文/付珊珊
从2017年下半年开始，上海的中高端项目经历了漫长的煎熬期，监管层对高端项目预售证实行“严卡”，直到今年3月底，上海中高端项目才再次迎来“春天”。
据今日房产统计，截至4月2日，上海市中心共有8个高端项目拿到预售证，上海内中环市场逐渐回暖。
政府之手助力供需平衡
从“一证难求”到预售证开闸，这其中政府部门的态度尤为重要。为了控制房价过快上涨，政府实行严格的调控政策。数据显示，2017年，上海共发放124张住宅预售证，共计102个新房项目开盘，全年新增新房面积仅为2016年的1/2，新增新房套数不足2016年的1/3，不难看出，去年一整年，供应端在严管之下出现房源紧张的局面。
尤其从去年下半年开始，监管层严格控制上海内中环高端项目预售证发放，以此控制房价。
“当前房价调控效果比较明显，房价确实告别了去年持续升温的态势，所以当前调控要考虑另一个问题，即积极补充市场供应量。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示。
根据易居研究院研究数据显示，从2017年7月至2018年3月期间，上海的新建商品住宅供应面积总计有7个月均低于成交面积，2018年以来，上海的新建商品住宅供应面积也连续3个月低于成交面积。从新建商品住宅库存总量来看，从2017年7月开始，上海的库存面积持续下降，至2018年3月，上海库存面积为459万平方米，环比下跌4%，同比下跌28%。由此可见，上海住宅用地供应严重不足，从而导致上海住房供应减少。在此背景下，补充市场供应、维持供需平衡也是政府放开预售证的一个重要因素。
市场最根本的秘密归根到底是供需之间的平衡。政府为了抑制房价上涨过快而从房屋预售方面严格把控，但是长期严卡预售证也使市场供应量出现短缺，适时放开预售证，使前期积压的需求在市场情绪稳定时释放，既可以保证供需平衡，同时由于开发商在价格方面做出让步，也不会使房价出现飙涨。
开发商“以价换量'
对房企来说，政府放开高端项目预售证的发放实际上也是开发商“以价换量”做出的妥协。
有第三方研究报告显示，2016年以来全国合计成交的770余宗高价地块中，截至2017年底已开盘项目仅30个左右，上市率不足4%，而部分企业集中获取了多宗高价地，且部分地块拿地楼面价已接近或超过限售价格及周边在售房价，去化压力较大。
2017年，虽然典型房企在销售和利润表现上实现了双赢，但步入2018年，房企销售端面临巨大压力。今年一季度，除了个别龙头房企销售表现不错外，大部分房企表现一般，其中一些典型房企如龙湖、华润、金地等销售增速明显放缓甚至出现下降。同时，多数房企都表示对今年推出货值的销售去化率预期降低。
中国房地产报记者询问多家知名房企相关人士，多数房企表示2018年开发商将面临去化难题，今年企业的销售业绩主要就是靠大量供货来实现，而企业供货的前提就是要取得项目预售证。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示，政府其实并没有停止发放预售证，主要是房企和政府对于房价的预期不一致。2018年以来，政策持续收紧，融资难度也加大，房企认识到，继续捂盘、与政府进行价格博弈并不能给企业带来任何好处，长期捂盘导致回款不及时，反而可能使资金链面临断裂风险。
在与政府达成共识之后，开发商在价格上做出让步，政府在预售证上通关放行，才出现了近期沪楼市高端盘集中入市的景象。
以上海市中心高端项目翠湖天地为例，根据网上房地产信息显示，翠湖天地此次开盘最高价约19万元／平方米，而项目在2015年11月的一次开盘，单价最高达约22万元／平方米。一位房地产业内人士表示，以翠湖天地的地段和升值潜力，三年之间单价不升反降，确实有些意外。
推动房价结构性上涨
一位房地产研究分析师认为，采取限制高价盘入市来调控房价最明显的一点影响在于，中高端需求被迫延迟入市，而一旦放开，可能导致房价迎来一波结构性上涨。
对此，卢文曦也持有相同观点。“短期来看，由于入市价格均低于预期，和周边二手房持平或者倒挂，去化还不错，至少表明上海楼市并非彻底消沉。不过由于中高端项目入市，交易结构产生变动，均价会出现上行。”卢文曦表示。
这种上涨完全基于结构性关系，从项目本身而言，涨幅相当有限。在欧阳捷看来，高端住宅是奢侈品，量少价高，对市场的影响并不大，也不会影响普通住宅的房价预期，实际上政府不会太担心高端住宅房价上涨，但是在房价泡沫不能继续膨胀的大背景下，高端住宅的房价也只能降而不能大涨，这也是为什么这一批入市的高端住宅项目单价相比之前不升反降的重要原因之一。
此外，欧阳捷认为，目前我国对于住房体系的理解和实践还不够，并没有做到保障归保障、市场归市场。目前国内的房价统计是把所有房子混在一起，保障性住房、拆迁安置房、普通商品住房、高端住宅房价加权平均变成城市平均房价，但未来还是应该向市场化方向发展，比如保障性住房，应当由政府行政划拨土地并限制房价和转让交易条件；普通商品住房应当实行限房价竞地价的政策；高端商品住宅实行竞地价、放开房价的政策，地价越高越好，可以为政府提供更多的财政收入用于补贴民生。同时，房价统计也应当分门别类，高端商品住宅放开房价管制，只要你能卖得掉。
来源：中国房地产网
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