2017，地产行业遭遇了史上最严调控，“租购并举”、“房住不炒”等足以影响整个行业未来的政策，正在陆续落地。

2018怎么干地产？以后的地产是否和之前有什么本质的不同？

昨天，以“和未来好好谈谈”为主题的2018中城联盟论坛在北京召开。陈劲松、冯仑、林中、黄其森、王石、陈俊、田明、高宇、方陆等十几位行业大佬，在论坛上发表了主题演讲。

明源地产研究院是本次论坛的战略支持方，明源君在现场听了所有演讲，并和部分大佬有深入交流。

明源君觉得，虽然大佬们演讲的主题完全不同，但都包含着一个共同的意思：

以后的地产，必须得换个思路、换个办法干了。

具体用什么样的新办法干呢？下面是明源君根据大佬的演讲，总结出的4个“要变”的方面。

01

指标要变

干地产得用新数字

中城联盟轮值主席，世联行董事长陈劲松认为：

在时代转换的时候，有些老指标不管用的时候，在决策的时候，就需要用一些新的指标、新的数字。

举例来说，刚改革开放的时候，判断在哪里投资建厂能火，就看当地电线杆上小广告贴得多不多，因为小广告多就意味着当地外来人口多，经济活跃。

中央认为，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

地产行业过去虽然有大量统计指标，但大多没办法反映这个矛盾。

陈劲松昨天举了一些新指标，可以反映这一矛盾，用来指导房企。

比如下图所示的客户购房迁徙距离指标。

新疆内蒙的客户，竟然会跨越2000多公里去买房。

而客户辐射范围最广的不是一线城市，而是三亚北海等环境舒适的城市，客户来源平均距离竟然有800公里以上。

这个数字就可以说明，如果房企根据某些地方政府规划，去某些人口外流地区建立中小城镇、公共设施，来吸引就业，可能就是错的。反之，迁入客户来源非常广的城市，就可以大力发展中小城镇。

陈劲松还说了一个名词叫“城市张力”，涉及租金收入比、月供收入比。

深圳这个城市为什么有活力？就是因为租金收入比仅为0.36，甚至低于佛山、惠州等地。租金收入比低，新来的人口进入城市的门槛就低，城市就有包容性……

还有“住宅密度指标”是衡量一些商业的指标。如果住宅密度上不去，商业就很麻烦……

总之，新的指标和数字，可以让过去很复杂的一些问题看起来简单很多。

02

心态要变

干地产要耐得住寂寞

泰禾集团董事长黄其森认为，房企可以做医疗、也可以做教育，但必须要改变心态。

黄其森说“如果没有想清楚我们为什么做医疗，为什么做教育，如果耐不住这个寂寞，你是没办法做好医疗和教育的。我跟我们的团队讲，我们准备10年、8年不盈利来做好医疗。我们可以看到，医疗和教育没有沉淀是不行的。你要想一年、两年做好医疗是不现实的。

但是我们从长远来看，中国经济的发展一定是靠内需，靠消费升级。大家温饱解决了以后，有了房子以后，更关心的是自己的身体健康，子女成才，还有精神文化生活。”

协信集团董事长吴旭也有类似的观点。

吴旭认为：决定房子的价值是房子里面的东西，而不是建筑本身，甚至不是地段。

协信在重庆的一个项目，租金收益率是对面同样的商业面积规模的另一个项目的三倍。

吴旭说：“我有三个结论：一是内容决定价值，所以现在在内容上一定要下功夫；二是经营能力决定了价值；三是深耕的程度与房子的价值一定是成正比的。”

地产虽然被调控，但内容是得到支持的，而要做内容，要深耕，就要耐得住寂寞。

吴旭说“我自己老是告诫我和我的团队，我们不想做大，只想做好；不想短期，只想持续。我觉得这个世界，生命力长久更为重要。”当然，光心态好也不行，得有金融支撑。

中粮地产董事长周政也赞同这一观点，他以中粮的商业地产举例说，“做品牌要长时间坚持投入。我们10年了，去年才开始有了一个比较好的盈利，前些年盈利比较弱。有一个我们同行，一个比较大的企业，过去10年内三进三出，进去了又出来，最后发现实在做不下去了，以后再也不提了，所以品牌要坚持。”

03

团队要变，要有共同的语言

要有活力，要相信自己能改变世界

协信集团董事长吴旭对团队建设也有独特的感悟。

他认为之前做传统房地产的团队，直接和做产业地产的团队一起干，会出问题。

他说：“最早我做科技城的时候深有体会，只有我招的两三个人懂产业地产。之前强大的做传统房地产团队没有办法和他们统一逻辑。语言逻辑、思维逻辑、支撑体系都不一样。

在两三年前，我索性把产业地产全部搬到了北京清华科技园，通过三年的时间‘洗脑’，形成了一个基本统一的文化，共同的一个语言。并且这个语言的标准程度也就是80%，还没有达到100%。

我认为要做好产城，做好特色小镇，形成共同语言是最基础的一步，没有这最基础的一步，再好的项目也会失败。”

中城产业创新联盟理事长、明源云董事长高宇，在分享产业创新联盟的成立过程和活动的时候，认为“新的时代大门已经打开了，赛道已经很清晰了，方向已经很明确了”。

但是要把创新业务做好，“想把战略规划的非常清晰，预算非常明确，策略部署的非常清晰，可能做不到，因为时代的变化太快了，行业的变化，竞争格局的变化都在快速的演变。想做好只有一条路：组织必须充满活力。

如果你的组织充满活力了，我们相信在这个快速变化的时代，一定可以遇到困难及时调整，不断迭代。很多战略不是规划出来的，最终的成果也不是规划出来的，都是靠我们的创业团队打拼出来的。”

联合运通投资控股公司主席张树新在演讲中说，“能想象未来”的人们一定和乔布斯重回苹果的时候，曾经的电视片广告里的一段话中写的一样：

“他们特立独行，他们桀骜不驯，他们惹事生非，他们格格不入，他们用与众不同的眼光看着世界，他们不喜欢墨守成规，他们不愿意安于现状，你可以认同他们，反对他们，也可以颂扬或者诋毁他们，但是唯独不能漠视他们。因为，是他们改变了寻常事物，他们推动了人类向前前进。或许他们是别人眼中的疯子，但是却是我眼中的天才。因为只有那些疯狂到以为自己能够改变世界的人，才能真正改变世界。”

04

要找回初心

关注规模背后经营的本质

成为真正的英雄

朗诗集团董事长田明认为，房企要以“真正受人尊敬”为自己的目标，不能一味赚快钱。

他说“当夜深人静的时候，我们和自己的灵魂独处，或者当我们劳累，回望自己一路的人生。我们对自己的表现满意吗……如果我们的财富可以让我们好多辈子都花不完，为什么我们还要做让自己不开心的事情？”

田明认为，房企不能再一味追求赚快钱的方式。

比如，不能不管区域差异，为了快周转一味复制产品；也不能为了排行榜做假账。

他说“中国的房地产将发生长期的结构性变化，这一点已经是不争的事实。在这样一个时候，我们所有的人都回到了起点，重新在起跑线上再次来过。房地产行业需要进行转型升级，如果不转型升级，是没有前途的。没有转型的规模扩张，是在末路上狂奔，我们走老路是走不进未来的……我们应该静下心来，在自己熟悉的领域，选择自己擅长的方向，好好地在客户、产品、技术、商业模式上下硬功夫，熬过结构调整，熬过漫长的冬天，让自己能够真正拥有独有的优势，让自己具备独特的核心竞争力，这才是正道。

我们房地产的同行们也应当去思考一下，我们是不是应当设定超越财富、超越金钱的成功目标，我们是不是应当把自己的企业建设成为一个对社会，对自然友好的、可持续发展的企业，这种自我的超越是成为未来市场英雄的前提。”

旭辉集团董事长林中认为，之前大家都在关注规模，而当众多房企规模突破千亿之后，房企在未来更应该关注质量。

比如关注背后的财务质量，关注背后产品和服务的质量。

要实现有回款的销售，因为没有回款的销售就是耍流氓。

要实现有利润的销售，因为如果没有利润，我们就很难持续的为客户提供更好的产品和服务。我们不要恶化负债率，不要牺牲利润率，在增长的过程中，要有更好的平衡。

林中认为，规模是一个结果，规模是一个滞后性的指标，我们更应该去关注经营的本质，因为这才是规模背后的内因。

林中说了很多我们应该关注的东西：

“我们应该关注使命，企业为什么存在，我们更关注的是愿景，如何去驱动；

我们更关注客户的需求，更关注如何为客户创造价值，更关注客户的满意度；

我们更关注员工，关注员工的敬业度，关注员工是否能与企业一起成长；

我们更关注这个组织有没有活力，有没有合力，有没有效力；

我们更关注这个产品，产品是我们跟客户传递我们使命和情怀的。”

林中说“千亿以后，要持续增长，企业核心竞争力是文化、组织、机制、人才和管理………我们如何推动城市的发展和社会的进步，我们如何用爱心、匠心和专业心为客户提供美好生活，同时如何使我们的员工能够过上物质和精神的美好生活，体面而有尊严……不管走多远，走多久，都不要忘了我们当时出发时的初心和使命。”

中城联盟第二任轮值主席、万通集团创始人冯仑说自己之前在湖畔大学交流，一直在说这两句话“因为看见，所以相信；因为相信，所以看见”。

冯仑的意思是说，地产的很多创新模式，没有先例，自己相信了，梦想才能成真。

冯仑说“普通人是因为看见，所以相信。

比如说我们今天很多创业者说别人开个餐馆赚钱，我也去开个餐馆赚钱，这叫‘因为看见，所以相信’。

但你心中有佛，你就看见了善，就是“因为相信，所以看见”。

所以相信的第一个出发信念，是价值观。

每个人的差别，首先因为信念和价值观不同出现了差异，而这个差异就创造了你看见的不同的东西。其次才是我们的知识带来的经验，引起你对一件事物的好奇。“

冯仑说“所以我们要转型，我们要创造房地产细分市场的领先，要在资产管理和服务运营上取得与人不同的更好的业绩，很大的一件事情，就是我们要重新梳理我们自己心里看见的东西。

而心里看见的东西就是我们相信的东西，究竟你相信什么样的价值观，相信一个什么样与众不同的细分市场，相信什么样的一个新的商业模式，然后你就去看见了什么不同的东西。

因为相信，所以看见，你内心的初衷和你内心的价值观引导你看见与众不同的地方，而这个地方正是你转型以后可能重生的未来。”

最后压轴演讲的是王石，王石认为在科技发展到今天的情况下，60多岁只是中年。

王石说“不是企业离不开你，而是你离不开企业。”每个企业家都应该想想老了以后怎么办，提前做好准备，否则到时候会很痛苦。

王石本人之前没有想过在66岁从万科退休，现在则准备去大学当老师。

王石说“褚时健先生让我明白了，作为一个企业家，你70岁之后是完全可以再开创一种和原来完全不同的事业。我第一次遇到褚时健先生的时候，他那一年74岁，我看到他的橙苗就这么高（不到半米），我说什么时候挂果？他说6年之后。我当时就算，6年之后他80岁了。怎么能想到一个70多岁的人，在那种情况下，戴着一个破草帽，一个破长衫，说着愿景，给你描述着他80岁的时候，这个荒山野岭是一个什么情况。”

褚时健80岁的时候，果园比他描述的还要好很多，而他今年已经90岁了。