文/天风

调控在加码，信贷不断收紧，限购限售政策更是层出不穷。最近影响最大的，是海南新出台的政策。

每一个新政策，都会在地产行业内引发大讨论，许多地产人很惶惑，不知道自家房企未来会怎样，甚至开始怀疑地产行业的未来。

2018年的前4个月，明源君见了不少地产行业的大佬，也分析了一些企业案例，有了一些心得，今天趁着五一假期，分享给大家。

明源君对未来的房地产市场有以下5个判断，其中第5个是核心。

1

全面调控可能在长效机制出台后结束

从时间上来看至少还有2年

之前，地产行业内对全面调控什么时候结束，有2个判断：

一是2017年10月底结束，二是2018年3月结束。

这2个判断，都是根据历史经验作出的，但事实证明，这2个判断都错了。

这2个判断为什么会错？

作出这2个判断的人，认为房地产是拉动经济上行的动力，而政府希望经济上行，所以，一旦条件允许，就会启动房地产。

而明源君认为，现在情况已经发生了变化：

1、从全国层面来讲，中央已经反复强调“房住不炒”，显示了足够的决心。中央拥有绝对权威，其制定的政策，一定会保持稳定，不会受短期经济波动的影响。

也就是说，即使经济在“L”型那一横上保持比较长时间，也不是不能接受的。

2、对于地方政府来说，鉴于我国社会主要矛盾已经发生变化，要获得政绩，GDP已经不是唯一因素，政治正确很重要，“好”和“多”一样重要。

在当前情况下，保持房价稳定，让经济“脱虚向实”发展实业，才是正确的方向。

那么，全面调控将来会不会结束？明源君认为还是会的。有以下2个原因：

1、现在的“五限”等政策，没有统一，看上去并非长效机制的一部分。

2、中央明确提出，市场要在资源配置中起“决定性”作用。“限售”、“限价”等措施，未来可能会被更市场化的，作用于供需的措施所取代。

那么，长效机制什么时候出台，本轮全面调控什么时候结束？

大佬们比较一致的一个判断是：

最快可能也要2年以后。而长效机制中，租购并举、限制个人持有，应该是主要内容。

2

大周期没了，每个区域都有自己逻辑

别人赚大钱的地方你可能会亏本

明源君前不久听说了2家扩张中的房企的悲剧。

第一家是从三四线进入一二线，进入的目的是为了迅速扩大规模，结果规模没有扩大，其一季度的利润还大幅下降了。

其在一线招拍挂获得的一个住宅项目，遇到限价以后，怎么算都没有利润，目前不敢去拿预售证，也不知道等下去会是什么结果。

其在另一个一线城市获得的旧改项目，包含一部分产业地产，于是就找了号称专业的另一家小房企合作开发，自己则出面借钱。结果是项目一直处于停滞状态，合作方的能力和效率，被发现有问题。

第二家原来主攻一二线，乘风口进入三四线，目的也是为了扩大规模，结果产品出现了水土不服。

他们所进入的2个三线城市，当地平均房价为6000。

这家房企认为，当地缺乏高端项目，以他们的产品力、品牌力，一定能收割当地最高端的人群。于是，他们的项目园林、外立面、科技都做得非常高端，最终定价为11000----12000。

可是非常不幸，房子严重滞销。

当地高端人群，认可他们项目的质量，但是，他们大多只愿意出到8000--8500元，更高的价格在他们看来是不可接受也没有必要的。

这2家房企的问题，就是在于没有认识到：

1、全国性的大周期已经不复存在，全国市场已经严重分化，每个区域都有自己独特的逻辑。

2、同一块地，别人能赚钱，你不一定能赚钱，因为你们的资源、经验，和能力模型，都不一样。

3

千亿房企算的是总账，打的是概率

你盲目跟进可能血本无归

有家小房企，最近进入了西北某城市，明源君很好奇，问他们为什么会进入一个人口大量外流的城市。他们说，看到有2家千亿房企都进入了这个城市，所以就有了信心。

而且他们拿的2块地的位置要好于这2家千亿房企，“他们能赚钱，我们也就能赚钱”。

明源君有些懵，因为根据明源君之前和其中一家千亿房企区域总的交流，他们进入该城市，主要是为了一些历史承诺而要展现姿态，他们并不看好那个城市，他们看好的是同一个省内的另2个城市……

对于千亿房企来说，他们已经脱离了单项目竞争，他们算的是总账。

在把控风险方面，不一定每个项目都能赚大钱，在保证效率的情况下，有个别项目持平甚至略有亏损，也是可以接受的。

项目之间是互相配合的。甲项目是为乙项目打品牌做铺垫，丁项目是为丙项目还历史上欠下的人情。还有部分国企，他们做某些项目根本不是为了利润。

对千亿巨头来说，周期性的风险已经很小，因为他们可以根据市场变化，调整全国各地的推盘节奏，永远有处于高潮的地方。他们融资成本相对较低，一个项目等二年再推也不是不可以。

千亿房企更类似于金融投资集团，各区域才是真正操盘的。巨头们都不惜重金，挖了解各地实际情况的城市总、操盘手。

而中小房企的优势，就在于因地制宜打阵地战，或者在一个城市做深耕获取区域规模优势。

所以，中小房企在没有搞懂巨头们的真实意图之前，千万不能跟着千亿巨头去做项目。

因为，他们根据自己的能力和规模设定的赚钱逻辑，你即使看懂了，也没法学习。

4

调控力度不会超出承受极限

跑赢大部分同行，就能全面胜出

调控重重加码，有很多地产人担心房企会失去生存空间。明源君认为，这是杞人忧天。

1、你的对手其实不是政策，而是同行。

2、如果一件事情，所有同行都接受不了，那么这件事情可能就会改变。

我们来看一个例子：

2018年3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目，项目编号京土整储挂(延）[2018]004号。此地块与去年京土整储挂（延）[2017]094号一致，该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。

再上市时，该宗地中商品住房销售均价不超过32000元/平方米，且最高销售单价不得超过33600元/平方米，与去年保持一致。

但起拍价格由去年的37.24亿元降为30.26亿元，降幅18.74%！

政策里的生存空间有多大？限价是表现最明显的一个政策！

卖地的时候，以后房子的销售单价都确定了，你就是在有限的空间里，凭自己的本事赚钱。

但是，如果一块地所有房企都觉得没办法赚钱，地方政府就会让步。

同样逻辑，如果一个市场，所有房企都觉得活不下去，政策就会调整。因为市场上总要有房子卖啊！

之前一线限价，很多房企都说自己的项目赚不到钱，可是后来实在挺不住了，开盘之后一算账，大部分还是有10%--20%的利润的，亏本的是少数。

所以，只要你能跑赢大多数同行，你就能获得最终的胜利。

怕就怕在同样严酷的环境下，别人都能赚钱，你却赚不到钱，这里面的差距在于能力……

5

机会不再是所有人的机会

资源+能力=成功

其实，总结一下明源君上面说的几条，你会发现一些共同的东西：

第二条结论是：一线、三四线，都是有人能赚钱，有人不能，差别在于能力模型不同。

第三条结论是：同一个城市，千亿房企进去是对的，你跟进可能是错误的，因为基础不同。

第四条结论是：同一块地，大家都不能赚钱的话，政府可能会让步，但让步之后，有人能赚钱了，有人还是没法赚钱。

明源君下面来说最重要的结论：

之前，房企认为资源最重要，只要手里有地，总能找到赚钱的办法。

但是之后，能力和资源同样重要。只有资源，没有能力，将不能成功。

大周期下，市场大起大落，只要不踏空，大家都能赚到钱，只是赚多赚少的问题。

但是以后，如果没有能力，你不敢拿的地，别人拿去能赚大钱！甚至你已经拿到手，但是觉得会亏本的地，卖给别人，别人一样能赚钱。

那么你就被淘汰出局了。

那么，除了上面提到的因地制宜的能力，能力到底还包括哪些呢？明源君下面举例说明：

一、快周转能力、借到便宜钱的能力、成本能力，决定了你敢不敢拿利润空间小的项目

一个项目，楼面价和销售价都已经确定，你经过测算，项目利润只有5%，无论如何也不敢拿。

可是一个巨头计算的结果，利润却有18%，于是坚定拿下！

为什么？

巨头有快周转能力，你要一年半才开盘，他5个月就可以，节省下大量成本。

巨头借钱的成本只有4%，而你借钱的成本是12%，你一年的财务成本等于他3年的。

巨头全国采购，内部严格控制，成本很低；而你规模小、管理弱，做出同样品质的东西成本就要高10%。

二、运营能力、金融能力，决定了你敢不敢拿自持项目

在未来的长效机制中，“租购并举”一定是主要内容。而要有足够的出租房源，依靠存量是不够的，所以，将来的项目，要求持有一部分，乃至全部持有，可能将是常态。对于自持项目来说：

1、运营能力决定了你能否靠租金和服务赚钱。

2、金融能力决定了你能否在租金服务赚钱之后，把未来的利润变现。

为什么有的公寓年收入只有其投资的2%，而有的公寓，这个比例高达8%？

收入8%的公寓，在拿房更早以外，做对了以下2件事情：

1、通过装修、社群等个性化营造，成功吸引到愿意出更高租金的客群，把租金提高到5%。

2、通过销售、交友、办公、旅游等服务，在租金之外，又赚取了3%的服务收入。

上面2条就是运营能力，当然，说起来简单，做起来非常难。同样的问题，还可能出现在商业地产。

在租金、服务赚钱之后，如何把未来的利润变现？这就要看金融能力了。

1、如果是上市公司，其通过公布各种数据，就能够实现市值管理，最终在市场变现。

2、对于非上市公司来说，已经出现的REITs等，其本质就是将未来20年的收益，打包成金融产品，通过销售变现。

对于有运营能力、金融能力的企业来说，自持并非坏事，虽然其不像直接销售那样短平快，但最终获取的利润，可能更多。

三、嫁接其他行业，乃至直接从事其他行业的能力

房地产行业，和几百个行业相关。不过，因为过去行业利润很高，各种限制又少，房企并不看重这个。可是未来，这个越来越重要了。

某巨头在广东某地拿了一个小镇，最开始把产业当噱头，还是想修住宅卖。后来才发现当地政府非常认真，要求必须要做产业，最后“弄假成真”。

因为对于地方政府来说，“产业+地产”成为了一个最佳选择，既能实现GDP，又能实现“脱虚向实”。

短期来说，有卖地的收入，长期来说有税收的收入！对上级有交代，自己又有实惠！

要嫁接某个行业，就要真的懂那个行业。

做机器人产业园，就要懂机器人；做物流小镇，就要懂物流。只有懂了，才能做好，才能选择最好的企业和商家入驻，才能运营好。

有的房企，目前已经不再满足于“懂”，而是自己挺身而出，直接做产业了。对于一家本身就有高科技产业的地产集团来说，其做一个小镇获取的利润有以下一些：

高科技产业在当地落地，拿地的时候，地方政府就会有优惠。地方政府还会通过税务减免等，扶持高科技产业。

科技产业本身产生利润，有稳定的现金流，避免周期性的风险。

当地人气逐渐起来以后，商铺、公寓、园区租金等会上涨，产生租金收益，物业本身也会溢价。

当地人口持续增加以后，住宅的售价可以大幅度提高，产生利润。

对于一家有其他产业的地产集团来说，与地方政府谈判的时候更占优势，而且后期项目所有环节产生的利润，包括政策性让利和政府补贴，其都可以分一杯羹。

最后，明源君想说2句话：

1、地产行业还蕴藏着巨大的红利，但是只会分给有能力、有准备的企业和个人，那种雨露均沾的行业红利再也不存在了。

2、天下的事情，最难的就是“知行合一”，说说很容易，想清楚也比较容易，但要真的开始干非常难！但只要开始干了，就有成功的可能！