胡文

实用面积100平米的房子，一个月涨了100万元。这便是当下疯狂的深圳楼市。

2013年底开盘的福田区香蜜原著，80多平米（实用100平米）的一套住房当时的售价是358万元。最近，价格几乎倒了过来——853万元。最近一个月，小区业主发现房价一天一个价，很快从650万元涨到750万元，甚至喊价800万元乃至1000万元也有。这种情形，业主们都感到心惊。

或许，香蜜原著的情况有些特殊。一来这是福田中心区楼龄最小的楼盘，二来是具有学位概念的住房。但是，谁也不能否认，当“日光盘”频频出现，当坪山房价整体迈过2万元关口之时，甚至有人预言前海房价20万元是友情价以及中洲商务公寓报出37万元天价之时，深圳楼市无疑进入了巅疯状态。那么，这是为什么？

3．30新政：楼市分水岭

现在回望，在3．30之前想在深圳买房而最终没有落定的人们，一定悔青了肠子。这是因为，谁也不知道，并不起眼的3．30会成为深圳楼市的重要分水岭。要知道，当3．30在其他城市波澜不惊时，深圳楼市对于3．30的反应却是最灵敏的——事实上，在一线城市中，深圳同样也是最敏锐的——因为3．30政策中关于二套房首付四成的政策至今深圳都没有落实。如今，深圳俨然已经成为一线城市中的领涨龙头。

人们常说，炒股要听党的话。其实，买房同样如此。和2008年金融危机爆发一样，当国家推出4万亿元救市并对楼市全面松绑和刺激之时，其实已经意味着楼市新一轮的暴涨。而在2009年上半年，的确成为最近6年最好的一次购房机会，而次好的购房机会发生在2013年下半年至2014年上半年。这次深圳房价暴涨，几乎就是2009年下半年楼市的一次重演。曾经错过买房的人，在经过一次惨痛经历之后，都会变成对买房毫无异议的坚定唱多者。正如今年上半年没买股票的人，会变成相对的赤贫者一样——这是十分残酷的现实。当下的楼市，就存在着这样的因素。

房价上涨或者下跌本来就是楼市中的正常现象。但是，深圳楼市更恐怖的景象，还在于以下几个方面。

“无地可用” 尽人皆知

昨天媒体报道，国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲透露，包括北京、上海、广州、深圳等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

张晓玲表示，以后特大城市的越界开发，基本会框死，不会任其盲目扩张，边界就是刚性约定，城市发展不得超过边界。

对此，有专家认为，这一措施导致房价上涨的可能性不大。因为划定城市开发边界时，本身就会考虑到城市进程需要的土地量和楼盘量。目前，各地都开始限制土地增量，开发存量，从某种程度上说，已经是为土地开发设定了界限。但是，对于这种观点，“文过是非”不敢有丝毫乐观。因为深圳的情况太过特殊。

在上述14个城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况，划定边界，还要划到哪里呢？真的要划，结果或许只有一个：导致房价继续上涨。

根据相关规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，平均每年只有7平方公里。

因此，目前在深圳新推楼盘中，城市更新项目已经占据大半。但是，城市更新的拆迁难度、建设周期均要远远高于一般楼盘。这种状况，几乎尽人皆知。

接轨北上 势不可挡

前段时间，有关“北上广深”变成“北上深广”的说法十分热络，这主要是从经济规模和发展趋势得出的结论。但是，经过此翻房价上涨，起码在房价格局上，“北上深广”的局面已经形成，深圳房价正在与北京、上海全面接轨。

北京房价高企，主要因为北京是全国的政治中心，全国的资金、资源集中于此；上海房价位居高位，因为这是国家确定的中心城市和金融中心。从政治和经济地位来说，深圳皆不如北京、上海。但是，由于深圳这些年在创新发展、转型发展方面取得突破，充分发挥了市场在配置资源的决定性作用，从而拉近了与北京、上海之间的整体距离。反映在楼市上，深圳房价与北京、上海接轨已经是大势所趋。比如说，深圳原特区内的房价正与北京四环五环内的房价看齐，正在从均价5万元向6万、8万元迈进，这一趋势十分明显。

在人们更加注意环保和注重健康的情况下，深圳还呈现出与北京、上海的比较优势。这就是深圳在空气质量、气候条件、生态环境方面体现出来的整体优势，在房价上的连锁反应。从这一点来看，在经济总量有望超越香港的深圳，房价与北京、上海接轨并不令人惊讶。

千亿投资 封堵下跌

建成民生幸福城市已经成为深圳未来5年的目标。据此，深圳正在推动实施的跨年度、跨五年规划的12项重大民生工程，涉及教育、卫生、城市公共安全、交通、环保等多个方面，计划总投入1000亿元以上。力图通过三到五年的努力，在这些民生领域取得更大突破和新的进展，使得民生水平得到进一步提升。比如，在重大民生工程中，实施蓝天计划，制定了40条措施具体落实，提升大气环境质量。在水质方面，制定了深圳治水提质总体方案，计划到2020年前总投资超过800亿元来治理水环境，进一步完善管网设施、完善污水处理设施、治理河道等。

据透露，深圳将采取市区联动、统筹推进的方式，发挥街道、社区的积极性，创造性地推出民生微实事计划，聚焦社区居民日常生活和实际需求，在小区环境整治、提升绿化水平、完善文体设施等方面为社区居民营造更好的生活环境。

可以想见，深圳一定被变成更为宜居的城市。需要强调的是，无数事例证明，任何在城市建设上的预期利好和利好兑现，都会直接反映到房价上。这和一条地铁线路的开通导致房价和租金的上涨，道理完全一样。从这一点来说，真金白银的投资，同样封堵了房价下跌的空间。

股市赚钱 楼市呈现

和深圳楼市一样，中国股市正在上演更大的神话。如果说深圳房价今年以来上涨40%的话，那么与股市涨幅相比，简直不值一提。

因为股市的大幅上涨，许多人正在纠结是否要卖房买股，或者是卖股买房。其实，不管过程如何，告诉你一个结果吧：任何一次牛市的到来，都会导致房价的最终上涨。

经过多年投资教育，人们终于明白：在整个中国——特别是在北上广深：房子依旧是最具保值、最能抵御通胀的投资标的。另一方面，房子也是最兼具实用性的投资标的。生活虽然复杂，但依然需要从每天最为现实的居住开始。牛市何时结束谁也不知道，但股市里赚的钱，如果最终不能化为一套房产，那么只能算是纸上富贵。

连同买涨不买跌的投资惯性以及从众的羊群心理，上述这些因素都不让人难以理解。但是，当所有因素叠加起来，形成一种深圳楼市必然上涨的共识而无分歧之时，这才是真正令人恐怖的局面。深圳房价的疯涨，会否导致一线城市的跟风疯涨？乃至最终导致政府出手强力干预？这些可能，不能完全排除。

从这一点来说，深圳楼市的奇观和压力恐怕远远还在后面。