文/张晓玲、丁杰英

刚刚结束的中央经济工作会议，提及了房地产市场。

其中提到的多主体、多渠道供应住房，将改变过去20年来主要由开发商供应商品房的格局。集体建设土地入市、企业自有用地做租赁、城中村改造整租、发展共有产权房等都将出现。

长租市场和机构租赁也迎来了风口。不过，在当前大中城市租售比较低、租金回报率不高的背景下，机构租赁的盈利问题也成为焦点，还需市场和政策共同推动解决。

多主体供应

针对房地产市场，中央经济工作会议提出，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

中原地产首席分析师张大伟认为，加快建立多主体、多渠道供应，是最大的变化，很容易被忽视。

过去20年，中国住房体系以开发商为供应主体供应商品房，再加上政府供应保障房。而会议提出的“多主体供应”，是供应多元化的信号。

那么如何多元化？张大伟认为，土地制度是核心，未来集体用地、企业用地很可能逐渐进入住房供应体系。

21世纪经济报道记者注意到，除开发商，政府保障房体系之外，集体建设用地、城中村整租、银行等主体和渠道，已经加入到住房供应中来。

12月20日，碧桂园发布长租城市计划，就是要利用集体建设用地规模化供应租赁住房。

在北京，集体建设用地做租赁已经变成现实。目前已开工朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、昌平区北七家镇等5个集体用地租赁项目，共计房源1.28万套。

按照北京市委、市政府部署，2017年-2021年，北京将有1000公顷集体土地，用于建设租赁住房。

城中村租赁也已开启，典型如深圳玉田社区，其部分村民将旗下物业统一出租给万科，万科将其改造后，再植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

独立经济学家马光远也指出，多主体供应的提法，似乎会鼓励一些国家部门或者国有企业利用自己的土地建住房。

发展长租市场

中央经济工作会议还提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

多家机构研究指出，在中国房地产市场，租赁是最不稳定的交易，租赁市场90%以上都是个体出租，90%以上的交易都是一年期，租赁上下游都不稳当。

而要发展长租，张大伟认为，从市场发展角度看，未来更多的租赁将是3-10年期的租赁。但是现在的市场上，缺长期房源，也缺这类客户。

再进一步，能和长期租赁相匹配的，一般是机构房东，目前我国这一比例尚不足3%。在成熟的住房租赁市场，如美国，机构房东占据市场份额的比例高达30%。

不过，机构租赁正在大踏步前进。包括开发商、中介代理、第三方独立品牌长租公寓、国有企业等在内的各大平台，都已加速进军住房租赁市场。

数据显示，开发商如万科，目前已有近200家泊寓门店，总房间数高达9万间，预计2018年达到15万间；旭辉领寓、龙湖冠寓等也在加速扩张。

房地产中介代表为世联行、链家等。其中，世联行到12月将达成10万间长租公寓签约目标，计划2020年达到50万-60万间，远期目标100万间。

第三方平台如YOU+、魔方公寓、湾流国际等，已获得不菲融资，在租赁住房资产证券化方面也有所表现。

地方国企如武汉地产集团、城投集团、地铁集团和碧水集团等4家国企下属企业合作，通过新建、配建、改造、市场购买、市场包租等方式，计划年底新增租赁住房7000间。

但从目前的租售比看，房企发展租赁依然有很多问题，如何落地，能不能落地，依然需要政策的倾斜。

租赁房屋的租金回报率是核心问题。据长江证券研究所数据，广州租金回报率在四个一线城市中最高，也仅为1.70%，然后是上海1.55%、深圳1.51%、北京1.45%；如果算上国内2.0%的通胀率，中国一线城市租金回报率即便达到3.5%左右，也比不上十年期国债收益率。

在建行广东省分行行长刘军看来，5.5%的租金回报率是租赁的“心理价位”。他认为，未来通过集体建设用地入市，以及低成本的土地自持，有望达到5.5%的收益水平。

最终，机构房东可通过REITs形式将资产证券化并打包上市，实现退出。这不但对机构房东的运营能力要求极高，也需要政策、税收等层面的改变。