文｜奇鲸

寸土寸金的深圳，土地资源显得格外珍贵。

截至今日（4月23日），深圳土地房产交易中心共挂出1328宗土地交易记录，然而，在建设用地卖一块就少一块的背景下，深圳却存在着不少土地闲置的情况。

据界面楼谈统计，在深圳市规划局官方网站上最新公开的《深圳市闲置土地信息公开汇总表》中，共有58块土地闲置。

其中，位于龙华、土地面积为28.44万平方米的A806-0001商住用地，是已知面积最大的闲置宗地，该地块所有权归属于深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”），被称为“黄金台”项目。

自1993年，签订土地使用权出让合同至今，项目历经坎坷，一直未能开发。

近日，这块等待了27年的宗地终于迎来结局。

4月20日，中洲控股发布重大项目进展公告，称黄金台项目的土地使用权，被深圳市规划和自然资源龙华管理局政府收回。

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地块优越，原规划建别墅

黄金台项目用地位于位于龙华新区民治街道梅龙路（现更名为龙华大道）和民丰路的交汇处，土地面积28.44万平方米。

这块原先用来做黄金台山庄别墅的宗地，地理位置优越。

地块西侧有地铁4号线经过，距离深圳北站直线距离仅800米，步行大约需7分钟左右，周边还有白石龙下一区、潜龙花园、玉龙新村等公交站台，出行十分便捷。

由于靠近深圳北站商业圈，宗地周边聚集了不少楼盘，如潜龙花园、鑫茂花园、榕苑、汇隆中心等，均价在4.9-6.9万/平方米区间。

价位更高的，如龙悦居、熙园山院和圣莫丽斯花园，均价则在8.7-13.1万/平方米之间。

此外，南园公园与该地块仅一路之隔，居住环境良好。

教育方面，白石龙幼儿园、东星小学皆在此地300米范围内，玉龙学校则略远，距离大约1公里。

界面楼谈走访实地发现，宗地目前处于荒废状态，杂草丛生，为不影响美观，四周还被高墙围起，与周边的繁华形成鲜明对比。

此外，紧邻该宗地，还有一块政府储备用地，两者的荒废程度相似。

宗地入口处还设有一个看守亭，界面楼谈在与看守保安的交谈中了解到，该保安仍以“中洲地块”称呼该地，似乎还不清楚这块宗地已被政府收回。

02

27年几经波折 难逃闲置命运

在长达27年的时间里，黄金台项目地块在经历开发商诉讼纠纷、土地使用权遭法院查封、部分项目土地被市政建设征用等风波后，却始终未能摆脱被闲置命运。

黄金台开发商扯头花的闹剧，还要从上个世纪九十年代说起。

1991年12月19日，深圳市华电房地产有限公司（下简称“华电公司”）和深圳市宝安龙华经济发展有限公司（下简称“龙华公司”）签订《联合开发经营合同书》， 约定龙华公司提供土地、华电公司提供资金，利润按华电公司65%，龙华公司35%的比例分配等。

当时，龙华还隶属宝安县政府。

按规定，房地产开发必须挂靠县属房地产公司，于是，龙华公司和华电公司与深圳市宝东地产开发有限公司（下简称“宝东公司”）签订《联合开发经营"黄金台山庄"协议书》及其补充协议，约定由龙华公司以280元/平方米价格有偿提供山地28万平方米作为建造“山庄”别墅用地。

龙华公司提供土地，华电公司提供资金，宝东公司提供当时在宝安县内开发经营房地产的合法手续，三方协定，利润按龙华公司25%、华电公司65%、宝东公司10%的比例分配等。

1993年底，宝东公司以7433万元作为代价，与深圳市宝安区国土局签订了土地出让合同，宝东公司取得黄金台项目占地面积约28万平方米商住用地，土地使用年限为50年，从1992年至2042年止，用途为黄金台山庄别墅用地。

不过，之后由于黄金台项目一直未成立开发主体，所以在1995年，地块受让方由宝东公司变更为华电公司、龙华公司和宝东公司，3家公司共同持有项目地块。

同年，黄金台项目用地调整，土地面积略有增加，3家公司也因此要向深圳市规划国土局宝安分局补缴市政配套设施费、出让金和开发费等合计2274万元。

1998年，黄金台项目所在的龙华镇新中心区规划调整，区域内在建项目全部停工，黄金台项目陷入停滞状态。

2001年，龙华公司选择有偿退出黄金台项目，之后作价1200万元向华电公司转让所持该项目25%权益，华电公司所占黄金台项目权益增至90%。

至此，龙华公司得以全面退出了黄金台项目，不再享有任何权益。但同时，随着龙华公司的退出，黄金台项目也陷入停滞中。

也正是在此时，另外一位“大佬”加入战局。

2001年4月，中洲控股的前身“深圳市长城地产（集团）股份有限公司”以2.58亿元收购华电公司，从而获取了黄金台90%的项目权益。

2003年，华电公司以“宝东公司在黄金台项目上没有实际投入，只是项目挂靠名义上的合作方”为由，将对方起诉至法院，请求判令宝东公司不再享有项目权益，但没有得到终审法院支持。

自此，黄金台项目开始陷入漫长的诉讼纠纷中。

2012年，宝东公司向法院提请诉讼，请求裁决公司享有黄金台项目全部权益，至2014年上诉终审判决，这一主张亦未得到法院支持。

2016年9月，华电公司再次向法院提起诉讼，请求裁决黄金台项目全部权益归公司独家享有。

2018年6月，深圳市中级人民法院驳回华电地产要求独家享有的诉求；

随后一个月，中洲控股向深圳市中级人民法院提交《民事上诉状》，并向广东省高级人民法院提请上诉，仍然被驳回，维持原判。

在几个法院线间兜兜转转，这场打了十几年的官司一直没有停下。

在这场漫长的拉锯战期间，黄金台项目所处区域被用于规划建设深圳北站和地铁4号线，共计占用项目用地 17.35 万平方米。

因此，该项目内可开发用地仅剩余约7.9万平方米的居住用地和约3万平方米的商业用地，并且项目地块性质也由别墅用地改为了普通商品房用地。

华电公司也因此在2005年，向深圳市国土局申请批准顺延黄金台项目用地使用年限，由原先50年土地年限调整为70年。

直至2020年4月20日，因深圳北站交通枢纽工程、周边市政配套道路等城市建设和深圳市土地整备实施的需要，华电地产、宝东公司与龙华公司共同作为乙方，与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订了《收地补偿协议书》。

至此，28.44万平方米的土地被收回使用权，这场闹剧也就此撤离“黄金档”。

03

僵局破除 获赔9万平方米留用地

作为收地赔偿，根据《深圳市人民政府关于望海小学等24项建设用地的批复》（深府函〔2015〕54号），将《龙华新城核心地区（局部）法定图则修编》的16-07地块和20-08、20-09地块作为该土地整备项目留用地，留用地总面积约9万平方米。

这三块宗地位于由福龙大道、龙华人民路、梅龙路、玉龙路以及民丰路围合的片区内。

据业内人士粗略计算，该项目现在货值或超过300亿。

其中，1.28万平方米商业用地可以建12.8万平方米商业物业，销售额约60-70亿；7.73万平方米居住用地可以造32万平方米住宅，销售额约300亿左右；总体黄金台余下地块销售可以超300亿，扣除各种成本及税费，净利润至少在100亿以上。

或许，这也是黄金台项目停滞27年后，迎来的最好结局了。

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还有58宗闲置地前途未卜

在深圳，黄金台项目的闲置情况并不是个例。

一方面，由于深圳土地资源的短缺，各大片区近年来紧锣密鼓的实施城市更新计划，旧改项目火热，开发商也是积极的投身于这场盘活土地的战役中；另一方面，却有不少土地陷入“沉睡中”。

据界面楼谈统计，在深圳规划局最新公开的闲置土地信息汇总表中，共有58宗土地开发停滞，土地用途多样，其中土地面积最小的为981.19平方米，最多的则达20多万平方米，闲置多为企业自身原因。闲置时间短则为1个月，长则多达205个月。

部分信息来源：中国经营报