就市，买卖都不受北京现行普通商品房限购条件限制。

双桥恭和家园试点项目整体建筑规模为3.68万平方米，建有养老居室365套，户型在79-95平方米不等，售价约为4万元/平方米。试点项目社区由养老居室、公共空间和长期照料（医护）床位三部分构成。在总建筑面积中，60%的面积为养老居室，40%的面积为企业需要自持的公共空间、照料中心，即自持与销售部分“四六开“。

项目于今年7月15日启动签约，10月正式竣工并投入运营。截至目前，一期已全部实现认购，认购签约养老居室143套，入住8户，老人12人，30%以上来自东城区和西城区。

该项目的运营方为乐成集团有限公司旗下的乐成老年事业投资有限公司（下称乐成养老公司）。

2013年，乐成养老公司旗下的双井恭和苑项目被北京市确定为医养结合试点单位。双井恭和苑是进行工商登记的北京首家营利性养老机构，土地通过招拍挂方式获得，是典型的重资产项目。

乐成集团副总裁高峻松表示，经过一年的运营后，他们发现资本的流动性问题是社会资本通过新建养老设施进入养老产业的最大瓶颈，“通过招拍挂的方式拿地做养老会沉淀大量资金，回收周期长达20多年。租赁来的项目即使经过改造，硬件设施的品质却跟不上。”

2014年11月，乐成养老公司在向政府部门汇报医养结合试点效果时，提出了重资产项目资金沉淀问题，并在之后提出两个解决方案：共有产权方式和产业基金方式。共有产权方式的基本思路是养老居室分割出售，公共空间企业长期持有。

2015年，乐成养老公司决定将在双桥区域的一块自有用地用于共有产权的试点。该地块在经过土地性质调整并补交土地出让金后，确定为F3用地（即住宅之外其他设施的混合用地）。该试点方案最终形成的效果即是综合持有与分割销售“四六开”。

通过分割销售，企业可以迅速回笼前期包括土地在内的投资成本，资本流动性问题得以解决。并且，通过企业保留养老居室5%产权以及每月收取3000元的服务费，企业与老人之间实现了“绑定”，必须通过长期服务获得购房老人的认可。

有业内人士表示，共有产权模式的意义重大，如果可复制推广，包括开发商在內的社会资本将纷纷进入养老产业。

高峻松表示，该方案将会在乐成集团的养老业务范围内继续扩大试点，但并非外界所理解的推广复制。目前，购买双桥恭和家园项目养老居室的老人尚未大面积入住，方案是否有隐患尚未显露，因此目前并不适合大范围推广复制。

从政府部门的角度来看，这一创新模式的效果尚待检验，试点方案的转换成本较高，目前并不适合在其他机构进行推广。

“这一方案如果想有持续的生命力，在有成熟的机制后，必须有其他企业参与。如果模式可行，将可能是北京、上海、深圳等发达地区的一种创新的养老模式。”

界面新闻记者了解到，恭和家园试点项目将来是否可复制推广，必须经过政府部门的审核。除了所有的入住老人必须在民政部门备案，试点项目是否成功有着三项考核标准：没有60岁以下老人入住；老人对养老服务的满意度达到85%；企业经营实现财务盈余。

目前，万科、保利、远洋等开发商已经纷纷进入养老产业，但受到资金回收周期长、盈利模式不清晰的限制，开发商大多选择轻资产方式，即通过租赁的方式获取项目。万科上海区域首席执行官张海曾表示，万科在杭州良渚文化村的养老项目随园嘉树是重资产项目，万科有计划进一步采用重资产方式进行拓展，但前提是政府在土地政策上应予以支持。

共有产权的方案有望打破养老项目资金流动性问题，一旦推广复制，开发商或将大举进入养老产业。