文／黎倩

随着物流地产成为一片新蓝海，除地产商、电商外，各方资本都瞄准了这个具有颇高投资回报率的领域。

其中，作为物流地产产业链的根源端，物流商也开始积极加码地产投资，越来越多出现在土地拍卖中。4月19日，民营物流的大佬之一圆通经过86轮竞价，以3.04亿元抢得杭州萧山区1宗商地，楼面价5343元/平方米，溢价率85.37%。

这并不是圆通第一次在物流地产上投资，而在此前，包括顺丰、申通、京东等涉及物流的企业就曾纷纷加速进入物流地产市场。

一时间，在这块美味的蛋糕前，聚集了开发商、物流商和电商多个角色。

物流大佬的地产生意

事实上，近年来在电商和物流行业迅速崛起的环境下，具有一定实力的快递企业早已布局自身的仓储物流体系。

2012年，圆通就宣布将在杭州空港新城打造总部基地，根据规划，两个项目计划用地约250亩，注册资金共3.2亿元，总投资高达55亿元。

其中，打造圆通速递航空全国总部及华东枢纽的投资额为45亿元，主要用于建设航空总部办公、培训、运控和必要的后勤配套设施以及航空分拨转运中心。打造圆通速递华东管理区总部基地及转运中心的投资额为10亿元，主要用于建设圆通速递华东地区管理总部行政办公和配套用房，以及圆通速递华东快件转运中心和转拨用房等。

据观点地产新媒体了解，此次圆通竞得的土地即萧山区空港物流园航空总部基地地块，出让面积2.84万平方米，容积率为2.0，规划用途为商业。

杭州之后，圆通更加快了物流地产的布局。根据公开资料统计，圆通已分别计划在北京、广州、山东济宁、四川成都、浙江嘉兴和义乌等地建设电商快递产业园区、航空基地以及物流集散中心等。

2015年5月，圆通速递与济宁交运战略合作在济宁交运海天物流正式签约，圆通速递鲁西南最大的现代化分拣中心落户济宁交运海天物流“电商快递产业园区”。

2016年6月，圆通计划投资30亿元打造成都区域总部和国际航空枢纽；同年9月，圆通表示将在陕西投资建设西北地区的快递转运中心和航空基地。

此外，圆通还与义乌市政府签订了战略协议，投资50亿在义乌市建设圆通速递浙江总部、电商产业园、区域航空枢纽以及物流集散中心等项目。

值得一提的是，作为电商快速发展的必然结果，除快递企业，拥有自建物流的电商也相继加入这片蓝海，包括苏宁、京东在内都曾表达过迫切扩充物流仓储资源的意图。

去年11月，苏宁云商与深创投不动产基金联合发起设立物流地产基金，目标总规模将达300亿元，主要用于收购苏宁建成的成熟仓储设施、市场化收购及投资开发符合条件的高标准仓储物流设施。

对京东而言，动作则更为频繁。2007年起，刘强东就开始为京东商城自建物流，截至2017年第三季度，已在全国运营405个大型仓库，总面积约900万平方米，估值近千亿，这一数据甚至可以算上一家小型房地产企业。

随着物流地产风口渐起，进入2018年，京东继续加速布局，并将范围扩展至三四线城市，4月8日，京东就宣布与湘潭市人民政府签署战略合作协议，计划未来在湘潭投资100亿元，共同在湘潭打造规模化、信息化、现代化的商贸物流基地。

物流地产投资心思

无论是圆通、京东，还是万科等房企的争相加入，低地价、可观租金和快速的建造周期带来的高回报率，显然是吸引各方资本逐鹿物流地产的诱因。

根据世邦魏理仕2017年的统计数据，一线城市二手房租金回报率分别在2%左右，商业写字楼在5%左右，而目前一线城市物流地产投资净回报率在6.5%-7.0%左右，高端物流地产的回报率可达8.0%，明显高于住宅地产和商业地产。

由此，对电商和快递企业而言，通过加码物流建设，不仅地位得到巩固，随着优质的物流设施向第三方商家开放，亦可获得可观的边际收益。

另一方面，考虑到地价升值带来的资产正面价值，日后这些地块所带来的资产增值收益亦为可观。此外，还可以通过合资成立物流地产基金，有助于盘活资产，加速资产价值提升。

因而，对于开发商而言，在住宅盈利收紧，商业地产投资周期冗长的现实下，物流地产这块大蛋糕则成为其平衡战略布局和投资版图不错的选择。据观点地产新媒体了解，除了万科，绿地、招商蛇口、越秀等房企都将物流地产作为业务拓展的方向。

事实上，随着电商的迅速发展，国内的仓储市场仍处于供不应求的状况，而这也为物流地产的发展提供广阔空间。

有数据显示，至2020年，中国的电子商务、消费品、物流服务等行业对高标准仓库的需求将达到1.4亿至2.1亿平方米，而其实际供应只能达到5600万至6600万平方米，我国的人均0.4平方米的物流面积也与美国的5.5平方米相距甚远，短期内市场将维持供不应求的状态。

巨大的缺口无疑为物流地产的发展提供广阔空间，然而，蓝海里同样面临挑战。

与住宅地产不同，物流地产更多依赖后续的运营能力，投资回报周期也相对较长，考验企业的资金、招商和专业的运营管理能力。

此外，在物流地产竞争加剧之下，物流用地价格不断上涨，企业仓储成本持续上升也是企业发展不得不面对的问题。