经过多年的辛苦等待，终于在去年年底成功上市的万达在新的一年给了我们一个“意外”的信息，既万科宣布商业地产轻资产战略后，万达也高调宣布转型，开始借助资本的力量实现扩张。这消息如同之前SOHO中国宣布要从售转租一样震撼，是否意味着以“租售平衡”为代表的万达模式也走到了尽头，正式向“资本+持有”的凯德模式靠拢，商业地产的持有模式终于回归到了一个共同的归宿，资产证券化成为唯一的解决路径！

我们看看这条消息传递着怎样的内容：“1月14日，万达商业地产与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币，建造约20座万达广场，并委托万达负责招商、运营及管理，其他合作方与万达按一定比例分享租金净收益。”这意味着什么？原来万达通过十几年的努力才辛苦建造出168座万达广场，如今借助资本的力量，2年就可以建造20座，就可以拿到240亿的资本投入，而无需去散卖掉一平米的商铺，也无需去焦急等待资本市场的批复！而这还仅仅是个开始，更多的合作将如影随从！再也不会有人怀疑万达的资金从哪里来，而万达也不必再背负高资金杠杆扩张的包袱，轻松获取运营和资产增值收益分成！

可以对照来看的新闻是：“2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司（以下简称东方藏山）与万科联手宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山总裁吴涛和万科高级副总裁毛大庆共同签署了合作框架协议；12月30日，万科与东方藏山合作的第一个社区商业项目于长阳半岛五号地落地。”不知大家是否看出异同，万科的轻资产战略走在了前面，但是和万达的轻资产相比有三个重要的不同：1、万科的轻资产主要在存量，盘活资产的目的更为强烈，而万达的轻资产主要在增量，减重扩张的思路非常清晰；2、万科的轻资产合作运营管理公司是缺位的，万科自身的商业运营能力能否带来增值有待时间考验，而万达的轻资产合作运营角色非常清晰，万达在合作中是不可替代的主角，资本机构在商业资产的整个过程几乎都必须依赖万达；3、万科的合作对手多是以具有长线持有可能的资产管理机构，机构们更加看重资产获取的价格，万科更看重现金流的套现，而万达的合作对手目前看更加偏重具有募资和证券化运作能力的投行机构，机构们看重的是未来资产证券化的蛋糕，万达的上市公司平台给这种运作增添了无限可能。

通过对比可以看出，虽然是后发，万达的转型却更加接近凯德模式的真谛，那就是运营价值的资本化体现！这让人们重新回到对那个问题的认识：商业地产的价值到底在于地段价值还是运营价值？地段价值是说只要你选对了地段，物业本身就会不断增值，至于运营团队是谁并不重要，张三不干了，李四上也一样；运营价值则说一个运营优秀的物业会改变地段的价值，一个物业的价值无法离开运营团队的努力，再好的地段如果缺少优秀的运营团队，同样可能是垃圾。对地段价值笃信的是港资一派，东方广场、恒隆广场等是代表，你不一定知道这些物业后面的运营团队是谁，你只需知道这些项目在选址之处已经意味着成功。而对于运营价值的体现有两个案例就可以说明，一个是万达那句著名的口号“一座万达广场就是一个城市中心”，关键是万达真的做到了！另一个是深圳的华润万象城，一个新的商圈完全是因为一个项目的兴起而产生！这两者有时难以分辨谁是因谁是果，但无疑如果掌握了运营能力你也就掌握了主动！

商业地产的开发商们纷纷转向轻资产，这对于那些有志于做运营管理服务的服务机构是不是好事呢？我听说过这样的案例，有一些开发商也意识到商业地产无论持有还是销售都需要一个好的招商运营形势，于是他们会去聘请业内有名的几家机构来做他们的顾问甚至委托运营，但是他们始终不愿意去与这些机构分享资产增值的收益，于是往往是等项目有所起色进入正轨，或者是他们认为自己的商管人员在合作中已经掌握了运营的诀窍，他们就会轻松撕毁合约，让负责运营的机构实际上只能拿到基本服务费，而根本无法拿到增值部分的分成。于是很多机构被迫只能选择通过高价卖报告的方式来尽快兑现，或者干脆顺应开发商的心思只研究如何更好的散卖，通过赚取销售佣金获利。双方的短视和博弈结果就是中小开发商根本无力做出好的持有型商业，而商业服务机构也很难再往前进一步，从单纯的顾问走向资产管理。

所以，同样是轻资产策略，还真是要看是谁来做，目的如何，需要参与的角色定位如何。我个人比较看好两类轻资产模式：一类就是万达这种，由具有运营能力的开发商来做主导的轻资产，运营方与资本方有着清晰的分工定位，运营方负责“养鸡生蛋”，资本方负责“卖蛋套现”，运营方有足够动力去尽心做好项目，让物业的价值不断放大，价值越大他们获得的激励就越大，而资本方需要做的只是选择好对手，耐心等待，等到物业足够成熟，就可以去资本市场完成套现；另一类我看好长线资本与专业运营机构结合的轻资产，这种模式虽然可能是资本主导，运营方某种意义上有附属的意味，但是同样是不可或缺的，彼此的界限同样清晰，运营方需要根据资本制定的时间达成运营指标，但是不会被轻易替换，资本需要的是一个最终结果，因此也会非常鼓励运营方做积极的努力，也就是会对于超预期的运营结果给予激励，这其实就是很多第三方商业运营机构需要去寻找的合作模式，去和真正的资本机构合作而不是那些“见利忘义”的开发商（这里没有道德谴责的意思，其实只要是雇佣关系，只要是资产由单方持有，只要是零和博弈的关系，都会导致前述的结果，换谁都一样）。

对于整个商业地产行业来说，2015年真正进入了一个新纪元，轻资产路线势必成为主流模式在全行业蔓延。商业地产销售和持有之争终于可以画上一个句号，虽然不被看好的三四线城市商业会继续以散售的方式存在，但是那些真正有价值的商业会被当做宝贵的核心资产为越来越多资本所青睐，在资产证券化的大潮流推动下，商业地产将迎来大淘沙的洗牌，而是否具有运营能力将决定各家最终的命运。我们应该紧紧拥抱这样的时代，只有运营的价值成为定价的主宰，商业地产的黄金年代才刚刚到来！