如果接到经纪人电话，告诉你现在北京二手房市场交易量又上涨了，你会相信吗？如果你看到网站报道里说现在楼市交易量下来了，这个说法是不是准确的呢？能作为我现在购房或售房的决策依据吗？

量为价先，交易量如果下来了，那么市场有可能会走稳，从而价格稳定，甚至略微下降（虽然北京的房价是涨多降少，快涨慢跌）。

所以对市场交易量的判断，很多时候会影响了后期房价的预期，这个无论对于购房人还是对于售房人来说，都非常重要，如果市场交易量真的下行，那么作为购房者倒是可以慢慢看看房子，挑一下合适自己的房子，不用太担心短时间内的涨价。

而如果市场交易量维持在高位，甚至处在上行空间，那么就得加快成交的步伐，避免价格上涨而造成购房成本增加；相应的如果作为售房人，也可以根据市场情况，结合自己期望的销售周期，做一个合理的定价。

面对各种信息，我们作为一个普通的售房者或购房者来说，无从考证数据真假，也没有专业的能力去解读这些数据，那么，我们怎样才能准确的判断市场交易量的走势呢？

如何用网签数据来判断市场交易量的波动？

很多的媒体，说网签量下降了，市场下行了，这个判断本身就是错误的：拿一个滞后了一个月到两个月的数据来说明市场，这个本身就是有问题的。在北京的交易习惯是这样的：买卖双方先谈好了所有的事情后，签署一版合同，然后进行资质审核、房源核验等相关事项，最快会是在半个月后才会进行网签。

而如果是连环单（现在连环单的比例非常高），很有可能签约后，买方还得把自己房子出售了才能有购房资质，这样从房子真正签约到网签数据体现出来，时间就更不好计算了。

所以，在北京，网签数据是滞后的，用网签数据来判断市场交易量，有一定的参考价值，但是，并不准确。如果你是用来做统计学的分析，网签数据是没有问题的；而如果你只是用来自己购房做决策用的，网签数据的时效性显然是不够的。

通过网站上房源的下架情况，去判断成交量

如果中介公司能够准备的把所有委托防房源信息及时的呈现到网站上，并在该房源成交后，能够及时的下降该房源，那么你可以通过关注房源的下架情况，来判断房源的成交情况。

但是下架房源的原因，不一定是成交了，也有可能是业主不出售了，所以，了解到房源下架后，还需要跟经纪人确认一下最近的成交记录。有时候你给经纪人打电话，他会跟你说最近成交了多少套房源，但是你是很难判断这个数字是否是准确的，你可以让他跟你说一下详细信息，跟你掌握的下架房源的信息核对一下，如果不匹配，那么肯定是经纪人在忽悠你了。 

而这个事情具体应该怎样操作呢？很简单，在自己关注的小区，找几个负责任的经纪人，给他们留下自己的手机号，如果这个经纪人真的靠谱，之后他一般会给你反馈现在这个小区里新上了哪些房子？刚出售了哪些房子？房源成交的价格是多少？而再拿这个信息，跟网站上的信息做个对比，那么就很容易的能够判断出来相关小区的成交情况。

这个操作的前提，是这个中介公司的网站上的房源是唯一的。如果这个中介公司网站上的房源不是真房源，不能保证房源的真实性和唯一性，那么你是没有办法用这个办法来判断成交量的。

成交量如果下降，又说明什么呢？​

成交量下降，有两种可能：

a)供大于求，市场上缺少客户而造成没有成交：有房子在出售，且都是可以随时成交的，性价比可以的，但是没有客户购买：这个是充分说明已经达到了供大于求的程度，那么成交量下来，也就意味着未来不远，价格是趋稳或者进入下行空间。

b)供不应求，市场上缺少房源而造成没有成交：有客户在等房子，但是现在没有合适的房源出现，要么房子现在不能签约（比如说换房的业主现在还没有看到合适的房子），要么房子确实高于市场价格很多（比如说比之前价格高了10%以上），而一旦出现合适的房源，成交速度非常快，那么在这种情况下，说明是供不应求，因为没有合适的供给才造成的成交量下降，这个很多时候，会出现在市场上行周期之后，业主都已经跟着市场把房价涨上去了，而客户暂时还接受不了房价上涨的现实，出现了一个交易量的观望期。

一般过完这个观望期，如果没有外界的影响（比如说政策的调整、大的经济环境的调整等），后面交易量还是会上去，且价格也会跟上去。

这两种情况，作为购房者的我们怎么区分呢？可以通过关注经纪人推荐给你的房源的带看情况和成交速度来进行判断。如果经纪人给你推荐了一套房源，而且现在可以看房，那么这个房子如果在短时间内积累了大量的带看，且在很短的时间内成交了，说明是大批的客户在等房源出现，这个应该就是我们说的第二种情况，否则就是第一种情况。

（在链家网上，可以查到房源的带看情况，如果一套房源上来，很快有大量带看压上去了，那就说明市场上的客户还是很多的）

 

(如果你把你的电话给到了经纪人，他们一般会给你推荐一下小区里新上的房子的，而如果成交了，一般你也可以拿到反馈。从成交速度上，你是可以判断一下现在有多少人在等着买房子的，这个可以反应市场的真实情况。)

 什么时候交易量会上行？

当有利好政策时，交易量肯定会上行，这个是任何人都懂的事情，不用赘述。而如果没有利好政策，有时候交易量也会悄然上行，而如果你能够在交易量上行的前期把握住的话，有可能会节省很多的购房成本。

“春江水暖鸭先知”，谁会第一个知道市场要上行呢？肯定是经纪人，但是，经纪人自己作为个体可能也感觉不到是这样的，或者说他知道了然后告诉你，你也是不相信的。那么我们自己，怎样去做出一个更合理的判断呢？

当经纪人接的电话量开始增加的时候，也就意味着要有更多的客户开始准备进场了；当经纪人开始忙碌起来的时候，比如说开始不断的开发房源，开始大量的带看的时候，说明已经有大量的客户进场了。

而如果客户量在增加，可以预见的是在未来的一个月到一个半月的时间（大约的进场到成交的周期），肯定会带来交易量的增加，而交易量的增加，肯定会带来成交价格的上涨。

所以，当你从中介门店前面溜达过去的时候，可以看看里面的人员状态，如果都在电脑前面闲着呢，那说明市场没啥客户呢；而如果都忙碌着，有很多客户在走动，看不到几个闲着的经纪人，那么请关注房产市场吧，交易量快要起来了。

无论作为购房人，还是售房人来说，如果能够准确的判断出来市场交易量是否下降、下降的真实原因是什么，那么对于自己的售房定价、购房决策，绝对会带来较大的帮助的。咨询行业有一句话叫”我只相信自己的数据“，所以，要想对市场交易量有一个更为可信的判断，还是得自己下点功夫。

上一个靠谱的网站，找一个靠谱的经纪人，自己多观察一下他们提供的信息，相信你可以对市场做出一个准确的判断的。

（本文作者：链家网战略发展中心绩效策略分析部高级经理曹海潮，不代表界面观点）