文/闰土

最近，公寓重新回到了市场焦点。

当然，这只是大家看到的表象。

更多人不知道的行情是，2017年开启限购模式之后，公寓市场就以209万方的销量达到历史高位，同比上涨102%，这是来自于中成房业的数据统计。

此时，仍然还有不少人在住宅市场中纠缠。

“515新政”给公寓市场再添了一把火，睿合泰周报数据表明，一周时间里，公寓供应量3.3万平方米，成交量却达到了12.51万平方米。

库存366万平方米仍然处于高位，但去库存周期只需要16个月，同比下降了9个月。

碧桂园沁云里的销售顾问也透露，该项目即将开出的311套公寓早已有1000+的人在排号。

而根据小全全不完全统计，包括在售项目和即将推出的公寓项目在内，今年的公寓项目预计突破100个，这其中包括龙湖、华润、碧桂园、万科等不少品牌房企的产品。

那么，面对众多的选择，公寓是否值得买是每个买房人都要想清楚的问题。

住宅受限 买公寓是最佳选择吗？

公寓的产品特点决定了其投资属性大过居住属性。

尽管去年出台了政策严禁公寓商改住，对于公寓的产品设计也有相应的约束，比如不能有独立卫生间等。然而，目前在售的公寓产品中仍包括有一些商改住政策前的类住宅。

双流的胡女士就是类住宅公寓的受益者。

胡女士现在住在东丽国际50平米左右的套一里，因为胡女儿要生宝宝了，想到以后孙子来家里连个住的地方都没有，胡女士想将房子换成套二。

但是，几番比较下来，预算有限的胡女士犯愁了，同小区和周围的套二基本在120万左右。无奈之下，她将目光转向了单价较低的公寓，以单价8600元/平房米的价格买下了景色·誉府的一套93平米的套二。

胡女士说，虽然商用水电，但是平时自己一个人也用不了多少。比起购房的经济压力，成本压力相对来说要轻松一些。

和胡女士的情况有些不同，李小姐买下空港国际城的LOFT时，还没有想清楚是出租还是自住。当时空港国际城总价才27.5万，且离李小姐上班的地方不远。于是她以按揭的方式买了下来，每月还款1500。后来她打听到LOFT出租租金2000，还了房贷还可以赚一些，于是将买下的LOFT租给了一对刚毕业也在附近工作的小情侣。

实际上，公寓购买人群大多数抱有投资的心态，胡女士的案例不具有典型性，况且类住宅也是被严令禁止的产品。但是，像李小姐这种，首付10来万，每月还能有500元左右的租金进账，比存银行划算多了。

相较其他理财产品而言，投资房产也相对来说更为稳妥。目前市面上的理财产品投资收益大多在4-6%之间，这是本金投入少，且相对安全的产品的收益率，当然，也有收益率高达8%的理财产品，但收益率越高风险也就越大。

小全全周末也了解了几家龙头房企的公寓项目，根据置业顾问提供的参考租金和价格，回报率大概在3%-4%左右，而房产还有一个好处是物业升值，大多数人对楼市持乐观积极的态度。这就是成了住宅限购下，买房人转身投向公寓的原因所在。  

各公寓投资回报率（租金为售楼部提供的参考租金）

公寓、银行、理财产品1-5年投资回报率对比

（公寓以固定回报率计算，理财产品80万投入收益率按6%计算）

同样的投入 怎样挑选到公寓里的价值股？

住宅是把问题交给时间，买公寓则成了技术活。

所谓投资的法则地段论，此地段并非都指城市核心，而是指周边是否具备充足的租赁人群。

先来看一组数据，

“中成房业数据显示，4月，位于新川板块的乐活公社以300套的成交数据位于销售榜首；同时，同样位于新川CBD范围内的华润时光里公寓以238套销量的成绩紧随其后。”

显而易见，这两个公寓产品都具有一个共同的特征——处于新川板块。就现状而言，这两个项目所处的地段都不位于城市核心，但是，高新南的区域定位，新川科技园、软件园等大量的商务人群将为这些项目提供源源不断的租赁客源。这就是它们的地段价值。

关于如何挑公寓，小全全还想多说两句。

早前，全全去过几家公寓。发现位于锦江区的缤舍和处在西南交大附近的欧美苑虽然均在2000年左右开发，时间较早、设备也略显陈旧，但是本身却一直保持着良好的出租率。

原来，缤舍位于锦江区岳府街38号，处于成都老城区地段，临近春熙路，距离市二医院地铁入口不到500米。成都核心地段的优势+方便的交通吸引了许多希望在市中心办公，无奈预算有限的租客们，于是它们租下缤舍将其打造成自己的办公场所，月租金3500。

正对西南交大侧门的优势，让欧美苑成了许多在外租房的学生们的选择。其较小的户型设计以及不算高的租金刚好适合希望拥有独立空间但经济来源有限的大学生。

因此，在选择公寓的时候，公寓区域以及所处区域人群能否适应产品自身特点，也是我们需要考量的地方。

高新南和成华供应扎堆 公寓也能慢慢选了

就近期成都的公寓供应情况来看，整体上呈现全城开花的局面，包括郫都、新都等区域都有公寓产品推出，但最为集中的两个区域要数成华区东客站周边以及高新南部区域。

粗略计算，东客站片区主要推出9个公寓楼盘，包括梦魔方、奥园广场等，以东站为圆点，分布于四周，均价15000上下。

从板块属性来看，东客站板块依托于交通枢纽，人流量大；本轮供应的公寓产品大部分离地铁较近，步行可以轻松抵达地铁站；附近商业配套分布较少；更加适合短期商务人群；预计未来出租给经济型酒店的可能性比较大，如此一来，月租金收益会打折扣，但收益稳定且长期有保障，又有人打理，比较适合当“翘脚老板”。

高新总计推出28个项目 ，产品属性比较多样，既有华润·时光里、乐活公社这样均价在16000元/平方米的高性价比公寓，还有将目标客户定位为高端人士的誉峰M5、花漾锦江，均价接近30000元/平方米。

此次高新南部新推的公寓主要分布在大源软件园和新川区域，两个板块都属于企业高度集中的地方；多数公寓距离地铁站较远，出行多依赖公交；而大源片区相对新川片区发展较早，配套上面也较为成熟；新川板块已初具雏形，但成熟仍需要一些时间。

部分在售公寓项目一览

6月即将推出的部分公寓项目