文/陈大可

每天晚上，当城市的华灯都被点亮，所有租客都散尽了，刘金升才开始收拾东西回家。

为了让每一位住进泊寓的租客有家的感觉，刘金升每晚都会与租客们开展丰富的活动，

虽是累了点，却也倍感幸福。在他看来，泊寓就如同一个大家庭。

2017年上半年，刘金升从上海万科调任至重庆万科泊寓，作为重庆泊寓公寓管理有限公司城市合伙人 ，仅一年时间他已经把握了重庆长租公寓发展“脉络”。

“从市场前景、租房观念、政策来看，长租公寓是朝阳产业。不论是一线城市还是西部城市，市场前景都很乐观。”刘金升说道。

旺盛的市场需求下，各路资本和企业涉足长租公寓市场，万科泊寓只是其中一个镜头。据克而瑞研究中心数据显示，全国TOP 30的房企已有近三分之一涉足长租公寓。

 “井喷式”发展的成长逻辑

2014年9月，YOU+公寓获得顺为基金联合联创策源投资的1亿元人民币，成为长租公寓吸引投资的里程碑。自此，长租公寓市场迎来爆发式增长。据2017年东方证券研报指出，我国住房租赁市场规模达到1.3万亿，预计至2030年，整体市场规模将达4.2万亿。

长租公寓发展背景及驱动力（信息来源：戴德梁行）

为什么长租公寓市场会如此火爆？据戴德梁行分析，居住矛盾突出、传统租房痛点多、房企转型等因素是长租公寓升温的原因。

此外， 仲量联行重庆战略顾问部地区董事马丽华也给出了一定解释。“每个人都有住房需求，但不同人的需求是不一样的，长租公寓应运而生。像一些特大中心城市，人口大量涌入，公寓市场需求就会增加。其次，国家发布的租赁政策也起了一定导向作用。”

（数据来源：wind海银财富研究部）

显然，在人口需求、政策支持、居住矛盾、消费需求变化等因素的“发酵”下，长租公寓爆发出蓬勃的生命力。尤其是随着“租购同权”的提出，各项租赁市场相关政策及组织架构得到快速推进，长租公寓市场也从此迎来了“最好的时代”。

中国主要租赁机构类型（图片来源：中国指数研究院）

虽是新兴行业，长租公寓的发展空间已吸引各方投资人“抢滩”，包括以万科和龙湖为代表的房企、拥有中介背景的链家和我爱我家等房地产服务商、与社会资本相结合的YOU+和寓间等独立公寓品牌以及华住、亚朵等拥有丰富线下运营经验的酒店。此外，京东、建设银行、中国银行等金融和互联网巨头也积极投身租赁市场建设。

“开发商以自有开发项目的房源作为长租公寓比较有规模优势，扩张会非常快，同时融资实力较强，是未来长租公寓市场的主力。”对于参与主体的差异化，戴德梁行投资及顾问服务部董事李芦君说道，而链家等中介机构，二手租房信息丰富，作为分散式获取长租公寓的房源较为有优势；品牌酒店依托酒店运营资源和酒店客户管理信息系统，对于客户的精准定位和客户营销比较有优势，酒店服务的经验对于管理和运营长租公寓有可借鉴的地方。

“从目前来看，长租公寓已经是整个房地产板块的一部分，由原先一小部分变为了一大部分。而且国家正在调整商品房与出租房的居住比例，未来中国的租房市场会井喷式发展。”对于长租公寓的蓬勃发展，YOU＋国际青年社区董事长兼CEO刘洋发表了自己的看法。

显然，利好频出、资本涉足带来长租公寓井喷式发展，一跃成为市场新力量。

重庆：以集中式为主 暂未形成规模

在不断的摸索与运营下，长租公寓成为了市场的“香饽饽”。而长租公寓布局以北上广深4个一线城市，以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的分布最为集中。

作为全国四个直辖市之一，重庆以强劲势头领擎西部发展，吸引着越来越多的就业人群，使得租房市场需求大大增加，刺激着重庆长租公寓市场加速发展。

“重庆长租公寓市场处于起步和布局阶段，发展势头良好。”李芦君表示，重庆住宅存量市场巨大，如政策引导到位，在去库存和盘活存量资产方面，越来越多的企业和机构会涉足长租公寓这个领域。 

回顾重庆长租公寓市场，以2015年万科在重庆布下万科驿·西九，作为重庆长租市场起步的标志性事件。随后2016年，龙湖宣布正式涉足重庆长租市场，先后在龙湖源著、龙湖新壹城、龙湖伯乐街旗下三家商业体中布局长租公寓品牌“冠寓”，重庆长租公寓市场由此展开。

“西部城市的发展节奏相对一线城市来讲会慢一些，但长租公寓的发展前景依旧是很乐观的。比如重庆人才系数和产业系数越来越大，包括现在很多企业都在大力投资重庆，带来的租房需求很大。”刘金升说道。

万科集团作为最早涉足长租公寓市场的开发商之一，4年间，万科泊寓已覆盖全国38个城市，已获取房间数约15万间，旗下包括标准青年公寓、家庭式公寓、服务式公寓产品。据刘金升介绍，未来，重庆万科长租公寓业务将紧跟集团布署，以“集中式青年长租公寓——泊寓”作为切入点，在租赁住宅领域持续提供更丰富的产品与更细致的服务。 

 （信息来源：中国指数研究院）

除了万科和龙湖，在重庆布局长租公寓的还有哪些企业和开发商？ 据房观察不完全统计，目前，在重庆布局长租公寓的还有旭辉、保利等房企以及可加公寓、R公寓等独立公寓品牌，而龙湖、万科等品牌房企在重庆布局长租公寓有着“继续深入，全面开花”之势。此外，从图表可见，重庆长租公寓运营以集中式为主。

“相较于分散式长租公寓客户体验不一、社交功能缺失、品牌溢价难以实现等弱点，集中式长租公寓凭借自身优秀的用户体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。”对于长租公寓的运营模式，重庆可加公寓CEO罗曾渝也发表了自己的看法。

图片来源：中国指数研究院

从无到有，从势微到旺盛，虽然重庆市场长租公寓起步晚，但因竞争者较少，长租公寓现阶段供不应求。从图表可以看出，几家“热门”公寓出租率都很高，基本处于满租状态，而租金水平较周边租房高出不少，租金溢价率约在20%—25%之间。

“重庆本地长租公寓市场参与者增多，各长租公寓运营商各自探索，开拓市场。”对于重庆长租公寓目前的状态与未来发展，刘金升表示，因为不同企业的侧重点不一样，未来，长租公寓品牌会有区分与差异化。

可见，重庆长租公寓的发展日渐深入，但是相对全国以及一线城市来说，还较为迟缓，多为房企试水，并未形成规模，机会与挑战并存。

“因为是新兴行业，长租公寓的运营能力需要提升，行业人才也较为缺乏。”在刘洋看来，目前长租公寓发展还有很多阶段性问题，除了运营力提高、消防、税务、金融等配套也需要调整，服务能力匹配度还应进一步提升。

显然，虽被视为产业蓝海，但长租公寓的发展路径依旧还在探索中。如何健康发展，必将是所有长租公寓经营者们会一直探讨的话题。正如刘洋所说，长租公寓是一个长效行业，是都市青年最关注的一个点，需要静下心慢慢去沉淀。