文/杨烨

李小明总说，自己那一批人是幸运的。

从恢复高考后第一批考入北京大学的高材生，到就职中南海，再到公派哈佛大学肯尼迪政府管理学院留学，再到“下海”投身房地产行业……李小明的创业之路有着鲜明的时代烙印，也是第一批抓住改革开放机遇的挑战者。

房地产行业深耕20年，他创立的帝海集团，也成为一家房地产开发为主，涉足物业管理、能源投资、酒店管理和文化创意等多个产业领域的综合性投资控股公司，资产规模超过200亿元。

“改革开放20年推动了中国房地产市场发展，也培育和壮大了很多地产企业，那么现在中国经济转型升级，则给房地产行业转型发展提供了新的机会。”李小明告诉《经济参考报》记者。

房地产存较大发展潜力

“我是个坚定的乐观派。”谈到“房地产行业是否到达拐点”这一话题时，李小明这样表示。在他看来，我们无法用人家五分之一的时间解决近5倍的人口住房问题，这就意味着中国房地产依然有20年的发展空间。他向记者举出一组数据，目前发达国家平均城镇化率在70%-80%，而我们目前只有50%左右，这意味着随着中国城镇化发展的继续推进，房屋还将有很大数量的新增刚需，特别是一些三四线城市，将成为发展的重点。

谈到创业初衷，李小明表示，北大毕业的他受北大校风的影响，比较崇尚自由，在政府和国外学习的经历也让他得出判断：随着经济发展，顺着我们国家改革开放和市场经济的脉络，房地产将会爆发出巨大需求和价格增长的空间，产业发展将会出现巨大机会。

但是不可否认的是，随着国家监管和调控政策的不断出台，房地产行业暴利狂欢的时代已经过去。李小明指出，国家的监管和调控政策主要是为了抑制投机和炒房，房地产行业发展也将更加趋向理性，这对于房地产企业来说并不是坏事，也可以推动地产企业的转型升级，从拿地开发向综合运营服务商进行转变。

2017年，中国全年GDP增速实现了7年来首次同比提升，全年增速6.9%左右，城镇调查失业率低于5%。整体情况较好，也再度促使房地产行业较好。李小明看来，2018房地产行业并不具备整体行业收缩的条件，只要中国经济相对平稳，房地产就不会出现系统性风险。

他告诉记者，此前中国房地产从发展速度到上涨价格过快是提前透支未来空间，因此中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，确定租售并举住房制度是必要的，随着各项政策的不断落地，房价上涨放缓、投资增速将放缓，但刚需和改善性住房需求并不会受到调控影响。

联合拿地模式将扩围

“资金压力将会成为地产企业面临的最大挑战。”李小明表示，做企业就像是戴着“镣铐”跳舞，一方面来自于政策等宏观调控和市场风险，另一方面，来自于融资成本高，企业资金压力大。他告诉记者，近几年地产企业受到调控政策影响，普遍都存在资金压力，因此联合拿地模式或成为常态。

“房企应借现阶段进行转型。”李小明指出，2017年中央经济工作会议提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，企业可以利用大力推进租赁住房进行转型。

事实上，多地两会表示发展住房租赁政策，上海市指出，加快培育发展住房租赁市场，稳妥有序推进商业办公项目清理整顿；北京提出，发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房；安徽表示，要求实行公租房实物配租和租赁补贴并举；河南提出，支持郑州开展培育和发展住房租赁市场试点，强化公租房保障。

转型城市服务商

蔡元培先生曾以“思想自由、兼容并包”八个字作为北大校训。李小明是北大人，在他办公室旁边的一个桌子上，放着自己在北大学生会任职时和同学们的合影，照片里的很多同学，现在都已经是中国经济发展建设的中坚力量。

他说话逻辑性很强，也是创新和改革的坚定支持者。“我国已从住房极短缺时代，走向相对短缺。”李小明表示，我国房地产不再是经济短缺下的产物，而是人民生活水平不断提高下，住房需求发生变化，住房条件也将从此前的量向质发展，将更加突出住房者需要。

的确，国家统计局此前公布的数据就显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米，已度过住房绝对短缺时代。

李小明说，如果说10年前各个地方都缺房子的话，现在早已出现分化。北京、上海、广州等一线城市和东部发达地区的二线城市住房依然供不应求，处于短缺状态，也是这类地区必须发展租赁住房的根本原因。而很多二三线城市尤其是相对欠发达的东北、西部地区也在大量进行房地产开发，这些地方应该说已经不缺住房了，今后甚至会出现供过于求的情况，存在一定风险。

“我们这代人很幸运，赶上了我国发展的每一个历史节点。”李小明坦言，改变即机遇，帝海集团将弯道超车进行转型，进一步转型为城市服务商。据其介绍，2018年帝海集团太原、无锡、武汉、湘潭等多个商业地产连同住宅项目将正式启动。

李小明表示，帝海将继续做大房地产主业的同时，在资产经营、物业管理、商业运营、金融资本、能源投资、基础设施等方面扩围企业项目版图，不断增强企业综合实力和核心竞争力。按照他的计划，在未来的3-5年内，帝海集团在港股完成借壳上市，以进一步加深商业+住宅的综合性物业运营开发力度，增强企业资金强度。