文/高欣

2017年以来，针对房地产市场的调控政策在全国范围相继出台，限购、限贷、限价等调控政策的加码让市场形势从严从紧。在此背景下，许多开发企业开始将目光转向商业地产，无论是新领域的探索，还是固有领域的深耕，商业地产在新的市场环境下打开了新的发展空间。而整个2017年商业地产的投资热情也随之一路高涨。

睿意德商业地产研究中心及中商数据联合发布的数据表明，截止到12月中旬，2017年上海市商业项目存量面积达到1616万平方米，新入市项目46个，其中新增购物中心体量296.3万平方米。上海的增长体量在过去4年中始终呈现持续高增长趋势，对此睿意德预测在2018年这一数字将达到706万平方米。

2017年末放量，存量发力

刚刚过去的2017年12月，上海迎来了购物中心开业的高峰。赢商网统计数据显示，当期，上海共有14个面积大于3万平方米的商业项目正式亮相，新开业商业项目总面积超过120万平方米。

其中，仅2017年12月16日一天，上海就有上海徐汇日月光中心、龙湖宝山天街、吴中路爱琴海购物公园、唐镇阳光天地4个购物中心同时开业。

据中国房地产报记者了解，12月新开业的商业项目分部在浦东、闵行、徐汇、宝山等区域，其中更不乏像龙湖宝山天街、上海红星爱琴海购物公园、颛桥万达广场、上海世纪汇广场这样的体量在10万平方米以上的项目。

以龙湖宝山天街为例，该项目于2017年12月16日开业，面积达14万平方米，是目前宝山区最大的商业综合体。据上海龙湖方面提供的数据显示，开业当天，宝山天街的招商率和开业率均达到99%，开业两天客流达42万人，销售额达2800万元。

值得一提的是，除了全新开业的商业项目，2017年12月上海迎来了五角场万达和第一百货两个项目调整后的重新开业。

其中，五角场万达在2017年进行了开业以来最大力度的改造，涉及调整面积达8万平方米，占总面积的四分之一，第一批调整已于2017年9月22日率先亮相，2017年12月22日则重新迎来全面开业。而上海市第一百货也在经过半年调整后于2017年12月全新亮相南京东路商圈。

在增量提速的同时，上海商业地产产业本身也在经历着自我升级。新一轮的优胜劣汰、去芜存菁，正不断推动着城市与行业的发展。

事实上，早从2016年开始，中国的商业地产就逐渐步入震荡调整期，整个行业也开始了从增量时代向存量时代的跨步。

据统计，2017年上海共有127.72万平方米商业经历改造，项目主要位于内环及中环内。其中核心商圈所处的内环地区改造面积占比57%，改造力度及范围空前，而这波改造热也预示着商业存量项目密集改造高潮的到来。

纵观整个2017年上海的商业地产市场，无论是兴业太古汇、长宁来福士、上海万象城等新项目重磅亮相；还是上海世茂广场、港汇恒隆广场等项目启动升级；抑或是众多流量品牌、旗舰门店的落地无一不说明上海城市的商业活力正逐渐爆发。

一方面本土房企在上海展开了积极布局，例如是华润、龙湖、新城均在2017年有新项目落子申城。另一方面，随着近几年外资开发企业展开多元化布局，频繁亮相一线及1.5线城市，上海也成为其最关注的市场之一。

据睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，2016年外资开发商投资的新开商业项目总量增加10个，上海占有两席。未来几年即将开业的外资项目同样大部分集中于一线和1．5线城市，而这其中将有43%位于上海。

轨交助力，新业态续热

随着上海轨道交通条件日益完善，商业地产的发展路线也越来越与轨交路线发生关联。有数据统计，2017年上海新增购物中心离地铁站点距离平均为1000米，其中有三分之二的新增购物中心离地铁站距离800米内。

上海龙湖相关负责人告诉中国房地产报记者：“行业内公认的商业布局关键之一就是位置，而对于龙湖来说，在这一点上的实践更加深入。据不完全统计，在龙湖已开业或正在建设的商场中，有超过30座都位于轨交上盖或周边，已经充分具备了TOD模式的条件和要素。”

“基于商业发展的大趋势，轨道交通的通达性成为了商业项目是否能吸引客流的重要客观因素之一。”RET睿意德CEO王玉珂表示。

上海龙湖方面称，龙湖虹桥天街、宝山天街在2016年、2017年相继开业，而第三座天街已落地上海南面的闵行。这三座天街均以轨道站点为中心，业态功能集工作、消费、文化、教育、居住等为一体，是整个龙湖集团TOD运营模式在上海最充分的实践。

除了选址的慎重与思考，在产品同质化严重的商业地产行业，如何塑造有新意、有故事、有趣的商业产品也成为了开发企业在产品开发过程中极其关注的重点。“加之轨道交通拉近了既有商圈的距离，对存量与增量市场提出了更高的差异化要求，商圈特色细分化成为必然。”王玉珂表示。

2017年12月，全球最大的星巴克“智慧门店”亮相上海，主打为消费者提供线上线下无缝衔接的数字化体验。据悉，消费者在门店打开手机淘宝“扫一扫”功能，便可看到星巴克咖啡从烘焙、生产及煮制的全过程，同时还可通过AR技术直观感受到工坊中的每处细节。新鲜的体验感让店门口排起了长长队伍，有等候的消费者告诉中国房地产报记者，除了品尝咖啡，能够深度的了解咖啡的制作过程，并且亲身体验，是他们愿意等待的原因。

除了品牌全新概念的引入，在行业的趋势下，品牌类型、消费方式等方面也在发生改变。例如以快时尚为代表的大众品牌拓展速度趋缓，轻奢品牌强势增长，为品牌市场带来了新的活力。又例如随着电商企业正式布局线下，使得线上线下实现大和解、大融合，新的技术也已经蓄势待发，准备着颠覆人们的生活方式和消费习惯。

事实上，经过多年沉淀上海在消费市场上已经形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅是国外品牌进入内地的首选城市，更是新业态、新品牌孵化成长沃土。例如快闪店、买手店、明星店、文创书店均以上海发展较为集中。

“预计2018年上海的商业供应依然井喷，市场竞争将持续升级，围绕IP场景打造，品牌业态创新，大数据驱动的精益化运营管理，将成为项目重要抓手。”王玉珂表示，随着上海消费升级的进一步提升，更多新业态新品牌落户上海，产业格局也将更加多样化，明年的上海商业地产市场将更值得关注。