“房子只是个投资标的，不发生感情，能买能卖的标准，就是投资回报率。”

3月26日，40岁的工厂主黄磊对着讲台下80位听众说到。这里是深圳，创业二路的一家白金五星级酒店，尽管深圳政府刚刚推出了为楼市降温的“325新政”，但交钱来这里听深圳炒房圈神话——黄磊的人，仍坐满了整整一会议室。

黄磊因在深圳投资房地产而闻名，在微博上拥有众多拥趸。2014年“930新政”后，他敏锐察觉到深圳房价上涨信号，并立即加杠杆入市，创造了用200万现金买入4000万房产的“奇迹”，最疯狂之时，他在五天内买下三套二手房。如今，这些房子给他带来超乎普通人想象的财富。

与这座海洋式风格酒店隔海相望的，是深圳南山半岛西部的“前海深港合作区”。这片15平方公里的土地，要建设成为中国的“曼哈顿”，在吊塔与挖土机的轰鸣声中，前海与央行一样，成为了深圳房价的发动机。

考察前海的商务团队络绎不绝，令这座酒店生意爆满。电梯直达酒店大堂，中央位置的水池中竖立着海豚雕塑，往侧面走，墙角种着一排排小型的观赏竹，叶片反射着与深圳久违的阳光。转弯后便是楼市讲座会议室，80名为这场讲座付费1500元的听众，此前等候黄磊已许久。

这并不是黄磊第一次个人讲座。2014年“930新政”及去年“330新政”后，黄磊便开始在深圳楼市投资圈里进行小范围分享，不少人说大有收获。当然，头两次为免费讲座。直到今年3月12日，黄磊举办了第一场楼市收费讲座，这一次则是半个月后的第二场。

在深圳，开办楼市收费讲座的也不止黄磊一人。这其中，既有收费20元为小白置业者扫盲的讲座，也有收费12000元的高端置业投资培训。

令黄磊意外的是，尽管收费上千元，但仍有4人连续参加了他的两次收费讲座，也有参加过前两次免费讲座的听众继续追随。

现场听众来自不同的行业。10人一组围方桌而坐，其中，有希望前来学习赚钱之道的房产中介，有前来寻找内心答案的会计师，一位浙江籍主妇想要做一宗买卖的“定心丸”，女教师则希望看懂楼市。

他们在这个周末能够奇妙相逢，全拜深圳过去一年暴涨的房价所赐。他们并不介意这1500元的费用，甚至他们中有人说，如果可以手把手指导其买房，心甘情愿付更高的价钱。

2016年3月，深圳市新房住宅均价高达4.99万元/平方米，同比大涨88%，二手房的样品楼盘均价高达5.61万元/平方米，同比暴涨73%。数字并不直观，唯有“房价基本都翻番”这个词，才能直观描述深圳过去一年楼市的涨幅。

过去一年，深圳楼市造就了无数财富神话，也吸引着更多的人加入这个如俄罗斯轮盘一般的游戏之中。“三个月不买房，市场就会将你抛弃”，这句话是深圳楼市投资者的至理名言，也反映了居住在这座城市的人略微浮躁的心理。

来自著名会计事务所的叶子小姐是典型的深圳80后白领，拼命工作，爱好旅游，五年间游历了近10个国家。在深圳的购房资格年限再次提高之际，她有点慌了，不知道该用这几年攒来的一点积蓄买个小房子，还是遵从自己的内心继续报读MBA进修。

黄磊给她的建议是，深圳房地产物业从20万元到1亿元的价格都有，总有一款是适合自己的，如果钱不够，抛弃靠自己买房的观念，向父母借钱，赚钱后再还给父母也不失为一个方式。

但如果时间倒回到8年前，黄磊的回答可能截然相反。

1998年，大学毕业后的黄磊因向往都市的繁华而来到深圳，最初在工厂里做业务员，2002年离职创业，2006年开办了自己的工厂，从事纺织品类的生产贸易。2008年，黄磊买了人生中第一套房，在此之前，他是实业界中的典型楼市“空军”。

在历经深圳著名的“桃源居”维权失败之后，黄磊突然领悟到“观念可以决定了一生的财富”。在此之后，他的观念发生颠覆性变化，开始重视投资，工作重心也开始向投资领域转移。

但这场收费楼市讲座中，并没有传说中的筹首付、腾指标、备月供等楼市投资的实操经验分享，多的是黄磊个人的楼市行情趋势判断以及对于不动产价值的理解。其中，有三句在深圳楼市投资圈中颇有分量的名言：

别把房子当房看：从投资角度来说，房子只是个投资标的，不发生感情，不以貌取房，唯一是否能买能卖的标准就是投资回报率。

让不动产动起来：物业长持是没错，但适当的时候必须要动起来，该卖则卖，该买则买，保持适度的杠杆。

看懂已是身价：提前一步预判市场，先人一步看懂区域价值、市场趋势，把握最佳买入时机，做一个让买家对你感恩戴德的买家。

不过，坐在台下的听众们更希望黄磊告诉其是否应该继续购买一处豪宅物业，而这涉及到合同违约；是否应该折价卖出之前的持有物业，购入另一处物业；是否应该购买小产权房作为投资；而一位请假一周专门看房买房的白领则希望，“最好告诉我该买哪个区域，哪个楼盘，多少价格合适。”

大部分提问者的开场白几乎都是“我不是大家想象中的炒房者”。

每每听到这些具体细微的问题，黄磊会微眯眼睛思考一会后，继续询问其更多的细节，以给出一个合理的建议。黄磊其实更希望他们看懂趋势，预判到买入和卖出的时间点，并在自己熟悉的区域内进行投资。

这次讲座的前两日深夜，深圳市政府发布了楼市调控的“325政策”，将非深户居民的购房社保年限由1年上调到3年，并对2年内有住房贷款记录的购房者执行4成首付，同时要求银行机构加强风控措施。

这一系列政策旨在让疯狂的深圳楼市降温。

这出乎黄磊的意料，在此之前，他已在其个人微博中预测，政府可能不会再出台相关调控政策。尽管如此，他并没有取消讲座，只是修改了讲座主题，从上一次的“多空消息交集、深圳楼市在焦灼中前行”变更为“多空双方博弈加剧、深圳楼市观望气息渐浓”。

每一个开办收费讲座的人均受到了来自外界的非议，黄磊也不例外。有人批评其是“风口里的猪”；有人讽刺认为在2015年买房赚到钱，几乎不算什么本事；听得最多的还是那句“股市一好，遍地是股神，楼市也一样”。

黄磊对此并不放在心上，他认为办讲座并不是为了赚钱，而是为了更好的交流，“谁也不是神仙，也会有错的时候。”

在深圳，几乎每一个房价暴涨的时代，都会出现大炒家，上一次是在10年前。2007年年中，深圳楼市进入史上最疯狂时代，半年涨幅就近50%。在这样的背景下，几乎没有几个人会相信房价会跌。

但到了2008年3月，楼市降价真的开始了，虽然是悄无声息，但却来得非常迅速。那一年，有个关于投资客李金东的故事，影响了无数置业和投资者，见诸媒体报道的仅有《深圳炒房客69套房归零、从亿万富豪到民工》一文。

自那时起，民间楼市研究与咨询已经在李金东们的背后露出端倪，这与深圳楼市独特的“剑客”文化并行发展。

下午五点半，黄磊的讲座在“祝深圳房价上涨、祝大家投资成功”的祝愿中结束。走出会议室，夕阳照射在活动背景板上，画面中的上海东方明珠、深圳地王大厦、迪拜哈里法塔、悉尼歌剧院、纽约帝国大厦熠熠生辉。

此时，20公里之外的深圳中心书城，另外一场公益楼市讲座已经在做准备。