深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良

棚户区改造历来属于民心工程，党中央国务院一直以来高度重视。2018年3月26日，为加强深圳市棚户区改造工作，市住建局代拟了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》公开征求意见。该政策的出台，对于深圳的城市建设和社会经济发展有着特别重要的意义。

首先，老旧住宅的改造既能改善居民生活条件，又能增加人才保障房和安居房供应，此乃利国利民之好事，应该大力推进。

由于深圳很多旧住宅是上世纪80、90年代建造的，大量使用海沙施工，建筑质量低，安全隐患严重，客观上不能满足居民现代生活要求，业主改造意愿强烈，更不符合深圳现代化和国际化的城市发展需要，所以深圳很多旧住宅区的改造势在必行。另外，深圳土地资源稀缺，人才保障房建设无地可用，老旧住宅的改造既能改善民生，又能增加人才保障房和安居房供应，两全其美，何乐不为？

其次，实践证明，政府主导的棚改能够加快老旧住宅区的改造。过去我们依赖市场化运作的方式，以城市更新的路径开展的旧住宅小区的改造，由于拆迁难的问题困扰，十多年来基本没有成功案例。2010年，木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区8个旧小区列为试点改造项目，但至今没有一例成功，而且个别项目拆迁难已经造成社会维稳事件，社会各界强烈呼吁政府采取必要措施解决。

后来，2016年，深圳将《深圳经济特区城市更新条例》列入立法工作计划，并把城市更新项目拆迁难问题列为重点研究对象，希望借鉴香港地区经验，采用类似“多数决”的方式予以解决，社会各界寄予厚望，但立法进程至今没有下文。

深圳城市更新十多年的经验告诉我们，针对旧住宅小区的改造，通过市场化运作难以达到预期目标，引入棚户区改造模式，通过政府主导、国企实施的棚户区改造模式能更好地解决旧住宅改造的问题。已经成功回迁选房的鹿丹村的改造完成，罗湖二线插花地的成功改造、福田区华富村的改造，都已经证明，政府主导的老旧住宅区的改造，比市场化运作的城市更新模式的改造更具有优势。

第三，该文件比较成熟，建议尽快实施。作为参与该政策的全程起草和论证的专家，我认为，该意见稿是通过一年多的酝酿、反复修改，广泛征求社会各界意见后形成的，比较成熟，而且系统和全面，有明确的流程和体系，可操作性强。实施意见确立了棚改的基本原则，例如适用范围、补偿标准、实施模式等，同时给各区留有施政的空间，具有一定的灵活性。

第四、棚改是一项涉及利益主体多元的复杂的艰巨工作，政策性很强，需要加强维稳工作和可持续性研究。

值得注意的问题是，该政策的实施，将对开发商已经投 资进驻的一些老旧住宅小区项目产生较大影响。开发商已经投 资和进驻的小区怎么办？怎么处理好维稳的工作和利益平衡的问题，需要认真研究慎重对待。

另外需要注意的问题是，国企实施的可持续性。因为项目没有可售物业，基本上不盈利，每一个项目投 资巨大，长期不盈利如何可持续地经营下去。迫切需要探索棚改项目与市场化融资模式的结合问题，确保国企实施的可持续性。

总之，深圳棚改政策的出台，利国利民，对深圳建设国际化现代化城市有其重要的意义。该政策的实施，是老旧住宅区改造福音，广大强烈要求改造的业主应该抓住机会，借政策东风，实现新居梦想。