文／苗野

如今的杭州楼市被戏谑为拍地通宵如看球。3月30日，历时12小时，经历499轮叫价，鏖战至凌晨的杭州奥体地王最终被保利地产以101亿元摘走，成为历史第二高。

当天杭州以累计吸金约163亿元结束了今年首季土拍，并以923亿元成交总价在2018年1季度土地出让金城市排行榜中遥遥领先。

而就在3月29日，杭州刚刚发布的2018年新版《读地手册》中，收录了杭州十区共227宗地块，其中涉宅用地138宗，且不少位于热门板块。此外，今年临安首次统一纳入出让计划，也有40宗地块具备出让条件，其中涉宅用地27宗。

火爆的土地行情，正被进一步推向高潮。此前，杭州史上最严厉的调控措施，设置“现房销售”“竞自持”“增租赁”等土拍新规则。但似乎这一切却挡不住房企的拿地激情。撞击杭州供地“闸门”的身影中有龙湖、保利、滨江、九龙仓、中海、万科、祥生、融信、新希望等。

业内人士分析称，杭州出让土地高企的数字背后一方面是城市资源、人流、资本实力聚集的结果，另一方面也是房企在追逐规模扩展中对杭州的利好预期，杭州民营经济发达、民间资本充满活力，也是全国人口净流入量最高的城市之一。“后峰会、前亚运”时代的杭州，正吸引房企大鳄鱼贯而入。

杭州之争，土拍热情如火

杭州土地市场的这把火从去年一直燃到今年。

3月30日杭州萧山拍卖三块地，除了奥体地块吸引20多家房企争相出手创下纪录，其余两块地的争夺也堪称激烈。经过492轮出价，融信以43.04亿元竞得蜀山南地块，楼面价每平方米17134元；经过280轮出价，中铁置业以19.42亿元竞得新街街道宅地，楼面价每平方米19044元，自持3%，相对于此前板块内每平方米12790元的最高地价，此次土拍将区域地价一举推高近50%。

这只是杭州开年以来土拍市场的一个缩影。资料显示，3月15日~4月12日，杭州市场“火力全开”，连推20块宗地。其中，西湖区和滨江区各推1宗，江干区共推4宗，萧山区共推6宗，余杭区共推8宗地。

在此之前，杭州更是创造出3天卖地310亿元的纪录，分别在2018年1月8日、1月12日、1月19日集中推出5宗、7宗、7宗共计19宗地块，共揽金310亿元，综合溢价率约为50%，并且多宗住宅用地达到最高限价转入竞自持比例阶段。

土拍是一个城市房地产市场的“晴雨表”，也是房地产开发商拿地积极性的一个体现。2017年，杭州对土地市场实行调控，竞价规则数次调整，控溢价、出现房、上自持、竞养老；出让模式的多元转变，推出租赁用地、配建10%公租房。

但最终土地市场呈现的却是板块地价不断刷新、频频溢价封顶、自持比例不断攀升、外来大鳄不断涌现。全年共计15家全国性房企首入杭州。

中国房地产报记者发现，杭州在领跑全国的土地成交金额背后，则是身影频现的高溢价地块，有14宗地块触碰自持红线（其中，主城区地块70%溢价封顶；萧山区地块50%溢价封顶）。

克而瑞研究中心发布的2017年度权益榜单显示，杭州TOP10房企门槛已达70亿元，TOP3房企门槛飙升至143亿元。万科以全年权益成交金额196亿元登顶。紧随其后的融创实现权益成交186亿元。

同样，保利和融信算是外来房企中异常活跃的两家。去年杭州卖地金额超2000亿元，融信和保利加起来贡献了约10%——两家在杭州各花了约100亿元买地。

奥体地块并不是保利第一次在杭州拍下的地王，在杭州市场一直进取的保利在去年9月，联合滨江、金茂拿下紫阳南星地块，楼面价达到每平方米44460元，成为杭州史上单价最贵宅地。

一位杭州房企高管称，受益于2016年G20峰会和2022年举办亚运会强有力的官方背书和良好预期，杭州市场真实需求与预期需求均极为强劲。2018年前两个月，杭州主城区与萧山区挂牌地块可建面积就超过2017全年的50%，开发商对于土地的争夺势头强劲，以高溢价、高自持拿地成为常态。

未来已来

延续2017年的土地市场的高热度，包括杭州在内的很多城市，释放了2018年大量土地供应的信息。

2017年，临安撤市设区，杭州市区版图由4876平方公里扩大到8003平方公里。杭州的版图面积已经超过上海和南京，超过深圳四倍。在杭州城市发展理想背后，是一个关系未来的经济与效益的的大棋盘，源源不断地吸引房企大鳄入驻。

据中国房地产报记者不完全统计，去年共有15家外来房企进入杭州市场，2018年，银城地产、华侨城同步入杭，分别落位三墩、丁桥；重庆华宇竞得萧山南站地块叩开杭州大门。此外，在杭州土地市场沉寂近五年之久的中海，终于再次出手，夺得滨江襄七房地块；商宅“通吃”的龙湖单月入手三宗地块，战略性进入三个板块。

放眼未来，加大土地供应，全面进入网拍时代，增加新的、更合理、更符合城市发展需求的土地竞买规则，这些手段和变革，会扭转2018年杭州土地市场走向吗？

“杭州被认定为是最具投资价值的城市之一，房企纷纷不惜代价进入，在多个区域和板块创造了多个地王，目前杭州的库存仍较为紧张。”一位本土房企营销负责人告诉中国房地产报记者，2018年杭州楼市依旧会继续保持调控的态势，但局部可能会有所调整，比如预售证可能不会卡得那么紧，高价盘也会有序地进入市场。

在可预期的未来，杭州市场表现仍会继续突出。

杭州现阶段的房价与城市天然禀赋、经济和社会发展的价值比值普遍高于其他一二线城市。从2018年起，杭州市区的版图已经扩大为8003平方公里，在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下，城市发展东西南北四面出击，提前实施“拥江发展”战略。

这些都是杭州被很多投资企业认为是潜力最大的新一线城市的基础，拥有得天独厚的地理环境、稳定的经济基础、健康的产业结构、优越的创业氛围。

杭州有两次大飞跃，一是G20峰会时期，一是亚运会时期。G20峰会之后的2017年中，杭州卖出了3900亿元的商品房，仅次于上海；卖出了2230亿的土地，仅次于北京。

业内人士纷纷预计杭州楼市如此繁荣将一直持续到2022年。

克而瑞研究中心基于销售权益和销售流量两份榜单，估算出一组“房企对杭州市场的信心”指数，数值越高，说明杭州市场在企业整体版图中的比重越大。其中，融信以1.17排在首位，阳光城0.99排第二，融创0.91列第三。本土房企滨江和绿城则处于后段，信心数值分别为0.73和0.60。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示，杭州是产业升级大背景下的收益城市，从人口持续流入、收入水平持续提高和经济结构不断优化等方面来看，杭州楼市整体依然有充足的购买力，但2018年板块分化是值得注意的风险之一。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，杭州是被中央寄予厚望的一个城市，包括很多大型活动都在杭州举办，相应地在推动城市发展这个过程中，中央对杭州的房地产市场调控有一定的容忍度，是可以协调的。另外杭州这几年土地供应相对来讲是趋紧的局面，在它向大城市拓展的过程中，市场空间越来越大。在杭州“拥江发展”城市战略落地后，杭州未来是有潜力的城市。

从2016年9月的本轮调控至今，即将迎来第19个月，而调控正在帮助这座城市完成一次“腾笼换鸟”，用限购和暂停落户提高城市门槛，用城市竞争力来吸引新的符合这座城市未来方向，甚至是推动这座城市迈向新的阶段的人才，而这些都是在为杭州城市发展蓄力。站在“后峰会、前亚运”时间节点上的杭州，依然保持了自2015年以来的楼市热度及购买力预期。

新时代的杭州已经成为全国主流开发商投资的重点选择区域。但房地产调控继续紧锣密鼓，高价地将相继入市。对于杭州楼市而言，2018年注定不会平静。