2021年2月26日上午，济南市委市政府“贯彻落实强省会战略系列新闻发布会”第六场发布会召开，正式公布了济南“中优”发展的详细内容。

在济南市十七届人大三次会议上，孙述涛市长所做的政府工作报告中明确提出，支持天桥区打造城市更新样板区；天桥区区长亓伟在天桥区2021年政府工作报告中指出，全力实施城市更新行动，做好拆迁改造和保留提升两篇文章，为黄河流域城市更新趟出路子、作出示范、创出样板；大力推进具有全局性、示范性、标志性的重点片区城市更新，建成黄河流域具有示范性的标志区域。

此次“中优”细则的公布，则标志着，这场由政府主导的大规模济南老城区城市更新迭代的“大会战”，自此拉开序幕。

大拆大建并非“中优”的唯一选择

济南老城区更新迭代发展，已经是当下济南城市发展、城区结构改造的主要方向之一。“中优”作为当前解决这一问题的主要指导方针，已经提出了许多行之有效的解决策略，针对住房保障、产业发展、城市更新、城乡融合、民生服务、行业监管六个方面的具体实施策略也正在有条不紊的实施当中。

然而，破旧立新、大拆大建这种高成本的城市更新方式，并非是唯一选择。事实上，简单粗暴的拆建城市更新模式，所出现的问题也屡见不鲜：历史街区的过度商业化、老旧城区的大拆大建、“一刀切”式的拆除重建......城市更新中总是缺少了一些温馨的人文关怀，尤其是是济南老城区中有人文情怀和历史记忆的区域。

城市更新中如何既能满足居民的基本需求，又能尊重保持更新区域人民的生活方式，同时还要让老旧街区换发新的活力，是一个非常值得深入思考的问题。

近日，万科在天桥区凤凰山路北段的更新改造中，在维持该路段原有人文情怀的基础上，用“微改造”的方式，让这条老街重焕新颜，而在此之前，万科成功参与过北京望京小街等老街更新改造项目。

这一由政府牵头、城市运营商具体主导执行的老城区旧路段“微改造”更新方式，在追求效率和拆旧建新的今天，或许能为济南老城区“中优”提供一种“另类”思路。

“微改造”中的凤凰山路

凤凰山路，是老济南天桥区轻工业产业园区的核心道路，它串联了国棉厂、毛巾厂等一系列老济南轻工业国企厂区、生活区，数十年来，它成为了无数天桥济南人历久弥新的回忆，如今的凤凰山路，道路周边林立的小店铺依旧在为周边居民提供生活的便捷。

近日，万科繁荣里联合政府、官媒，三方联合进行城市更新微改造，对于凤凰山路北段商街“脏乱破旧”的老街面貌进行改造，其中包括门头、墙体、树木、街区小品等多项内容的规划。这项改造由政府引领、万科作为社会资本主动参与、官媒监督，济南首个政企媒三方联合联合共创城市更新的“微改造”模式，街区改造将分标段进行，首期标段已经启动，目前也已经初步呈现效果。

万科焕新模式正在为济南老城构建生活场景

当下，各方面征兆都显示了我国整个房地产行业正在发生深刻的变革。黄金十年过后，我国房地产市场从开发时代迈进后开发时代，从增量时代进入存量时代，后地产时代来临。

对房企而言，近年来整体利润率的整体下滑，其以往用提升负债率来维持资产回报的方式，在当下的风险性暴露无遗。在此背景下，有远见的房企开始主动围绕房地产整个价值链做纵线延伸，由以往只关注开发、建设和销售，转变为在人居品质生活在维度和广度上的更深层次的探索和实践。

实际上，万科近几年已不再单纯的打造住宅项目，而是致力为城市构建一个生活场景，当其他开发商还在致力于样板间、售楼处、某一个住宅单元打造的层面上时，万科对于人居的营造已经从社区内延伸到社区外，寻找更多构建生活新场景的可行性模式。

正如此次凤凰山路“微改造”计划，它采取“政府引导+社会资本参与共建”的全新路径，从听取民意、方案设计到施工改造，成功落地了济南首个“政企媒三方”联合共建的城市更新模式，让凤凰山路这条老街焕发了新的生机，让居民的品质生活由社区内延伸至社区外，真正满足“生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑、周围的环境”的期望，让这片本就非常繁荣的主城老街焕发新生，最终满足了区域环境优化、经济活力提升的城市发展需求，也满足了群众对美好生活和人文情怀的需求，最终实现多方位共赢。