商业地产的定价有别于住宅最大的一点在于其根本价值决定于现金流回报，可以通俗理解为租金回报。而对于住宅很关键的那些因素，比如地段价值、投入成本、建造品质、品牌形象等虽然也会纳入估值考虑，但都不如现实的租金体现的直接。这个逻辑不仅适用于持有估值，即使散售也同样需要参照，其中差别无非是流动性的大小和对不同客户的营销手段不同，作为定价逻辑都需要有一个基础的参数，就是租金。这个逻辑在今天商业地产普遍过剩的时代尤为突出，租不出去的物业无论其他方面再好也难以引起投资人的兴趣。

因为这样的定价逻辑，作为商业地产的投资人就需要对自己的投资做一个事前规划，是准备长期持有，还是短期套现，是准备散售，还是整售，是现状卖，还是改造了再卖。这其中蕴含着不同的预期以及相应是的运营能力储备考虑。

比如，如果计划长期持有，一定是对物业的资产价值增长有强烈的预期，而且对于持有过程中可能存在的麻烦做好了准备，对短期现金流也没有急切的要求；如果计划是快速套现，自己又无把握训练出一个像老潘那样的团队，整售就是相对靠谱的选择，希望卖的快点就需要对价格上有所牺牲。定位于套现也是有办法尽可能把价值做大的，最没有谈判空间的商业地产是那种租约被长期锁定而且基本满租的，唯一一点弹性只取决于不同资本的资金成本；高明的做法是会把想象空间和实现路径告诉你，由你自己来对这种预期定价，在高和，我们管这叫“资产精装修”。

这就是金融资本看商业地产的角度，说起来跟投股票没有太大的差别。地产这两年有点越来越不受资本青睐的一个原因就在于想象空间的丧失，对于一个看不到更好未来的行业，资本只有“用脚投票”选择离开，哪怕你说你赚的是真金白银。商业地产之于销售导向的住宅来说还让资本有更多的兴趣在于：这首先是一个可持续的现金流投资，其次又与大消费密切相关，然后还有资产证券化这么大一个题材，还有城市化进程这么些年积累的海量存量资产，蛋糕足够大，事情足够有挑战，这就够了！不过，对于金融资本而言，商业地产里最纠结的莫过于零售类的商业地产，一方面这样的物业具有更大的增值想象空间，另一方面这样的物业却又意味着巨大的挑战，既要担心运营能力能否覆盖，也要担心外部的巨大冲击下会不会是一个“费力不讨好”的结局！

在电商对实体商业进行全面冲击的今天，这样的担心就更加严重。我们眼瞅着许多昔日的明星商业一个个成了昨日黄花，就连以前扮演狼的角色的洋百货、大卖场现在也纷纷开始退出中国。百货升级到购物中心，发现仍然是无路可走！一面是大量的跟风而上导致的同质化竞争严重，千店一面，招商资源匮乏；一面是电商的价格战冲击下，标准化、易保存、成熟品牌、多频次消费的零售商品在实体商业根本无法竞争，而被迫向体验类、成长类业态倾斜，而这样的业态又不可能承载太高的租金！这就是如今商业地产面临的普遍困境，建的时候要担心如何租出去，租完以后又得担心如何不赔本，最后就得担心这投资会不会砸自己手上了。如果就商业而论商业的话，这几乎就是一个死结。

社区商业在这种情况下引起人们的关注是有其特殊性的。相对其他商业业态，社区商业以其锁定的特定客户资源成为一种对抗电商的希望。一个好的社区商业应该具备几个基本特征：1、与生活紧密相关，提供必需的基本消费；2、方便周边居民到达，便利性可以抵消价格的考虑；3、多为需要居民亲身参与的服务性消费，具有不可替代性；4、忠诚度较高，往往形成高频次的重复购买；5，成为周边居民进行社交活动的一个场所，赋予了情感的消费。假设这是一家互联网公司，它能同时具备这么五大优势：刚性需求、接口习惯、活跃客户、客户粘性和品牌忠诚，这得给多么高的一个估值！

这是社区商业带给资本想象力的一面，但它毕竟是实体商业，现实问题同样不可回避。回到最基本的定价逻辑，社区商业同样需要回答租金的根本问题，就每个具体的实体社区商业而言，仍然是要回答：这样有希望的业态能产生的实际租金如何？它们带来的想象力如何能转化为生产力？又有怎样的资本会为这样的想象力买单？一个无法赢得定价权的商业地产同样是不值得投资的垃圾商业，实体经济中讲故事的效果不会有虚拟世界那么理想！那怎么办？总不能杀鸡取卵吧？对这些电商还无法侵袭的业态课以高租金，让他们还在培育当中就不堪重负？显然，这还不是资本要去投社区商业的理由。

我能想到的理由是不能就商业而论商业。资本最简单的逻辑就是低买高卖，如果现实环境不支持，就只能另觅途径！不妨跳开传统的运营思维，我们来重新审视社区商业。它带给人们生活必需消费，价格弹性不大，有很好的资产防守性，可以抵御经济下行的风险，是最好的稳健投资。能否从消费金融的方式来破解，让人们在必需的消费中进行投资，通过投资又促进了消费？它又具备成为社区接口的可能，真实、活跃、高粘度的消费人群，一旦形成不就是一个宝库？现状租金低、营业额低，难道不是因为对需求的挖掘还不够彻底吗？当一个社区商业真的能成为周边社区居民无法离开的“城市客厅”时，为这样的生活方式，你准备掏多少钱去买单？

显然，这两个方向还都有待检验，都需要一定规模的积累，需要一定资本量的投入，效果难以在短期内显现。但我相信这就是方向，是值得商业地产人去深耕的方向。正因为其存在难度，才会是我们的行业壁垒！要让资本重新投入我们的怀抱，就好好的做点不一样的事情出来。只有成为不可替代的那个，才是拥有话语权的那个。这个梦，值得你去追求！