文/王丽新 

4年前，SOHO中国董事长潘石屹酝酿SOHO中国的第二次转型。为了这次转型，潘石屹花了一年多时间拜访了30家多全球知名的互联网公司，试图探寻互联网与房地产结合的商业模式。

而在潘石屹拜访的这30多家公司中，有WeWork。彼时，WeWork或许还没有进入中国的想法。

全球拜访归来，2015年初，潘石屹拿出了联合办公空间产品SOHO 3Q。当时，潘石屹称，这是SOHO中国的第二次转型。彼时，优客工场创始人毛大庆还没杀入这一领域，昔日潘石屹的营销副总裁王胜江也还没创办洪泰创新空间。不得不说，潘石屹算是第一个把共享办公空间概念带入中国的人。

启动二次转型之初，潘石屹曾向《证券日报》记者直言，SOHO中国要做全球最大的共享办公空间服务商。言犹在耳，经过3年多的发展，在潘石屹看来，SOHO 3Q运营模式和盈利模式已然清晰。

6月20日，潘石屹透露，SOHO 3Q计划将于明年上市。

抢位第一梯队

经过3年多的发酵，共享办公空间在中国的发展可谓迅猛。

据VC SaaS数据显示，2017年，我国共享办公空间运营商的数量已经达到3459家，预计在2020年将会超过5000家。目前看来，SOHO 3Q、优客工场、纳什空间、梦想加、氪空间等头部企业正在抢位第一梯队。

在这条赛道上，从2015年开始为创业者服务的商业模式正不断被丰富和迭代，基于共享办公空间赋予空间的服务理念和专业化程度。

优客工场CFO闫凌阳接受《证券日报》记者专访时曾表示，未来在办公空间领域可能出现开发商和运营商专业化分工的现象。随着空间增量开发不断放缓，共享办公空间运营商有望成为所有空间服务商的主导者。 

事实上，SOHO 3Q入市之初，即是为创业期企业和中小企业服务，但随着创业企业的“毕业”和成长，以及存量办公空间的升级改造等需求，如今的SOHO 3Q的客群则扩展至所有公司，甚至可以提供定制化服务，目标则是成为中国最大的办公楼综合服务商。

SOHO中国方面表示，服务内容包括满足企业办公室装修、设计、网络信号等全套办公需求，目前已有多家意向客户在洽谈中。在潘石屹看来，首先，企业定制化办公转换率低；其次，员工的流动问题由企业内部解决，不再需要SOHO 3Q去考虑出租率的问题。也就是说，对于SOHO 3Q而言，定制化的办公服务具有更好的运营效率，节省成本。

截至目前，SOHO 3Q已在全国多个核心城市落子，中心数达到30个，工位数超过3万个座位，预计今年年底将达到5万个座位，其租户来自各行各业，拥有包括小红书、特赞、首汽租车、新浪、芭莎能量、美团点评等代表性租户。

盈利比规模重要

但相比规模而言，潘石屹更在意盈利。在潘石屹的生意经里，盈利一直是排在第一位的，因此潘石屹对看不准的行业，从来不烧钱投资，这也是他做办公空间之初，即使有众多创业企业在他的空间办公，但是他从来不投钱孵化的重要原因。

“我觉得做生意的时候盈利是第一位的，规模是第二位的。大象也是生命，蚂蚁也是生命，健康就好。公司最大的健康就是要盈利。

SOHO中国发展这20多年的时间，一直是把盈利放在第一位，对内部的考核也是把盈利放在第一位。”潘石屹称，烧钱的生意就像从院子里面捡了一束花回来，没有根，插到瓶子里面过一段时间就会蔫的。

他进一步透露称，在SOHO中国落地的项目中，80%的项目属于盈利项目，20%的小型项目不盈利。在拓展的新项目中，盈利为其考核的唯一目标。事实上，和毛大庆一样，潘石屹也收到不少经营不善的共享办公企业的并购合作邀约，也曾经想过是否要做贴牌输出，但潘石屹最终选择做直营，不靠收购项目做大规模，也更侧重与能为SOHO 3Q运营提供更好服务的企业合作。

值得一提的是，谈及上市前的融资事宜，实际上潘石屹一度是考虑过融资的。2017年7月份，潘石屹曾向《证券日报》记者透露，将会把17个SOHO 3Q整合后去融资，实现其品牌价值，但他后来搁置了融资计划。2018年初，他曾向记者私下透露，“我觉得暂时还不用启动融资，现在融来的资金价格都很贵，要求回报比较高。”另外，“现在SOHO中国不缺钱，资产负债状况很好，负债率很低。”