文/吴思竹

上上周，我们写了中海锦江城的踩盘文章《这个楼盘一开，1500张天府新区房票铁定耗完》，文章里我们给予的合理价格区间为12000元/平－13000元/平。

但最后的事实证明，我们判断失误，中海锦江城最新批次的房源限价在14000元/平左右，在此向各位读者表示歉意。

但是，这里也请允许我自我辩解一下。

我们当初给予读者一个参考价格，是基于两个方面的考虑：一是营销逻辑；二是限价先例。

营销逻辑是基于产品的价格差。

我们都知道中海锦江城上一批次推出的产品是11层的小高层，也就是推广意义上所谓的“洋房”。这样的产品无论在定位、容积率、梯户比、品质上来说，都比高层产品要好一些。因此，我们想当然的认为，在二者精装标准一致的前提下，二批次的高层应该比一批次洋房便宜1000-2000元/平不等。

此外我们也考虑了限价的先例。

我们同样考虑到了限价时期，不能完全以传统的市场逻辑、营销逻辑、产品逻辑来推导价格。所以为了安全起见，我们也适当参考了此前类似产品的限价模式。例如龙湖听蓝湾。

与中海锦江城类似，龙湖听蓝湾一批次开盘的也是11层的“洋房”产品，均价为12800元/平，而龙湖听蓝湾最新批次的高层产品475套房源，价格区间为10448-12269元/平（不计算仅12套的跃层），均价大概11000元/平。单价价差1800元。符合我们认定的洋房、高层价差1000-2000元的区间。

基于以上两个判断，我们错误的推导了中海锦江城高层的价格。这个错我们认，该打的脸我们挨。我们以为限价是有规律有套路的，结果发现还是太天真了。

所以，痛定思痛，我们收集整理了最近开盘摇号的几个品牌开发商的主流楼盘，希望从他们的限价情况中找到新的逻辑和方法。

以下是来自邱霜同学辛苦整理的数据：

>>>>龙湖听蓝湾

上批次

预售时间：2017年6月19日

产品类型：11层小高层（清水，开发商推广为“洋房”产品）

产品面积：106—139平方米

销售均价：12800元/平方米

新批次

预售时间：2018年1月11日

产品类型：电梯高层（清水）

产品面积：约100—181平方米（其中100—132平方米户型为主力供应，其余为跃层产品，仅有12套。）

价格区间：10448—12269元/平方米（不涵盖跃层产品）

>>>>万科玖西堂

预售时间：2017年12月26日

产品类型：叠墅产品（清水）

产品面积：约154、158平方米（上中下三叠，赠送率超大）

价格区间：约16408—18638元/平方米

产品类型：高层（装修房）

产品面积：约124—143平方米

价格区间：约11337—16221元/平方米

>>>>绿地新里城

上批次

预售时间：2017年10月27日

产品类型：高层（装修房）

产品面积：118—140平方米

开盘均价：16500元/平方米

新批次

预售时间：2017年12月29日

产品类型：多层（开发商推广为“洋房”产品）、小高层和高层（装修房）

产品面积：115—180平方米

价格区间：洋房产品均价16300元/平方米，高层／小高层产品价格区间：15100—16000元/平方米。

>>>>中海锦江城

上批次

预售时间：2017年10月27日

产品类型：小高层（11层，精装，开发商推广为“洋房”产品）

产品面积：103—112平方米

销售均价：14280元/平方米

新批次

预售时间：2018年1月19日

产品类型：高层（精装）

产品面积：98、110和165平方米（其中165平方米房源仅有4套）

价格区间：约13194—15053元/平方米

>>>>华润龙湾御府

上批次

预售时间：2017年7月5日

产品类型：高层（装修房）

产品面积：110—153平方米

销售均价：9900元/平方米

新批次

预售时间：2018年1月13日

产品类型：高层（装修房）

产品面积：109—194平方米（其中136、202、174、185、194四种户型分别只有4套，不在统计范围内。）

价格区间：约8628—10549元/平方米

备注：以上大部分数据来源于成都房协和成都透明房产网官方网站。其中涉及到的近期预售项目的价格数据，由于全是人工统计，且各面积段产品在数量、套内面积以及公摊面积上存在差异，因此在最终价格统计上可能存在一定偏差。

通过上述案例，我们逐渐推导出政府指导房价的一个基本思路。

1、限价逻辑一：成本定价

政府部门在指导各个楼盘定价的时候一定有一个基本的原则和统一的指导方法，否则这套限价体系就不能“服众”，开发商之间就会互相攀比、扯皮，管理工作就无法开展。

而这套基本的原则和指导方法就是：成本定价。

此前耿直BOY的长沙发改委公布了《长沙市限价商品住房的价格管理暂行办法》的文件，是国内第一个也是目前唯一一个明文规定限价原则和计算办法的城市。

文件中规定，限价商品住房基准价格的制定原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。

而限价商品住房基准价格由成本＋利润＋税金构成，长沙甚至公布了计算的公式：

1、成本构成

成本费用（楼面地价＋前期工程费＋房屋建筑安装工程费＋小区内公共基础设施及附属公共配套设施费）＋管理费用（成本的5%）＋销售费用（成本的2%）＋财务费用（成本50%为基数，利息为人民银行法定利率，计息时间为合同工期加24个月）＋行政事业性收费和基金（按国家和省规定执行）

2、利润构成

限价商品住房的平均利润为成本费用的6%－8%

3、税金构成

按国家税法和有关政策规定执行。

而最终1+2+3=商品房指导价。

以上是长沙的限价标准和方法，但其实也是国内大多数限价城市所使用的方法，只是大家心照不宣，只做不说罢了。而成都的限价逻辑，尽管可能细节上有一些出入，但大体上应该一致。个别早期地价极低和少数地王项目，计算方式或另有权衡。

不信，我们来算算看。

以绿地新里城为例：

其楼面价为6500元/平，前期工程＋建安＋精装＋配套费用按5000元/平包干计算。

管理费575元/平，销售费用230元/平，利息按5%借款4年计算1150元/平。行政事业性收费＋基金＋税金，大约占成本15-25%，按20%算为2300元/平。利润按7%算，805元/平。

最后绿地新里城的限价结果为：16560元/平。当然，这中间由很多估算的部分，并不精确，但已经非常接近新里城最新批次16000元/平的限价标准。

我们再以龙湖听蓝湾为例。

其楼面价3690元/平，前期工程＋建安＋配套费用按4000元/平包干计算。

管理费385元/平，销售费用154元/平，利息按5%借款3年计算577元/平。

行政事业性收费＋基金＋税金，大约占成本15-25%，按20%算为1538元/平。

利润按7%算，538元/平。

最后龙湖听蓝湾的限价结果为：10882元/平，和本批次11000元/平的高层价格，相当接近。

当然，也有开发商的小伙伴告诉我，就一个市场上的一般项目而言，如果企业成本控制给力，地价往上加四五千就是全部成本了，最多再加上精装成本，其他就是利润。

大家是不是已经隐约感觉到了体内的洪荒之内？似乎已经掌握了一个楼盘价格判断的密匙？等等不要着急，我还没写完。

2、限价逻辑二：批次递减

好了，我们现在大概猜到了限价的原则和方法，但每个楼盘会有多个批次的房源，它又是如何限价的呢？

从目前已经拿到预售证的项目来看，它遵循了批次价格递减的原则。

也就是我在去年5月19日那篇《有人吹风，成都房价稳中看跌》里就写过的，成都新开楼盘，每一批次的开盘价格，均不得高于上一次开盘价格。

所以，我们看到：

龙湖听蓝湾，上一批次12800元/平，这一批次约11000元/平。

绿地新里城，上一批次高层开盘均价为16500元/平，这一批次洋房才16300元/平，并引发了一定的维权现象。

中海锦江城，上一批次14280元/平，这一批次13194-15053元/平，均价约14100元/平。

华润龙湾御府，上一批次9900元/平，这一批次8028-10549元/平，均价约9588元/平。

以上均符合限价商品房，批次价格递减原则。所以很多人老是嚷嚷着成都房价涨了，为什么不好好看一下限价新房的走势，再做判断呢？

3、限价逻辑三：不问圈层

在传统的定价逻辑中，我们一定会有一个圈层价差，例如一环的房子一定比二环的房子贵，二环的房子一定比三环的房子贵。但现在，请大家忘记这一点吧。

在当前的限价逻辑下，圈层定价逻辑已经荡然无存。

当西绕城的绿地新里城卖到16500元/平的时候，东二环的华润柒公馆只卖14500元/平。

当天府新区的中海锦江城卖到14000元/平的时候，南三环的人居盛和林语只卖12000元/平。

所以，当前限价，不问圈层，传统定价，荡然无存。

4、限价逻辑四：不问产品

还是传统的定价逻辑，别墅一定贵过洋房，洋房一定贵过高层，但是现在这个逻辑也被打破了。

万科玖西堂的三叠拼别墅，赠送面积超大，但其价格仅仅比精装高层贵了3000元/平左右，但在正常的定价逻辑中，叠拼别墅的单价可以比高层贵一倍。

中海锦江城，11层小高层的价格与高层产品价格基本相当。

而最极端的可能是绿地新里城，其9层的洋房产品均价不过16300元，比上一批次的纯高层产品16500元的均价还更便宜。

产品定价的逻辑，也基本可以忽略不计了。

基于以上四重限价逻辑，对于购房者来说，应该懂得：

1、尽量关注那些楼面价偏低的项目，这在过去的土拍新闻中很容易找到线索；

2、尽量关注那些核心圈层的楼盘，它们的价格可能更低，但价值却更大；

3、尽量关注那些迟迟不开的好楼盘，之所以不开盘无非是限价太狠心有不甘；

4、尽量关注一个楼盘中更好的产品，能买别墅洋房，就别买高层，价差太小。

最后，小结一下：

目前成都开出来的限价楼盘，价格基本都很合理，但还谈不上惊喜。

因为那些低价拿地、位置极好、楼盘不错、产品过硬的项目还坚持着传统的定价逻辑，不愿屈从于新的限价逻辑。只有当这些楼盘熬不住，开出来的，大家才知道什么叫惊喜。

这也是我在2018年第一篇文章中写到的：今年会迎来局部的购房盛宴。

第一场盛宴会在什么时候什么地点出现呢？

我掐指一算：春节前后，城东有戏！