2月22日，是2016年元宵节，高山和妻子苏梅（化名）却无心享受这节日氛围，下班后径直来到北京王府井附近的外交部街小区。今天是夫妻俩在京购买第二套房签约的日子。二人心中说不出是兴奋还是惶恐——签约后，他们要尽快凑齐100万以上的首付款，而目前他们手中自有资金仅40余万。

这是套1986年的小一居，47平方米，毗邻王府井商业圈，离北京协和医院几公里，距离妻子苏梅的公司也仅有几公里路程。准备要二胎的苏梅，不能再忍受每天从房山良乡挤一个多小时地铁到朝阳门外的单位上班，下决心在单位附近再买一套小户型，一来为以后怀孕上班方便，二来为苏梅的东城集体户口能够正式落在东城区。

年后回京，夫妻俩第一件事就是看房。可俩人越看越觉得“心慌慌”，“看了好几套房子，房东们要么坐地起价，要么不愿诚心出售，感觉这种情况对购房者很不利。再加上当前房贷利率低，政策宽松，看到第三套时，虽然总价超出了预期不少，但房东还是诚意出售的，当天我们就决定签约了。”高山说，“那天晚上我们谈到晚上12点，房东在原先报价多要了5万元。经过一番口水大战，房子最终以252万元价格成交，比最早的挂牌价高了4万。”

高山回忆起签约当天的情况，仍心有余悸：真正决定买房那一瞬间，就像自己独自走在伸手不见五指的暗夜里，若要前行只能冒险一博。但回首原先疯狂的决定如今看来又是一次踩对北京房价上行的英明之举。“我们当时是按照每平米59631元的价格成交，仅仅一周时间，小区其他房源的价格已经每平米涨了近1万元。”

链家网显示，高山和苏梅新购二手房所在的外交部街小区，2016年3月份的成交均价为63268元/平方米，环比上月上涨3.07%，3月底的房源挂牌价格是每平方米69713元。

在这场被网友称为“浩劫”的抢房风暴中，高山和苏梅可谓是幸运的。虽然首付问题让人心焦，但他们还是在这轮房价疯长中占尽了先机，以“合适”的价格抢到了房子。

而在高山与苏梅这对年轻夫妻这个“元宵节抢房”的故事背后，却是一对老夫妻的叹息——那对已经将房子卖给他们的老夫妻俩，本想以大换小，将旧房子卖掉，换一套同地段或稍远地段的两居室。但由于事先没有锁定要换的房子，待将这套一居室出售后，市场的价格已经疯涨，远远超出了老两口支付能力。“现在，用252万已经连同小区、同户型的房子都买不到了。老夫妻只好先租房再做其他打算。”

这涵纳着两个家庭一悲一喜的购房故事，或是这轮房价上涨过程中一个侧面缩影。回顾中国房地产历史曲折上涨过程中，场景是如此惊人地相似：无数家庭资产在一场场房价上涨过程中，不断经历着一次次的洗牌，或保值升值，或不小心就折损过半，空留一声哀叹。

有着全中国最严格限购政策的北京，经过经济政策强刺激的释放，改善型需求“出笼”，呈井喷态势。市场成交旧结构瓦解：从之前“低端有保障、中端有支持、高端有市场”变成了“低端有保障，中端被挤压，高端交易忙”的新态势。

新房高端化趋势强化

北京房地产业协会的数据显示，2016年1-2月份，北京整体房地产交易均价上涨幅度并不大，并未出现部分媒体炒作的疯涨状态。但从产品的成交结构来看，却发生了明显的价格分化。在一手房成交方面，套总价1000万以上的纯新房成交占比明显增加，呈近一年中的最高值；且144平方米以上的房型销售状况良好，不仅价涨，且量升。二手房市场交易异常活跃，成交量实现同比增长83%，成交价格稳中略升，且连续两个月套均面积在90平方米以上。

数据显示，无论是新房还是二手，“市区的房价比郊区涨的快，大户型比小户型涨的快”这也成为这轮涨价的明显特征。

位于北京大兴南四环外的中冶·德贤公馆成为此轮涨价潮的受益者之一。销售员林琳（化名）介绍说，春节后的房价要比节前涨了近一万元每平米。

“明明是改善盘，卖的像刚需似的。”林琳也纳闷：“我从年初五回来上班一直都没休息过，客户进来连房子基本情况基本不做太深入了解，就直接签约，而且有很大一部分人是全款。”

当问及购买人群时，她解释说，大多是演艺界人士，或者高校老师、医生、设计师之类高收入人群。

中冶·德贤公馆位于南四环榴乡桥板块，定位为高端改善型楼盘，主力户型为136平方米的三室两厅及178平方米的四室两厅。3月底即将开盘的7号楼，开盘价格在5.8万~5.9万元/平方米，且为189平方米大户型。

侃家网的看房咨询师袁雪婷分析道，“目前，北京所有的改善型新盘项目均集中在四环附近，且以南四环的大兴区为主，价格多在总价500万以上。而每平方米价格2万多元的刚需项目，仅存于房山良乡大学城附近，否则就是等待摇号自住型商品房。”

显然，北京目前离市区距离较近楼盘，大多以大户型的改善盘为主，而价格较低的刚需型新盘，已经被挤到六环附近。

根据侃家网的监测数据，北京市场的成交价格并不像上海、深圳那样有着暴涨的迹象，成交均价是平稳上升的。但是，从各层级的产品成交结构上看，刚需型、改善型、高端型等不同层级的产品的成交占比有所分化。

从2015年2月至2016年1月，北京刚需楼盘的占比在缓慢下降，改善及高端楼盘的成交占比在缓慢上升。这也反映了在北京房价及地价日益高企的背景下，刚需住宅成交份额逐渐被改善型和高端型侵蚀。

“由于市区土地日益稀缺，2014年、2015年入市的土地价格日益趋高，而使现今一些区域的新盘呈价格高端化。比如东坝、丰台四五环、南苑等板块，由于开发商拿地成本过高，盖好的楼盘价格只能更高。正式因为这些区域的高端盘的拉动，才抬升了北京楼市整体的均价。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

据北京房地产协会秘书长陈志亦表达了同样的观点：“目前北京楼市的价格虽然从均价上看是平稳抬升的，但产品结构出现了分化。2015年以来，高端盘越来越多，挤压了中端需求。我们将这种市场情况称为‘底部抬升，高端扰动’。”

二手房替位填补“改善”缺口

2015年下半年以来，在各种经济措施的刺激下，新房价格上涨的市场情绪迅速蔓延至二手房市场上。

记者走访了多个区域的中介实体门店，销售人员均表示，“目前看房的人明显增多。年前一个房源平均有6个看房人，过了年，同一个房源则上升到7个看房人。并且，由于购房者明显增多，卖房者的观望情绪更浓，许多房子虽然在门店挂牌，却并非真心成交。许多房源的挂牌价一天就能涨上几十万，坐地起价的也大有人在。”

记者关注了西三环至西四环的50平米以下的二手住宅，不同的房源因不同的因素（如学区是否一流、距离地铁远近、户型朝向等），在2015年12月时，此类房源大多价格在43000元—48000元/平方米之间，总价在200万—230万元。过了春节，在2016年2月，链家网上这类房源的挂牌价已经接近70000元/平方米，总价低于300万元的房子少之又少。

这正是所谓的“底部抬升”的现象。据记者观察，市区内稍微完善些的刚需型二手房房源，起价已经由200多万抬升至300万左右。

而对于改善型需求的购房者来说，相较于动则七八百万一套的新房，二手房成为大多数改善型家庭的选择。

2016年春节过后，契税、降准等利好相继而至，加快了购房人入市的步伐。二手房成交量形成一次小高潮。

数据显示，春节后首周（2月14日至2月20日），北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来的最高值，成交价格为41490元/平方米，较2015年全年均价上涨5%。

而据侃家网的数据，2016年2月，北京二手房成交量为16574套，环比下降22.53%，但同比上涨34.51%。“2月8日是阴历春节，往年的这个月份都是二手房交易的淡季。但今年的情况却不同于往年，从2月15日（年初八）大家都回京上班之后，二手房形成一个交易高峰，导致整个月份的交易量同比上涨34.51%。”袁雪婷说。

另外，据陈志观察，2015年共有11个月的套均成交都在90平米以上。也就是北京的二手房成交的主要面积段是90平米以上。这意味着有改善性需求的家庭多是通过二手来解决家庭居住问题的。“与二手房相比，一手的新房要么距离市区太远，要么是产品价格太高，与周边配套已经健全的二手房相比，新房不具备多个改善性购房者的需求。”陈志说。“改善型新房普遍高端化，而与之相对于的客群的支付能力却并未随之提高，两者之间产生了价格裂痕，二手房很大程度上弥补了两者的价格裂痕。”

据北京房地产协会的数据，2015年，次新房、二手房的成交量是2009年以来的第二次交易高峰。2009年，北京市二手房交易量在26万套，而2015年则达到20万套。

“‘恐慌性购房’再次来袭，房价快速上涨，均价快速拉升，刚需的购房门槛被抬高，中间层或者夹心层只能通过二手房进行改善，并且被高端化产品挤压。这是目前北京市场明显的特征。”陈志总结说。

“类住宅”成北京去库存老大难

与普通住宅相比，同样有居住功能的商住房，却面临着越来越大的库存量。陈志将其称之为“类住宅”。

据有关数据显示，2015年北京市商品房共成交1345万平方米，3723亿元，分别较2014年上涨23%和29%，但商办产品仅成交679亿元，同比回落12%。

2015年北京商业、办公成交金额不增反降，其主因是政府转移发展中心，商办产品主力成交区域外延，致商办成交均价大幅回落，若从成交套数来看，2015年北京商办产品共成交10483套，仍较2014年小幅上涨5%。

 “由于北京市场的商业性质的物业供应总量巨大，目前的去化压力也十分大。”陈志说。

在链家网所显示的北京市二手房产近一年的跌幅排行榜上，除了门头沟等较偏远地区的住宅类小区榜上有名外，目前跌幅较大的均为商办类住宅项目。就连位置较好的项目也未能幸免价格走低的态势。位于朝阳区立水桥板块的明天第一城项目，建于2007年，是北五环较大的一个不限购的商住社区。据链家网显示，明天第一城6号院2月份成交价格为25418元/平方米，相较于2015年11月份的26377元/平方米的成交均价，下降了3.6%。

陈志用“库存大的吓人”来形容目前北京市场上的商住项目，他指出，“北京市场一直存在住宅与商业倒挂的现象。住宅热，商业冷。一方面是市场需求的反映，另一方面也是市场被扭曲的结果。北京楼市风险在这，去库存的压力在这，而并非普通住宅。”

政策宽松如久旱甘霖

2015年下半年起，政府一系列的经济措施出台，其密集度之高、力度之大，是2008年以来房地产行业从未有过的宽松环境。

金融政策利好楼市表现最为直接。从2015年开始，政府连续6次降息， 6次降准。与此同时，降低首付比例（特别是降低二套房的首付比例），大大释放了改善性需求。

除此之外，个人住房转让营业税年限亦由五年缩短至两年（即个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税），使购房交易成本随之降低；公积金购房的贷款比例增高，并可实行异地贷款政策等灵活的贷款方式，使购房者的门槛也更加降低。

延续2015年的宽松环境，2016年春节过后，房地产契税新政的出台，进一步刺激楼市。新政规定，购房者自2月22日之后办理契税的，首套住房（包括普通和非普通）和二套改善型住房（包括普通和非普通）分别降低了1%~2%。

利好政策持续不断地刺激着楼市，让2015年的观望者不断涌入。

在此轮推动此轮房价上涨的因素中，与以往不同并尤其引人瞩目的是场外资金对于楼市的助推。其中“首付贷”曾一度被视为导致一线城市房价过高的“罪魁祸首”。特别是链家地产贷款被查事件之后，“首付贷”更是引起社会热议。

2016年量缩价涨

针对2016年一线城市房地产市场的后市表现，陈志表示将会延续2015年的宽松政策。他认为，目前中国的宏观经济仍然低迷，房地产仍然是拉动的主力，房地产市场注定不会有太大震荡；政府的调控手段会逐渐市场化、法治化，调控目标侧重于稳增长。

2016年，北京的土地供应在总量上会有所萎缩，但会沿着契合城市功能调整的要求，契合首都功能落地。“所以，北京未来的住宅市场肯定是供给减弱、价格上涨趋势，这也意味着我们的交易虽然平稳，但总体是缩量平稳、价格上扬的过程。”

同时，陈志针对北京日趋高端化的新房市场提醒开发企业，要警惕高价驱客：“企业一定要意识到，高价格虽然能够给企业带来利润，但交易的形成周期会拉长，同时高价会驱赶很多需求脱离市场。”

马光远提出了警惕，稳定健康发展的房地产市场才既有利于宏观经济，也符合一线城市的实际情况。一旦上涨变成疯涨，且疯涨背后是不可持续的加杠杆行为，则几乎意味着，这是中国房地产在死亡的路上的一次豪赌和狂奔。