从夜晚卫星图上看，京津唐三座城市的巨大光斑彼此相连形成一个怪异的三角，与长三角斑驳的一团光亮不同，这个三角的中心一片漆黑。

廊坊市下辖的三河、大厂和香河三县就在那里。因为被京津包得严严实实，他们成为中国广袤土地上最著名的“飞地”之一，也被人称为北三县。当房价如潮水般上涨的时候，这片土地隐藏在黑暗中的故事，正一幕幕被揭开。

8月5日，几辆没挂牌照的汽车在大厂回族自治县国土局不远处悄悄发动，他们的目标是刚从国土局出来的两个人。

当他们尾随这两人的汽车行至无人路段时，其中一辆无牌照起亚牌轿车突然上前将其逼停，随后而来的共计七辆车从前后左右包围了那二人。二十多个留着寸头的男人从车里窜出，他们大多数人穿着深色上衣，带大金项链，围堵住那二人后，他们抢走了其随身携带的土地竞拍标书和文件。

“跟你们说了别来报名了，觉得我们好欺负吗？这块地的土地方欠我们一个亿，你们别掺和！你们人、车我们都记下了，以后别让我们在大厂遇到！”

被劫的二人，来自北京旭辉投资部。一个多月前，旭辉在当时勘察大厂新公告的8宗土地时，就曾遭遇一些不明身份人员的阻挠和警告，但令他们想不到的是，这些警告最终化为一场光天化日下的抢劫。这惊心动魄的剧情让他们当时就蒙了，以至于在被劫之后回到公司的第二天，才向警方报警。

当旭辉刚遭遇小规模警告的时候，同样的故事正在更远一点的香河上演。一个月前，万科与五矿的工作人员在去拍地的路上，被一伙不明身份的人拦截。比旭辉的遭遇更严重的是，他们不仅车被撞毁，还遭到这伙人的当街殴打。

两起相似的暴力事件在一个月内接连发生。难以想象这样的故事就发生在距离北京不足60公里的地方。目前事件尚未有调查结果，但在京津冀一体化日渐成为现实的当口，一张过去看不到的“飞地”利益地图，似乎正从这些故事中缓缓展开。

燕郊、大厂、香河曾是中国广袤土地上最著名的“飞地”。凭借优异的地理位置，这片首都东南方向近700平方公里的土地，支撑过无数的北漂梦。从本世纪初，燕郊迎来的第一批“外来户”算起，北京的扩张和人口迁徙已经完全改变了这片土地旧时的样子。按官方两年前的统计数据，有超过103万人在北三县常住，他们中的很多人在北京工作，过去多年，北京后花园的价值也是吸引房地产开发的最大动力。

但在过往十多年的变迁当中，这片土地的商业环境却始终未改变多少。今天开车穿过北三县，可以看到一片片此起彼伏的楼宇。他们中的大多数都来自于当地企业，知名房企在这里屈指可数。一位熟悉北三县的地产商表示，因为利益丰厚且欠缺公开透明的市场环境，地方势力对资源的把控很严，外来房企往往很难介入，也难以适应当地的“潜规则”。

这些“潜规则”与此前万科旭辉遭遇的事件有一个共同点——土地。上述业内人士称，北三县土地确实便宜，但挂牌底价与真实成交价格往往相差一倍。背后的原因在于土地的一级开发常被当地企业所垄断，拿地者一般都会与他们预先达成协议，在底价拍得土地之后，再向对方支付一部分“补偿金”。由于这种交易模式背后存在一定风险，这些一级开发企业也不会提供发票，这就直接把许多正规房企挡在了门外。

除此之外，这些企业在当地盘踞多年，各个环节资源丰厚，外来企业若想直接竞争，难度很大。据了解，北三县近年来土地供应体量与每年的开发量并不匹配。这其中有许多土地，过去多年都掌握在这些一级开发商手里。他们也把握着开发节奏，有些甚至敢在销售之后，再补缴土地费用和补办其他手续。“每年供应到市场销售的房子，其实是我们看到成交土地的好几倍。”一位同样在北三县碰壁的地产商这样说道。

这种“潜规则”的形成，实际上是因为过去多年北三县巨大的土地开发利益。而当去年北京市政府宣布搬迁之后，原本遥遥无期的京津冀一体化突然变成一张真实的大饼。房价随即在过去一年的时间里如潮水般上涨。转眼间，整个北三县的房价几乎都从几千元一跃攀升到一万元以上。这种对美好未来的预期就像一股看得见的利益冲击波，甚至在更远一点的廊坊，一些开发商不仅频繁涨价，还要求客户当天下定交清首付。

但即便面对的是地价一两千、房价一两万的巨大诱惑，能来这里的知名房企依旧屈指可数。据了解，不少房企眼下都希望在此地布局，但这片土地上的种种问题却让他们感到无奈。旭辉一位内部人表示，抢劫事件已经让他们错过了这次拍卖。“如果再买标书可能还会被抢，除非我们还要多带些保安去。”

这些年来，北京人口外溢效应令北三县越来越热闹，这里的日出虽然只比北京早两分钟，但它却比50公里外的首都要提前两个小时醒来。每天清晨，超过40万人从这里出门上班，到傍晚又陆续回到这里。它本有希望成为距离北京最近的卫星城，但如今它经常被人们提到的，依然是排队等车、断头路和家具城。

一位不愿具名的开发商人士称，一些潜规则不仅限制了外来房企的进入，也让北三县错失了原本拥有的规划良机。相比于全世界其他发达城市周围的低密卫星城，这里不论是住宅还是产业的整体规划都有问题。

现在，以燕郊为首，睡城在房地产开发的轰鸣声中还在逐渐扩大。虽然北京政府的搬迁令更多人看好这里的房产，但他们大都对这里本应具有的居住价值存有疑惑，更多人看好的仍然是投资价值。产业的缺位以及住宅整体规划的失误，让这片土地丧失了它应有的前景。

长三角曾是一块值得借鉴的模板，在民营企业旺盛的活力带动下，这片同样位于发达城市周边的区域早已不同以往。政策与良好的投资经商环境都是区域发展的必然要素。旭辉万科事件背后透露出的问题，可能正是北三县过去多年发展缓慢的症结。

眼下，这片土地上仍在上演着“打人抢地”。但在京津冀一体化的背景下，如何消除这些阻碍市场进程的顽疾，让卫星图上的那片黑暗三角也亮起来，这仍是政府需要思考的问题。