文／苏兮

真正的社会热点，往往都是从最微观处就能直接感受到的，比如说老龄化和养老问题。从微观上来看，每家每户都用不同的方式在体验这一变化的压力，有的是婆媳矛盾，有的是空巢老人的日常陪护。目前，我国60岁以上的人数超过2.3亿，全国每天新增2.4万名60岁以上的老年人，几乎不到4秒就有一个人迈入老年，每家每户都会面临养老的问题。

但是养老地产，看似市场很大，却长期都处于小众地位。提到养老地产，往往想到的就是“养老院”、“失能老人”、“孤独终老”这样一些惨兮兮的画面。客户不愿意消费，企业也很难盈利。

但是“十三五”之后，养老产业已经官方盖章批准进入快车道，养到地产也开始进入政策鼓励期。在新的资本和政策的驱动下，很多房企进入养老行业，各种创新正在撕掉旧标签，让养老地产变得更人性化。

例如“全龄化”养老社区，“三代同堂”、“老少共居”或“相邻而居”的社区形式，既能享受天伦之乐，又能享受到专业便利的医疗护理服务，这种产品在老龄化不断发展的趋势下会越来越有优势。

对于房企来说，未来的养老地产很可能不再是一种特殊业态，而是链接了拿地、产品设计、社区服务、社区配套的一个重要环节。“全龄社区模式”下的社区居家养老、医养融合，可能不再是选修课，而成为房企保持市场竞争力的必修课。

【 拿地 】

医养用地受政策倾斜不仅有现金流，持有部分还能融资

目前开发商拿地越来越难，政府的供地思路也在改变，竞自持、竞配建的模式已经越来越常见。

以去年华润置地在南宁拿的医住综合体地块为例，土地获取采用“限地价+竞配建”的竞价方式，一个地块由三宗地块组成，宗地一97.849亩的商住地，宗地二34.217亩的养老机构用地，宗地三12.513亩的老年综合医院用地。三个宗地作为一个标的出让，商住用地竞拍低价设置上限，达到上限就转为竞产权移交住房配建面积，首轮投报配建面积为不少于1000平米，每次投报须为500平米的整数倍。具备养老运营能力的房企，在土地获取方面的优势将会非常明显。

杭州万科的随园·良渚、随园·海上明月项目也是这种“全龄社区模式”的混合养老社区。养老作为特色组团的形式打造养老公寓+医疗机构。普通住宅负责回笼现金流。既满足政府的养老产业政策，开发商也能够回避调控风险，而且在税收、成本、金融方面都有很大程度的政策倾斜。

例如：

● 土地供应方面。鼓励盘活集体建设用地存量，允许采取入股、联营等方式，用于养老服务设施建设。例如，广州拟推出用地优惠政策、加大财政资金支持等措施，扶持健康及养老产业发展。

● 税收优惠方面。对符合条件的老年服务业机构自用的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。

● 降低制度性成本。建筑 面积在 300平方米以下或者投资 30 万元以下的养老机构、设施，不需要办理消防设计、竣工 验收备案手续。

● 专项金融政策支持。例如，河北正在探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。

【 产品打造 】

居家养老、全龄社区成主流改善产品的适老化设计将流行

目前的养老主力人群是40、50后，消费能力有限，养老观念也比较传统。而未来十年养老的主力人群将变成60、70后，而这个群体正是目前改善产品的主力消费人群。如果要考虑到改善家庭的成长性，适老化的设计将成为越来越显性的一个需求点。除了专门的老年公寓，也要将无障碍的设计元素、对老人安全关怀的细节、必要的适老设施部品，融合到普通的住宅设计当中。

例如，保利对住宅产品的适老化设计进行了标准化，并且用星级来区分。项目定位的的时候就能够根据目标客群来定位“适老星级标准”，然后将对应的配置清单落实到建造标准和目标成本中去。

上图可以看出，保利的40项适老化措施，主要根据客户体验的感知强度进行分类。在土建尺寸满足适老化改造的要求下，1、2、4、5格全部要落实，第7、8格根据项目定位选择。

【公区】

社区入口，闸机款式优先采用摆闸，不用辊闸和翼闸。明源君自己就非常讨厌辊闸，有时候拉个行李箱都会被卡住，而翼闸往往宽度不够，不方便轮椅进出。保利的适老化设计就对入口宽度和闸机款式都进行了标准化，用摆闸取代辊闸和翼闸，方便走路缓慢的老人通过，避免被夹。入口的雨棚，能够方面老人进行多任务操作，杵拐杖、打伞、刷卡，可以从容进行，不会慌乱~

入户大堂，重点考虑了大堂门的开启方便性和通行的净宽度尺寸，还有门槛的高差控制和无障碍过渡细节。

【室内】

普通住宅的公区要照顾到全年龄的使用需求，很难全面适老化，所以一般来说，适老化设计重点在老人房和卫生间。专业的养老机构的室内，会有标准化的紧急呼叫装置和配件高度设计。老人房也能够进行参考。

例如，在前不久的深圳国际装配式住宅展上，万科的概念户型，老人房就充分考虑到了家庭的适老化需求，除了尺度和高度，还考虑到家具使用，比如说分离床垫，一边震动不会影响另一半床垫，避免一位老人频繁起夜，打扰另一位老人的休息。也代表了一种国际趋势。

户型尺度也要充分考虑适老性。例如，鲁能苏州全龄健康社区泰山9号项目，里面的健康养老公寓在平面设计上，所有户型保证至少有两间功能房南向布置，所有空间均能直接通风采光。

无论是公共区域，还是户内空间尺度上，都考虑了适老化的预留和设计，比如室内无高差，门洞宽度和室内空间（如下图）都能满足轮椅的通行和回旋直径1.5m。

卫生间无障碍过渡、防滑设计。精装修上的适老化设计细节更多，例如，双向开启门扇，紧急时候从外面将门打开，可以根据老年人应用场景配置诸多便捷功能。

还有智能家居，也能够充分考虑适老性。

例如旭辉的“慧养老”，室内不仅有人体运动探测，能够做到灯随人动，实现自动照明，晚上起床不用开灯。床垫还有压力探测，卧床超过时间会报警。还有老人的防跌倒报警手环，会探测老人是否跌倒，自动报警。

目前这种智慧养老的概念已经越来越火，接受度也在快速上升。

例如，海尔智慧家庭去年9月落地的首个智慧养老公寓项目——北美小镇，提供了包括智慧客厅、智慧厨房、智慧浴室等多个场景的智慧适老解决方案。

在海尔智慧厨房里，馨厨冰箱根据检测到的身体状态数据为老人推荐最合适的餐谱，烟灶联动和防干烧专利保障老人厨房用火安全；智慧浴室中，还有智能热水器和洁身装置，全方位保障了老人健康安全的生活。

【 社区配套 】

社区景观打造专属模块满足居家养老需求

目前，各个大型房企都在发展“全龄社区”的概念，实际上就是充分考虑各个家庭角色的需求，其中养老是核心之一。

例如，龙湖为匹配刚需客户家庭成长， 在设计过程中明确了“432”全龄共享体系：

● 4大全龄适配版块：室外会客厅、健康跑道、多功能架空层及阳光悦读区，四大全龄共享功能版块，满足人们的日常活动需求。

● 3大群体关注：特别关注儿童、青年、老年的需求，不同场地切合不同年龄层的生活习惯。

● 2大品质提升：着重关注全区无障碍设计及全区人性化细节，进一步提升居住舒适度。

旭辉的社区内，也针对不同年龄段，设计了不同的专属模块，其中就有专属的老人模块。

【 社区服务 】

嵌入式养老服务打通产业链通过合作能够快速完成养老布局

相较于专业的养老机构，未来居家和社区养老更加主流，江苏、黑龙江、浙江、广东、深圳等省市都出台了相关政策，来保障居家和社区养老。

社区养老也就是“大社区+养老组团”模式，例如前面的华润和万科随园的项目，在小区中有专门养老组团，有专门养老公寓、养老服务和医疗机构，算是近距离的社区养老。

另外还有一个更庞大的群体，是属于居家养老型，老人不愿意离开自己的家，只能通过社区式商业养老的模式来实现居家养老。这种养老的服务能够和房企社区服务的产业链条打通，目前很多房企正在推进这种社区嵌入式养老服务。

例如，去年3月，保利地产也开业其首个“嵌入式”社区养老机构——“保利·慧享福”长者照护之 家，该项目主要为自理、半失能、失能老人，提供 1-3 个月短期寄养、日间 8 小时照护服务以及 专业人员定期上门照护等服务。

目前房企布局养老地产，大多是通过和专业养老机构合作来快速形成养老服务能力，例如，绿地也签约星堡养老来打造自己的嵌入式养老社区；鲁能携手微医布局健康养老社区；华润置地引进医院合伙人的模式来实现医养结合布局.....

通过合作并购，房企整合成熟的养老、医疗资源，在土地获取、产品打造和服务能力方面，都能够快速获得产品竞争力。