9月8日夜，融创与困境中的雨润集团达成战略合作协议，融创将独家介入这家风雨飘摇的多元化民营企业的重组。

在绿城、佳兆业之后，投资者对于融创此番选择的风险流露担忧。9月9日复牌后，融创股价跳水，一度下跌达到10%。融创中国董事长孙宏斌和新上任的行政总裁汪孟德，立即通过电话会议的形式，与投资者进行超过一个小时的交流。

这次交流会颇为真诚，市场预期开始好转，最终股价止跌回升。尽管如此，融创股价当天还是下跌了3.75%（当天恒指大盘上升4.10%）。

这次交流会的干货颇多，也能窥见融创此番并购的思路，界面新闻整理如下（部分段落为兼顾语义流畅略作处理，未经当事人审核）：

孙宏斌：不是任何人都能有这样的机会

这样一家大型民营企业，不管是好还是不好，不是什么时候都有这样一个独家并购的机会，也不是每个人都有机会去碰一下。雨润2013年在中国民营企业500强中排第八，2014年排第十二。我们获得了这样一个机会，这是独家的机会，这个机会本身就很有价值。

最近三年，我们进行的规模超过10亿的并购有十余起。最开始是跟绿城合作，购买一部分项目的50%股权，到盛世滨江的合作，香溢花城的并购，后来又并购了合作项目剩下的50%股权，我们在并购方面积累了很多经验，也很注意风险控制。“不行就算，行了就干。”

融创本身的战略不会有任何变化，这次并购对我们而言就是一笔投资，还是规模不算大的投资，风险可控，但是潜力很大。上市公司雨润食品出现了很多问题，但是如果没有问题，它的股价也不可能跌到30亿港元（市值），它曾经的市值是500亿港元，它旗下的一个工厂的价值都不止30亿港元（如哈肉联工厂），这正好说明并购是一个机会。

对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多，其中最难的是房地产。房地产主要在三四线城市，整体的布局是不对的。但好处是便宜，雨润从来都没有买过贵的东西。包括中央商场，商业物业平均持有成本只有2500元/平方米·月，而且都是在每座城市的零号地段（坐标0，意味着最核心）。

在投资价值判断上，我们是很笃定的。难点是能不能做成。

我们参与雨润的债务重组，并不是融创要拿钱给他们，而是我们带着他们去跟银行谈。有很多债权人跟我们是重叠的，比如中国银行、建设银行、华润信托等。因为不是由我们去帮他们还钱，所以没有什么风险。债务重组也不做任何担保，跟在佳兆业时一样，是在企业本身的基础上进行债务重组。

融创的战略没有任何变化。一二线城市，核心地段，这是我们的核心能力。但问题是在一线城市买地经常是要赔钱的，所以我们加强了在二线城市的布局。不管是武汉、成都还是西安，买的项目都比较优质，算下来基本都有10%的利润。现在北京、上海、南京、杭州买地，算下来利润很可能是负的。

这仅仅是我们投资部门的一个尝试。我们投一笔小钱，有机会让这些板块变得很值钱，将来有可能挣很多钱，而且风险可以控制。

将来我们或许可能把它拆掉、卖掉，或者培养成一个增长点。因为不并表，所以完全合理。就像一个孵化器一样。关键是价格要合适，再好的东西价格贵了也不行，再差的东西，价格合适的话也行。如果能发展一两个对我们未来发展有支持的板块就更好了，比如保险，是属于有配合价值的板块。比如中央商场，我们也想持有商业，但是我们自己持有的成本很高。

这是一笔战略投资。我们最终的占比很可能是40%-50%。跟我们一起投的是一家或多家大型金融机构。我们有投资的判断，同时也有能力去帮助雨润提升价值。雨润的团队是很强的，执行力很强，老板以前也很强势，雨润食品也从其他地方挖了很多人才。我们可能会派驻一两个人介入到雨润的经营管理，但是和绿城和佳兆业比起来，只会是占用更少的一部分精力。

他们在地产方面是全产业链，还包括建筑公司、园林公司、设计公司，我们就做开发。

在绿城和佳兆业之后，我们获得了口碑，别人都认为我们厚道。人们喜欢跟厚道的人打交道。所以尽管有很多人在跟雨润谈，但是我们能够快速地做出判断，所以虽然我们开的价比较低，但雨润接受了我们。

后续交易，打个比方，我们如果给他们1亿，但是肯定要拿到相应的1亿的东西。跟佳兆业最初的时候也一样，最开始注入一点流动资金，但有的资产必须先卖给我。雨润的资金的成本不高，大部分来自银行，在地产方面有一部分信托融资，拉高了融资成本。

雨润的债务就是流动性问题。举个例子，祝义财在中央商场的股权被查封了，其实就是因为一笔1.8亿的债务，而抵押物的价值6亿，被查封的股权价值60多亿，即便现在不值这么多，20多亿总有吧。所以就是流动性出了问题而已。

不知道投资者在担心什么，这就是一个机会，后续的交易安排还没发出来。雨润的流动性风险就是因为老板出事了，现在相当于老板回来了（换了一个老板），重新换取债权人的信心。

雨润有三个板块挺值钱。中央商场，持有商业的运营能力很强。农产品交易和物流方面，本身也是一种商业，收租金、佣金和管理费，其实跟房地产是一回事。另外就是保险，以后跟房地产或许有协同。

房地产之外的板块，我们不缺合作伙伴。房地产板块，我们会促使雨润加快去化，三四线城市的布局问题很大。但是地真的很便宜，甚至有零地价的情况，开工厂时一起拿的地。这一些地块，要尽快卖掉。

对解决流动性问题还是有信心。价值判断还需要一个过程。要看净资产的情况，如果价值判断跟我们想的不一样，我们会坚决放弃。对方老板也有可能不卖了。谈判的人，是祝义财的代表，但是从绿城和佳兆业的情况看，创始人的心态很难把握，你不知道，我也不知道。会涉及一些保证金的安排。能不能做成的可能性还是五十对五十。

我们会整体拿下雨润集团，然后引入一些金融机构来持有一些股权，比如10%，20%等。金融机构会成为真正的股东，融创不会向这家金融机构支付利息，而是共同获取股东利益。尽管如此，融创不并表。雨润的地产项目也不会纳入融创，包括南京的项目，各自独立发展。融创提供战略整合，金融机构提供金融咨询方面的服务。

这个独家的投资机会很值钱，看起来很复杂，其实我们什么还没干，一分钱还没花呢。只有我们能扒开这个企业来看。

前几天我卸任CEO，跟目前进行的事没有关系。两年前我就想卸任CEO，但是当时投资者不同意。其实我做的事，也从来不是CEO的事。我是融创的“尖刀兵”，经常要到一线去谈一些事，从来就不是什么CEO。

汪孟德：半块地的价格与几个有想象空间的板块

这是一次整体的并购交易，这是交易的方向和核心目的。交易还处在初期的尽职调查阶段，包括洽谈。我们拿到一个独家的排他性的谈判权利。到目前为止还没有签署具体的交易安排或协议。

这次交易，我们的原则是一定要保证价格是合适的，融创的交易投入是可控的。价格会在净资产的基础上有一个比较大的折扣。交易量对融创而言，就是一块小规模的地或者半块地的价格。

我们会联合一家或多家合作伙伴，一起进行整体交易。这个合作伙伴可能是国内一家或多家大型金融机构。我们投入较小，风险可控，主要是为未来考虑一些有增长潜力的布局，不会影响融创目前的战略方向和自身发展。联合合作伙伴完成交易，融创不并表。

雨润集团整体涉及七个业务板块，核心是五个业务板块（房地产、商业持有和运营、农产品物流、保险公司利安人寿、食品），另外两个比较小的板块是建筑和旅游。旅游主要一些酒店和酒店管理。建筑和旅游在整个集团层面几乎可以忽略不计。

五个主要板块中，食品的份额其实比较小，不到集团整体份额的20%。

食品方面，香港有上市公司雨润食品，主要是猪肉、屠宰和深加工。在这方面，雨润品牌和产品优势还是比较明显。主要问题是前些年工厂的布局和产能增长有些过快。在上市公司体系外，食品方面还有包装、养殖、饲料等业务。

房地产板块，房地产开发、中央商场的持有运营以及农产品物流都属于房地产相关，整体占到集团份额的70%。

中央商场现在运营着十一家商场或百货店。在南京有两家，在江苏省一些核心的三四线城市有若干。主要是过去十年间，通过并购国有的改制的百货店得来，所以都位于城市的核心位置，相当于零坐标，持有成本非常低。整体66万平方米的持有面积，持有成本可能只有2000多元/平方米·月。江苏、山东等地还有一些在建的商场。

农产品物流方面，主要是农产品交易的平台，这在每座城市的规划里是受限的，在每座省会城市只有一个大型的农产品交易市场，北京、上海等城市也只有两个，是属于比较稀缺的资源。模式是以比较便宜的价格从政府那里获取两三千亩的地，建成后会出售一部分商铺，自己持有一部分核心资产。后面的运营是收租金、佣金和管理费。一共有16个项目，在运营的有12个。主要分别在南京、成都、西安、沈阳。去年的整体交易额已经达到1200亿元，全行业排名第二，排第一的是另一家上市公司农产品（000061.SZ）。跟中央商场一样，这一块的持有成本也非常低，包括地价、建筑成本。因为非常稀缺，未来的业务来源、盈利非常稳定。未来有很大的想象空间。

房地产开发。主要布局在江苏、浙江、山东的三线城市，在南京、上海也有项目。整体有34个项目。虽然主要位于三四线城市，但项目本身的位置是非常好的。另外，土地获取成本非常低，1000-2000元/平方米的拿地价格。产品定位适合当地市场。整体有800万平方米左右的土地储备量。地产开发不是雨润的长项。我们接手之后，可以快速地回笼这些土地，我们会对它们的地产战略进行一些调整。

保险方面，利安人寿，2011年挂牌成立，到去年已经有利润。雨润集团是第一大股东、实际控制人。寿险是保险里面很有潜力的品种。牌照很稀缺，加之公司去年就盈利了，比较干净，业务比较单纯，未来有比较大的空间。

整个集团整体的资产质量还是比较高的。资产持有成本低、负债可控。有两家上市公司和一家保险公司，对于今后整体的资本运营提供了平台。雨润的债务结构其实比较健康，主要问题是祝老板出事之后，银行对雨润不太放心。