文/艾振强

虽然时下不少三四线依然火热，但对很多房企来说，三四五线只是路边的野花，顺手摘一朵，一二线才是真爱。一二线城市的优质土地谁都想要，但有时又不免力不从心，且不说招拍挂价格贵，而且还有各种限制。 

即便有钱可以任性，但不少城市，比如深圳，增量土地已经十分有限。因此，近年来收并购浪潮迭起，城市更新也开始备受青睐。某房企老总告诉明源君，他们在时下吸睛的粤港澳大湾区拿地只有两种方式——收并购和城市更新！

参考国内外住房年折旧率2%的通行做法（国内实际更高），2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%！

想要获取更多可开发土地，城市更新改造便成为了更主要的方式。像郑州，很多房企通过一二级联动拿地的规模大概是公开市场拿地数的两三倍。

目前，诸如恒大、碧桂园等巨头都杀入了城市更新市场。前不久，有房企区域集团总裁跟明源君说，想通过城市更新拿地，酒量一定要好，一斤半茅台的量是最基本的。这或许是事实，明源君认为，做城市更新，最核心的还是建立在专业基础上的快速开发。

01

城市更新

可以获取优质土地、利润高

房企纷纷逐鹿

过去，很多追求快周转的房企，对城市更新乃至更广泛意义上的一二级联动都不太感冒，因为速度太慢！可是，碧桂园去年就和顺德控股集团合作成立了城市更新平台公司，早在2016年，广州万科就设立城市更新部，专门负责“三旧改造”项目……

为何这么多大房企突然爱上了城市更新？因为缺地！比如北京，在住宅用地供应创下五年新低之后，2017年供地计划依然比2016年减少200万平米；上海明确要求严控城市新增建设用地规模，到2020年实现规划建设用地总规模“零增长”；深圳更是如此，2017年深圳城市更新建设项目达35个，预计年度投入297亿元，同比增长12.1%。对房企来说，参与城市更新有诸多好处：

首先，可以赚取更高的利润。

虽然不少做城市更新的，做着做着把自己就给作死了，但一旦做成功利润很高。就像追逐女神，代价可能很大，但万一成功了呢。

早在这一波楼市行情起来之前，整个房地产行业净利润以每年一个百分点的速度下滑，这一波带动了不少房企甚至行业的净利提高，但明源君接触的大部分房企老总均表示，未来大的趋势还是下滑的。与此同时，地价却节节攀升，现在一二线城市还限价，拿了高价地的房企压力山大。

可以说，躺着赚钱的时代真的已经过去了。当然，如果能够拿到一线城市的便宜地，依然可以躺着赚钱。

某次明源君跟深圳某知名房企成本采购总聊起成本管控问题，他说，该公司对建安、成本等不怎么在意，因为公司拿地的成本很低。

另一个30强房企的区域集团总裁也对明源君表示，现在其事业部布局的区域，限价比较厉害，公开招拍挂要么要竞自持等，要么价格太贵，又要冲规模，又要保证利润水平，只能通过城市更新和收并购（有些也是城市更新项目）才能做到这点。

其次，可以进入更高能级的城市。

一二线城市招拍挂土地相对较少，而且很贵。目前，城市更新已成为一些房企全国布局，切入高能级市场的利器。

再次，有助于房企冲击规模。

按道理来说，做城市更新这种相对慢周转的活来说，对冲规模是不太有利的。但是在限价的条件下，突然之间，这又变得成立了。

为啥这么说呢？众所周知，今年1~5月，碧桂园销售业绩再创新高，5月更创造单月销售历史纪录，但也有不少房企，甚至百强房企，按进度算是没有完成销售目标的。很大一个原因是限价，卖了不怎么赚钱，甚至卖得越多亏得越多！当然，也有一些房企销售迭创新高，利润也不错，秘诀就是他们此前拿的地价格比较低。

城市更新相对来说周转速度会慢一些，但方法得当也可以快起来。某30强房企老总就对明源君表示，他们倾向于拿大盘，这样总有一些相对容易入手的可以快起来。

比如，根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元！再比如，融信中国第四事业部，成立仅一年左右，一二级联动项目预计面积959万平方米，货值2000亿！

在如此大体量的情况下，几个项目里面，总有一个可以相对快一些，另外，具体到某个项目上，某些局部也可以快起来。一旦做成功，形成了示范效应，后面自然也就越来越顺。

最后，可以助推房企多元化。

现在，除了住宅开发，规模大点的房企无论是主动还是被动，不少都在干商办、公寓等等。

城市更新项目腾出的新地，往往在传统的市中心、人口聚集、城市配套完善、且有多年的商业积淀和必要的生活配套，开发商还能获得政府容积率、建设条件方面的放宽，以及资金倾斜。无论是干商办还是公寓，都更容易成功。

02

想要做好城市更新

拆迁和分期是关键

过去，在大家的认知里，即便像佳兆业这样的旧改专家，更多的也习惯于在一个区域做。有些百强房企，在其根据地的城市更新做得极好，但是并不敢轻易将这种模式复制到别的城市去。问及原因，答案大体类似——去到别的城市，政府对你的信任度会迅速降低，很难做起来。

不过，近几年来，明源君发现情况有所不同了。此前不太敢到别的城市做城市更新的房企也开始走出去了。

明源君觉得，一是前面说的，压力和诱惑都很大促成的，二是其实现在市场越来越透明，政府也要做城市经营，希望真正有实力的开发商介入，更好竞争；三者做城市更新，取得当地政府信任只是一方面，更重要的是能够平衡各方面的利益，你能把这事干好就成。而且，城市更新也是可以快起来的。

1、让各方满意，拆迁自然很快

拆迁可以说是城市更新项目成败的关键。拆迁顺利的话就可以早开工早开盘，否则就容易将房企拖入万劫不复的深渊。

旧改项目要快，首先要秉持“快速赔偿、快速拆迁”的原则，避免夜长梦多。因为越是往后拖，成本越高，万一地价涨了，居民要求提高赔偿金额或变成钉子户，对项目可以说是致命打击，甚至可能导致烂尾。

某百强房企一直一直秉承“三个满意”的原则做城市更新——首先老百姓满意，其次政府满意，最后才是企业满意。接近20年的企业历史中，没有其拆不动的房子。不断的实践，帮助其积累了丰富的经验，培养了一支专业的团队，建立了完备的标准化体系，更赢得了良好的口碑。

以如何做到让村民满意为例，该房企做城市更新采取的是“先安置、后搬迁、再拆迁”的模式。这样，不仅第一批被拆的原住民会很配合，对后续要被拆的也是一个极好的示范。如此一来，项目开发周期大大缩短，企业自然获利。 

该房企副总裁告诉明源君，一旦掂量好了对村民和政府的责任，拆迁并不难。比如，该房企从来都建议村民选择房子，而非现金补偿，这就规避掉了房价上涨带来的违约风险；对于有留存资产继续自持经营的项目，村民不仅可以获得工作机会，还可以分享经营带来的收益。

再比如，某房企的一个城市更新项目，拆的是一个旧纺织厂。为了解决纺织厂员工的再就业问题，其专门创建了一个门窗工程公司、一个塑胶公司、一个工贸有限公司。如此一来，纺织厂员工有了工作，其在房地产链条上又多了一个环节，且各企业都有盈利。可谓皆大欢喜的局面。

要搞定政府，喝酒或许免不了。但是对地方政府来说，城市更新既是民生工程，又是形象工程，还是繁荣市场、增加收入的重要手段。如果项目能够顺利推进，对当地政府来说就是达成了目标。

2、做好分期能让项目良性滚动

如上所说，你要快速拆掉村民的房子，就要先交给他安置房。钥匙换钥匙，拆迁自然就十分容易。这个时候，每一期的的划拨就显得十分重要。

想要整个项目快速运转起来，那么第一期开发的地必须要满足以下几个条件：

● 尽可能少拆村民的房，最好不拆；

● 如果是拆房子，最好拆一栋能盖几栋；

● 一期开发里不能全是安置房，得有一部分能对外销售，为公司带来现金流。

因此，如果拿下的项目里面有空地的话，最好先拆空地。当然，由于城市更新的土地属性不同——有国有土地、村民集体用地等，可能还有林地和农用耕地等，不同土地的补偿标准、征收程序、转化为住宅用地申报程序、对后面的成本构成等，都不一样，需要根据企业自身情况，做测算之后选择最优方案。

有些房企在项目改造之初为原住民先建立安置房，等到原住民迁到安置房之后，再进行项目的拆迁工作，确保项目快速拆迁，但是全部是安置房，会导致资金严重沉淀，算不过账，甚至停摆。

03

中小房企的空间收窄

大中型房企大有可为

即便在深圳这样的地方，明源君还是见到有不少中小房企，因为有特殊的资源，能够获取到小的城市更新项目，不过总体来说，这个市场已经是巨头、大中型房企的天下了。因为中小房企，特别是小房企能够获取到的项目通常也很小，比如只有两三万方，这样的项目有很大的缺陷。

很简单的一个例子，明源君去看过某小开发商的一个城市更新项目，因为项目过小，除了一个独栋，根本没有其他的配套。由于周边的配套还远没有成熟（周边很多工厂）。尽管深圳调控以后市场一直都还不错，不少项目甚至遭到疯抢，但该项目卖了两年多了，现在还没清盘。

那么，对于那些全部布局城市更新项目，希望藉此助力自己冲规模的大中型房企来说，应该要怎么干才能像恒大、融信一样凶猛呢？

首先，通过收并购或者合作开发的模式，与本土开发商合作开发，同时打通融资渠道，铺好资金来源之路。

关于合作，本土开发商其实也有这个需求，比如明源君知道的某些房企，此前是做工业地产出身的，老板被业内人士吐槽审美有问题，其公司转做住宅、商业开发之后，做出来的产品品质总觉得不是那么回事，相比竞品，自然也不太买得起价格。

这时候，如果有产品做得不错的全国型房企前期只愿意占小头，与其展开合作，输出自身的产品设计理念等，先打响自己在该城市的品牌，就是一个不错的选择。

资金方面，由于一些小房企是因为政商关系好才拿到项目，钱并不多，大型开发商当然实力雄厚，但其实在当下融资渠道紧缩的环境下，也不宽裕，占用大量的资金不是好事。最好事先就打通融资渠道，铺好资金来源之路，比如可以与基金公司合作设立城市更新基金。这也是实现快速开发的重要前提，毕竟拆迁、补偿等都需要花大量的钱…

其次，加大人力物力财力，同时跟进多个项目，尽量拿大项目。

如上所说，对任何一个城市更新项目，企业关心的是自己能否赚到钱，能赚多少；对原住民来说（如果有的话），关心的是能否快速分到房子或者拿到赔偿；对政府来说则是你能不能够把这件事情快速做好。

对政府来说，最怕的就是干一票就走人的。如此一来，你赚完钱拍拍屁股走人了，但政府可能要给你收拾烂摊子。所以，如果想赢得政府的信任，除了你专业、有实力外，还要有长期干的意愿才行。

怎么表明你愿意深耕？很简单，多拿项目，这就一定程度上匹配了你的实力和意愿问题！因此，拿项目时不能抱着试试看的态度，而要拼尽全力。明源君得知有些地方比较奇葩——以你的酒量来衡量你的态度。

某50强房企战投部门就有专门研究旧改的团队，其瞄准的城市，每个城市派一个团队，每个团队3~5个人，专门去研究这个城市的旧改政策。

另一百强房企则3个人组成一个小组，全公司竟然有200个小组同时在找地、拿地，拿到地就给奖金。如此，虽然每个地块的经营周期很长，但因为有几百块地在同时操作，每年能开工的旧改地块达几十块，冲千亿都没问题。

另一个是要拿大体量的项目。如果你在某个城市只拿了一个城市更新项目，但这是一个大项目——对政府来说，这样一是表明你愿意长期干，二是你必须得干好。

对企业来说，也确实是这样的。因为项目极小的话，哪怕有很多个项目，你可能盖的全是住宅，干完卖掉了事，配套还得蹭别人的。如果是大盘，你是分期开发的，业态丰富，而且你必须投入力气运营，提升这个片区的价值，才能够分享到更大的红利…

此外，就像上面说的，盘子足够大，你会有比较足够的空间找到容易下手的地方开干，最终形成良性循环。对当下渴求规模的房企来说，这也很重要。

最后，尽量选择符合自身产品线标准的旧改项目，同时尊重当地的人文和历史，这可以缩短项目开发周期。

选择什么样的旧改项目，还要视乎是否与房企的产品定位相匹配，尽量选择符合自己产品线标准的旧改项目，这样可以大大缩短项目开发周期。

复制是最简单的模式，有些房企的产品线很成熟，品质也要ok，一般来说，复制问题也不大。但是城市更新项目，还需要尊重土地的人文历史价值。通过保留原有历史文物，不仅更容易获得原住民的认同，而且还可以形成一个景点，可以提升整个项目的品味、产生产品高溢价。这要建立在深刻了解当地人文历史的基础之上。

明源君得知某项目，该房企一直想在自己经营的写字楼前搞个花坛、喷泉，但原住民觉得这影响了他们宗祠的风水，建一次拆一次。这就是此前的调研了解不够深入，最终形成了拉锯战。