2017年房地产十大关键词 你知道几个?

如果说2016年楼市调控陷入了“越限越涨”的怪圈,那么2017年,这个怪圈已经被花式调控手段破了。从限购、限贷、限价进一步增加了限改、限售、限离。

如果说2016年楼市调控陷入了“越限越涨”的怪圈,那么2017年,这个怪圈已经被花式调控手段破了。从限购、限贷、限价进一步增加了限改、限售、限离。

1月6日,上海率先暂停140余商业办公项目网签,而后一线城市纷纷出台限制甚至禁止“商改住”政策。

3月17日,北京企业购买住房需满3年方可上市交易。由此打开限售时代,截至目前,已有52城加入限售大军。

3月24日,北京发布新政,离婚一年内房贷均按二套房执行,至此,花式调控格局正式成立。

2017年二季度也成为了楼市拐点,从首都开始,各热点城市房价均进入下行通道。中估数库监测到,2017年12月,北京房价已连续8个月下跌,一线城市平均基价下跌0.46%。

可以预见的是,2018年调控不会放松,如果房价再次发生暴涨,不排除从更多渠道进行调控的可能。

自从去年国家提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位后,2017年更是从全方位打击炒房者。

10月18日召开的“十九大”再次强调“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

未来房地产市场调控目标会以平稳发展为主,建立更多适应市场规律的房地产长效机制,抑制房地产泡沫,防止房价出现大起大落的状况。

租购并举涉及到两个方面的内容,一是“租购同权”,二是“多渠道发展租赁市场”。

1、租购同权

7月17日,广州出台16条扶持措施保障“租购同权”,租房时代的序章开启。

这里“租购同权”中的“权”是指享受基本公共服务的权利,政策中提及的就近入学的公共服务权益只是开始,而未来,符合条件的承租人将享有更多和更广范围的公共服务权利。

2、多渠道发展租赁市场

7月20日,九部门联合发文《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,明确广州、南京等12租赁试点城市。

在这之后,各试点城市颁布的工作实施方案中提及到租地供应、鼓励企业/开发商/个人发展租赁市场、搭建租赁统一平台、给予一定税收优惠等等。

截至目前,成都、杭州、广州、北京、武汉、深圳已搭建住房租赁平台,广州、深圳、合肥成立首批国有住房租赁公司。

租赁市场的改革未来将会成为房地产长效机制建立的重中之重,下一步,更多机构出租人将参与租赁市场的专业化、规范化操作;房地产大数据分析平台参与到租赁市场的管理和运营,租赁市场的大发展才能真正到来。

今年5月,从人民银行提出的银根紧缩宏观政策以来,各大银行纷纷收紧了贷款额度。中估数库监测到,今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,同比去年11月上升逾20%,更有不少银行目前已停止房贷。

事实上,今年房地产资金面的收紧才是让楼市真正稳定下来的原因,在这个过程中,刚需族因银行房贷利率上调、停贷导致购房成本增加,另一方面,房企也面临着房地产融资的全面收紧,今年5月房企融资规模几乎是被腰斩,同比降幅达到45.3%。

楼市调控伴随的房地产资金面的收紧使得刚需、房企、银行都受到了最为直接的冲击,在目前最严调控政策下,房企需备战转型,而银行方面的重点则是存量资产的风控。

8月8日,中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲在“2017博鳌房地产论坛”中喊话房产税双轨制。

12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表文章,正式确认为房地产税的实施指明方向。

房产税一直是被大众所关注的内容,但多是“狼来了”的故事,而今年,牵动人心的房产税正式明确方向:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

需要澄清的是,房产税不会成为降低房价的大杀器,下一步改革方向应当为宽税基、低税率,并且构建合理的评税制度。

4月1日,“千年大计”下雄安新区的正式成立引发了全民关注,有意思的是,在当时“发展经济,楼市先行”的诡异市场环境下,雄安新区一招禁止一切售楼行为让所有炒房团败兴而归。

雄安新区的概念捧红了一众环京地区楼市,投资客在无法购买雄安房子的情况下转而投资廊坊、沧州等城市,但在调控政策不断升级的情况下,目前这几个城市的房价都出现了较大幅度下滑。

对比深圳特区、浦东新区的资源和发展,雄安新区的先天条件稍弱,再加上北京对雄安新区更多是政策上的倾斜,经济支撑没有那么强有力。如此一来,单纯政府支持在经济并不处于上行通道的现在,雄安新区值得期待但也需要理性看待。

8月3日,北京《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。简单来说,就是具备一定资格的购房者与政府各持有一定比例的产权,购房者在购房时只要按照约定比例出资即可。

虽然“共有产权房”并不是一个新鲜的事物,也不是北京首先实施,但“新北京人”房源供给不得少于30%的规定对缓解北京人购房的预期有很大的作用,也从很大程度上保障了中低收入人群的购房需求。

未来,北京共有产权保障房制度和雄安新区规划的租赁性住房供给之间,如何衔接及明确定位是值得关注的重点。

随着存量房和租房时代的到来,长租公寓这一名词在今年算得上大放异彩,被誉为一块“万亿市场”的蛋糕,被各方资本垂涎。投资方将其作为崛起的里程碑,中介将其作为发展的延续,还有房企将其作为转型的重点。

虽然蛋糕很诱人,但是目前长租公寓企业发展还存在盈利周期较长、融资成本较高、非规模化和非专业化不能存活、运营能力、政策约束等等问题,因此虽然百花齐放,但是最终能存活几家还是个未知数。

未来,以人和体验为核心服务市场的长租公寓市场蛋糕被谁吃,取决于市场的资金支持和机构运营和服务能力,可以肯定,能够站位脚跟的品牌一定是资金充足、服务为主、口碑更好的机构或企业。

4月6日,住房和城乡建设部官网发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其中最受关注的内容即为“分类去库存”。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

除了分类去库存外,此次新政还要求地方制定城市发展计划,统筹管理,直接限制了政府干涉地价的能力,而提供市场中长期的预期参考,则能有效防止短期“地王”的频频出现,让市场参与方更理性的判断土地供应与需求关系。

未来,在中央坚定房价稳定不放松的情况下,土地的严调控也是不会放松的,如2016年一般的地王盛宴不太可能重现。

REITs一词也不算新鲜,早在十年前它就已经站在了上风口,但十年下来REITs却好像还在原地等待风的到来,逐渐被人淡忘。然而今年,随着国家对租赁市场的越来越重视,REITs的热度也变得越来越高。截至2017年11月底,国内资产证券化累计发行规模突破2.7万亿元,今年以来的发行规模大大超过去年全年。

10月23日,房企首单租赁住房REITs项目获上交所审议通过。

12月7日,国内首单社区商业类REITs获上交所审议通过。

发展REITs的核心在于租赁市场的完善以及税收优惠方案,REITs的推行需要政府部门支持,健全相关法律,完善监管机制。未来,发展租赁市场,REITs将成为不可或缺的重要助力。

备注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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