3月31日，由深圳房地产信息网（咚咚找房）举办的2018第六届“深圳房地产民间研讨会”在会展中心举行。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉、尚书房创始人大白、房地产爱好者孙启文等专家进行主题演讲，分别就2018楼市的走向、买房总策略、置业三宝等话题进行了深入解析。
李宇嘉：2018从去杠杆进入稳杠杆阶段
研讨会上，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，＂两会＂首次未提房地产泡沫，首次强调＂稳杠杆＂。他认为，2018年影响楼市最大的因素，即金融。
“两会”上中国人民银行行长周小川表示：“我们国家经济增长已经告别了需要货币来推动的时代，这意味着去杠杆不会继续”，银监会十大工作中，今年有两项重点，一是抑制居民过快加杠杆，二是防止资金违规流入房地产市场；从市场来看，控杠杆现在已经取得了明显的成效，下半年将进入稳杠杆。
李宇嘉认为，按照调控政策趋势，未来调控分为四大类：三四线城市和县域继续去库存；部分中西部二线城市放松调控，对于主要的一二线热点城市保持调控政策不放松，在做适度微调，对于部分热点二线城市，或根据房价涨幅进行调控加码。
判断深圳会不会出台调控政策，大家可以打开70个大中城市指数来看，如果连续保持上涨的话，可能会出调控政策。
关于大家关心的房产税，李宇嘉认为，对于房产税的目的、原则、推进路径以及征税范围、税基评估原则、税率确定和争议处理已经作出了非常明确的规定，这表明房产税离我们越来越近。他认为房产税可能在2020年完成立法，基于国外经验，稳定预期和市场，免税面积会比较大，税率或许会低于1%。
大白：阶段变了 固有思路是要撞墙的
“尚书房”创始人大白从“变化、策略、执行”三个方面对买房策略进行了深入浅出的分析。他认为，居住不等于购买，投资不等于乱来，买房不等于赚钱；
一方面，租售并举的推出，这是所谓的房地产供给序列改革。从未来看，销售占比会逐步下降，甚至比较优质的商品房会降到20、30%甚至更低，这就是供给需求改革。
第二方面，各类投机漏洞被封堵；金融监管越来越成熟；交易摩擦成本逐步提高；在这些因素下，有可能侵蚀掉非常多的投资利润。以前投资可以乱来，但现在需要逐步精细化，考虑风险和成本。
此外，存量社会的分化，需求关注点在回归，买房也从之前的套利到经营阶段。
在策略方面：他认为，居住导向、优质导向决定着一个房子的价值；持有导向决定是否跑赢其它理财产品。还要把握精细导向列入于买房中，你需要对物业足够了解，才能识别其优质和劣质，未来随着存量社会逐步往前推进，优质和劣质会逐步拉开差距。
大白建议，阶段变了，作为其中的参与者，认识和策略也需要做出调整。只有对阶段变化有了恰当的认识，并匹配了相符的策略，才能继续参与到这个市场当中，按照固有思路一条道走到瞎是要撞墙的。
孙启文：三重夹击开启房产新常态
房地产爱好者孙启文从一个比较神秘的角度来诠释房地产市场的发展和变化，他认为，在迷雾重重的房地产市场可以用一个简明的公式列出来：“重要因素相加，减去不重要因素，然后再想未来变化。”
长期房价我们可以比较清晰的分析到它的变化，政策趋严谨、趋规范，有抑制作用，而中国已经过了人口红利期，工作人口2013年开始下降，经济增量也已经下台阶和“L”型，货币增速跌到个位数。这四个因素都发生了量变，但没有发生质变，未来深圳房价任将趋涨。
供应上，深圳的供给受限。恰恰是这四大方面导致过去十几年房价的上涨，分子需求来说一是深圳人口还在净增长，二是深圳的经济和收入也都在增长，三是货币也在增长，四是分母供给受限。因此深圳未来中长期房价上涨趋势不变，只是幅度、速度发生改变；是市场能接受，政府也可以接受的比较合理值，可能是与居民收入同步的8%左右。
关于区域方面，他认为特色大于区域，原关外新兴片区与原关内的价格差已经缩小了很多，未来还会缩小，但缩小的空间和速度较之前会减小，而一些特色往往能更多跑赢大市。比如一些真名校、棚改、品质宜居改善房等特色。
孙启文认为，房产新常态期买房投资面临去杠杆，房价涨幅趋小、和购房成本上升的态势；未来，房产投资将进入长持时代，选物业需要更专业化。
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