随着老龄化社会的到来，随着我们这一代人的渐渐老去，养老产业势必成为一个众人瞩目的行业，有钱没钱都得关心。和地产相关，就出现了养老地产这么一个新的分支，也许因为纯粹的养老社区总是觉得有点讲不通，于是会出现养老养生、度假养老、医疗养老等结合的方式。不过即便这样，大多数人对养老地产怎么玩还是在云里雾里，四处取经，却不敢真的去学，因为如果投的真的是自己的钱，怎么样也得落个踏实吧。

从地产角度看养老地产几乎是个伪命题。如果真的是纯粹的养老社区，居住的100%都是老人，这样暮气沉沉的社区别说年轻人会发怵，老年人也不愿意去住啊，难道去哪里等死吗？如果不是真做，就是“挂羊头卖狗肉”，目的不过是找政府要便宜土地，不过这样的土地要么太偏，要么就在产权上有限制（比如不允许散卖），政府也不是傻子，不会让你捡明显的便宜（当然，不排除有特殊原因）。开发商当然也不傻，会把养老内容尽量精简，“浓缩”到一般的配套之中，养老就成了概念，只是这概念究竟能带来多少的溢价就不好说了。

真做是不是就真的不行呢？根据我的了解，现实情况中做养老地产有几个问题比较突出：1、缺乏有经验的养老运营机构，国外请来的大多水土不服，国内又还没有特别成熟的团队；2、医疗护理被认为不可或缺，但医的比重占多大，相关设施投入多少没概念，容易做成重资产；3、考虑定位低端容易与普通养老院混同，因此普遍定位高端养老，但入住率不高是普遍问题；4、盈利方式普遍没有解决，找不到好的退出方式，大多数处于亏损状态。那么，养老地产到底能不能做，是不是一个好的投资方向呢？在我的观察，有三种商业模式是符合投资逻辑的，下面简单做个介绍。

第一种商业模式叫医养结合，大致的意思是将社区养老与社区医院进行组合，选址一般就在成熟的居民小区附近，一方面解决周边居民（主要针对老人）的就近看病拿药问题，另一方面提供基本的养老服务。这种模式在投资逻辑上有几个是明显的赢利点：1、客群稳定，消费比较刚性，而且因为可以与社保结合，对老年人的消费是个促进；2、医和养可以共享床位，不仅在投入上可以节省，使用率上也大大提高；3、可以点带面，客户不仅包括来住的老人，还能覆盖周边居家养老的老人，收入具有很好的成长性。这种模式的操作难点在于，首先需要有医院经营经验，其次找到合适的选址也不容易，毕竟有个规模经济需要，面积太小了或周边居民数不够都难以支持一个好的运营实体。

第二种商业模式叫分时养老，这个词我是从分时度假借鉴过来的，实际上适用的也是度假养老项目。对于一些位于风景区适合做休闲疗养的项目，确实也是匹配了一部分活力老人的度假需求，但既然是度假就决定不会是长期居住，以买房的形式来消费显然不合适。这就产生了一种卖消费卡的形式来销售养老产品，买的老人可以在连锁经营的地方任意选择地方进行消费。这时如果有保险机构介入，就可以把这种销售与养老保险进行结合，年轻的时候是投资，老来进行消费（所以险资对养老是非常关注的）。因为投资可以通过这种方式形成现金回流，不需要分割产权销售，因此在项目选择上是可以是划拨土地，也就大大节省了投资成本。当然，这种模式也有一个问题，就是必须形成一定的规模，而且对选址比较考研，否则就没有什么选择空间，不容易促进销售。

第三种商业模式我称之为养老主体商业综合体。什么意思呢？就是做的也是社区养老，但将医的成份降到最低，降到只剩下对老年人的健康管理。这种模式重点在于针对中老年人的需求开展一系列的养生养老服务，通过对他们身心进行有效的调养，让他们安享一个快乐健康的晚年生活。具体的做法其实和一个生活体验式的商业综合体没什么区别，普通居民也同样可以来消费，只是更加适老。因为具有普适性，因此消费人群的面更宽，而因为没有特别的硬件需求（很多都是软性的服务），在投资上也不需要增加太多。有做智慧社会的朋友就说，做社区服务的终极目标就是做养老，如果有一种社区服务中心可以关注居民的从小到老，这样的社区服务中心的商业价值该有多高！

以我个人的观点，我更加看好第三种商业模式在我国的发展前景。不过想的容易做的难，很多事情并不是你打一个养老的旗号就可以做起来的，关键还是在于用心。在这三种模式中，养老地产都不是一个很合适的提法，传统意义的地产在这里已经被完全淡化，淡化到只有建筑的建设过程。这其中真正的赢利点还是再养老之中，在于对老年人需求的挖掘，在于是否能够通过用心的服务来争取客户。我相信，老年人的市场是一座值得深挖的金矿，只是需要找准了入口。以上三种只是目前我能看到希望的三条出路，也许还有别的选择，欢迎你来告诉我。