从业于地产行业18年的李应福，在一片“制造业企业逃离深圳”的喧嚣声中发现了新的商机。

1998年，李应福大学毕业后到深圳工作，从第一份工作到现在开办地产经营管理和顾问公司，一直都在地产行业内。进入2016年，李应福就频繁地听到各个行业协会的朋友说，协会下面不断有企业要转移出深圳。

产业升级转型本属正常，但如果一定数量的制造型企业同时要转移出深圳，就凸显了企业需求和现状的矛盾。

“协会的朋友跟我说，企业想转出去，首先要合适的厂房、土地。”李应福告诉界面新闻记者，深圳企业去东莞，希望找到有证的土地，这样可以解决融资的问题。而且，他们不太希望用农村集体用地，因为可能存在说不清的其他隐性费用。

经过一番调查，李应福认为在深圳的制造业转移背景下，企业对于厂房、工业用地的需求量很大，但是市场上合适的产品很匮乏。

李应福说，厂房和土地，大中型企业不需发愁，因为各地政府都很希望他们过去，有配套服务。但是中小型企业，跟地方政府的沟通就没有那么顺畅。

“还好我在这个行业（地产）做了这么多年，跟行业里的人都很熟悉，仔细打听觉得这是一个商机。”李应福说，他开始帮中小型企业寻找厂房和工业用地，再从中收取中介费。

2016年6月份，李应福和几个行业协会的朋友一起组织了深圳市产业转移联盟。这是一个相对松散的联盟，李应福的工作主要是先去东莞看项目，然后再针对项目到各个行业协会找有意愿也有实力的企业。

很快就有生意上门了。

7月，深圳南山区一家微波设备制造企业正计划“转移”出深圳。该公司年营业额有五六亿元，有两百多名员工，公司的核心人员都是行业有名的专家。“这家企业在深圳有28年了，老板说对深圳很有感情。”李应福告诉界面新闻记者。

但现实是，厂房的租金从以前的每平方米三十几元涨到现在的九十多元。李应福给界面新闻算了一笔账。每月每平方米90元的租金，一年的租金就是1080元/平方米。如果这家南山的企业在深圳租1万平方米厂房，每年的租金就高达1080万元。58同城网上，东莞常平镇某1万平方米的厂房，转让价格为1500万元。如果这家南山的企业以6%的利息贷款1年，在东莞买下该厂房，那么，这家企业在深圳2年的租金要比在东莞贷款买厂房还要多出近600万元。

李应福总结说：“租房不如买房，所以这些企业转移过去的意愿很强。”

这拨转移潮下，产业转移联盟成立至今，生意很好。李应福说，该联盟除了已经完成签约的两家企业，现在手头还有十几家企业需要找厂房和工业用地。

与其说这波产业转移给李应福等中介带来了商机，不如说，深圳东进战略正深刻地影响着承接深圳制造业转移的那些地区。

“深圳制造业转移从2011年就开始了。”中国（深圳）综合开发研究院区域发展规划一所所长彭坚告诉界面新闻记者，这也契合了全球第五次产业大转移的开端，符合大转移的规律。

其实，近一百年来全球的产业布局完成了4次明显的转移。上一次产业大转移发起点是欧美等发达国家，他们向中国转移产业尤其是劳动密集型产业，因此中国迅速成为新的“世界工厂”。现在正在发生的第五次产业大转移，则深刻地影响着中国经济。

2016年9月9日，中国国家制造强国建设战略咨询委员会发布了《中国制造2025蓝皮书(2016)》（下称蓝皮书）。蓝皮书指出，在智能制造技术应用、制造业综合成本变化等因素影响下，全球制造业布局逐渐调整，正在加快向东南亚、南亚、非洲等成本更为低廉的地区转移。

有专家认为，这次全球产业大转移开始于2012年后，根据产业大转移的规律，将持续20年-30年甚至更长的时间。而背后的原因是中国的制造业迅速崛起，技术飞速发展和房价的不断攀升，正不断地提升着中国制造业的机会成本。

彭坚告诉界面新闻记者，全球第五次产业大转移的发起点是中国东南沿海、传统制造业强的地区，特别是像深圳这样的城市，其产业向内地和东南亚转移。

根据蓝皮书显示，另一方面，跨国公司制造业生产呈现向发达国家加速回流趋势。有专家解释称，全球第五次产业大转移有两条线路，低端的产业向东南亚相关国家转移，高端的产业向美国、日本、欧洲等发达经济体回流。

事实上，早在全球第五次产业大转移开始前，广东省就提出了“双转移”，即“产业转移”和“劳动力转移”，具体是要珠三角劳动密集型产业向东西两翼、粤北山区转移；而东西两翼、粤北山区的劳动力，一方面向当地二、三产业转移，另一方面其中的一些较高素质劳动力，向发达的珠三角地区转移。彼时，广东省委、省政府计划在2008年-2012年5年时间里，安排约400多亿资金推动“双转移”工作。

彭坚告诉界面新闻记者，深圳市是率先响应的城市。深圳在粤东西北建了一批产业园区，以产业园区为载体承接深圳市核心区域传统企业的转移，来实现深圳市本部腾笼换鸟，以及产业园带动转移地区的模式。

2011年，当时深圳市出台了产业结构调整的方案。彭坚告诉界面新闻，当时深圳产业结构调整，除了自身技术改造升级之外，同时也希望结合深圳周边的低成本洼地，形成总部和分支这种结构的发展，推动传统产业向这些地区转移。

“所以，深圳市很早就在推动产业升级转型。”彭坚说。

熟悉产业转移趋势的企业主和承接转移地区的服务人员，对“制造业企业逃离深圳”的说法嗤之以鼻。

2016年1月，深圳市委市政府提出了深圳东进战略。深圳东进有两层含义，一层是内部东进，一层是向外东进。2015年9月开始，中国（深圳）综合开发研究院和深圳市委政研室一起研究深圳东进战略的课题。

中国（深圳）综合开发研究院资料显示，过去36年，深圳的发展是区域非均衡发展的模式。从城市内部发展脉络看，深圳发展重心始于距离香港最近的中部罗湖区和西部蛇口工业区，然后沿着深南大道、广深高速、107国道等重要交通走廊，按照先原特区内、后原特区外和先西部、后东部的顺序向全市域外溢发展。城市建设发展“西强东弱”的“偏心”结构问题日益浮现。

非均衡发展导致深圳大量资源和人口聚集在深圳的西部地区，这个地区不断拥挤、成本不断提高，同时深圳市的东部地区还有大片土地，人口较为稀少，产业也待发展。

公开资料显示，对比2015年深圳GDP数据，深圳西部的南山、宝安和光明新区GDP总计7026亿元，占深圳40.1%。然而，东部盐田、龙岗、坪山和大鹏新区的GDP合计3857亿元，占比仅为22%。从人口密度看，东部四区人口密度为2874人/平方公里，为西部地区的48.5%。

此外，整个珠江东岸地区，其实也呈现出显著的“西重东轻”格局。珠江东岸经济重心集中于深莞惠，粤东地区发展较为滞后。粤东六市（河源、汕尾、梅州、揭阳、汕头、潮州）面积为深莞惠的3倍，是深圳市的23.8倍。2015年，粤东六市经济总量为7175亿元，仅为深莞惠合计值的26%，仅为深圳市的42%。

彭坚告诉界面新闻记者，深圳东进计划将建造“一心两轴多点”发展框架。

“一心”是以龙岗中心城和坪山中心区组成的深圳东部中心，作为深圳第三个市级中心，承担深圳向东辐射和深莞惠一体化综合服务的桥头堡功能。“两轴”则是深圳制造业转型的重要两条线路，一是沿长深高速建造深惠发展轴，承担向粤东北及赣南地区辐射的功能。二是沿深汕高速和厦深铁路建造深汕发展轴（东部沿海发展轴），承担向粤东及闽西地区辐射的功能。

彭坚认为，东进战略不仅仅解决空间发展的问题，也解决创新资源和高端制造资源均衡布局、带动区域工业化的问题。此外，还能解决大量人口在高密集城市中居住和通勤问题。需要通过跨区域的产业园区、跨区域的保障性住房，让区域性快速通勤和保障性住房来疏解深圳高房价的压力。

最先感受到东进战略吸引力的除了李应福，还有深圳的中小企业们。李应福说，深圳的大企业如果转移到内地去，有很强的吸引力可以带动产业链的转移。但是中小型企业，本身就处在产业链的低端，单独转移到内地去不现实。

有深厚制造业基础的东莞，因紧邻深圳，当地企业与深圳的企业早已融入同一产业链条中，成为承接深圳产业转移的首选区域。

正因此，李应福才在产业转移中找到了新商机。李应福的联盟为客户找地，并不是直接和政府谈，而是在二级市场找。

“这就是中小型企业的尴尬。他们很难直接找当地政府沟通，因为没法保证一年给当地带来多少税收，他们首先要解决的是自身的生存问题。”李应福说，很多中小型企业想去东莞，但东莞虽然大，可是政府手上的地并不多。

李应福手头正在服务的一个客户，是一家华为的供应商。几年前他们就想搬迁到东莞松山湖，当时这家公司的企业规模不大，每年约有几千万的营业额。他们找过当地政府，但是拿不到地。经过这几年的发展，虽然比以前规模要大一些，但是仍然无法拿地，所以他们找到李应福，目前已有一个项目接近签约。

界面新闻了解到，像这样的项目并不少见。以东莞的另一个制造强镇为例，今年当地政府和深圳的两家企业签了意向，企业承诺三年内在长安投资建厂。但是现实的情况是，企业想进入长安，不过得有土地。

“我们不太看好他们能进来，因为长安也确实没地了。”当地知情人士告诉界面新闻记者。

正是因为直接找政府拿不到地，所以李应福等人一方面做存量的市场，另一方面以前东莞的企业转型搬走或者倒闭了，找有转让需求的土地。李应福告诉界面新闻记者，客户更倾向收购东莞的企业。“收购企业政府很难管，这样进入东莞相对容易，而且还可以省去土地过户的税费。”

目前，在东莞的清溪、塘厦、寮步、松山湖、石排等镇，产业转移联盟已在谈十多个项目。

今年9月初，李应福去东莞寮步镇看厂房，那里有三星13万多平方米的厂房，年底就要搬离东莞，转移到越南去。“我看了，那里适合做物流，所以正在找物流企业。”

高房价是深圳制造企业转移的一大原因。

中国（深圳）综合开发研究院对此曾做过调查。调查显示在深圳市转出企业的“转移原因”项下，排在第一位的是拓展市场，占比41.3%；排在第二位的是降低成本，占比29.1%；排在第三位的是利用资源，占比14.8%。

彭坚分析称，近一两年来，快速增长的成本对企业的压力极大。大型企业成本压力大，并不是因为以企业今天的实力买不起地，而是这些大型企业已经进入了知识创造型环节，其竞争力来自企业的一批人才。想把这批人才吸引过来，除了要有竞争力的待遇外，还得让他们在这个地区安家落户。然而企业往往没有办法照顾到，同时政府的保障性住房建设相对滞后，这对大型企业造成了一定的困扰。

高房价带来的普遍困扰就是，留不住人。李应福举例说，今年一家在广州深圳都有公司的央企，有两名清华大学的毕业生入职。新职员表示可以到深圳工作，但户口要落在广州，原因正是深圳的房价太高，几年内可能都无法买房。

“这样的现状使招聘人才变得困难。”李应福说，一个大学毕业生工资没法支撑他在几年内买房，在行业有几年经验的骨干，如果不涨工资，也很难买房。但同样的工资换到东莞去，情况就不同了。

“这时，这些大型企业通过拓展发展的方式，通过就近拓展，找到能够吸引并且让企业人才安居的手段，来保障企业的可持续发展。”彭坚说。

该调查报告还称，从转移企业的行业分类看，深圳转移企业一般呈现劳动密集型特征，该类企业对要素成本变动的关注度比较高。在深圳市出现产业转移的前12位行业中，有一半以上为典型的劳动密集型企业，主要包括金属制品、建筑建材、服装鞋帽、农副食品、塑胶制品、印刷包装等行业。此外，从电子信息产业内部细分产品看，深圳转出企业数最多的是印刷电路板行业，占比为28.0%，该行业是电子信息产业内部较为低端的劳动密集型加工环节。

公开资料显示，2016年深圳上半年经济增速8.6%，高出全国经济增速1.9%。上半年，第二、第三产结构比例由上年同期的41.1：58.9调整为38.9：61.1，这也是深圳的三产比重首次超过六成。这一系列的数字背后表明，深圳产业结构正在逐步优化。

彭坚表示，这是一个短期现象。其实深圳市政府也注意到这个产业结构调整的趋势，他们也在逐步布局，满足中小型、创新性企业发展的空间。一方面，以市场化为开发主体，通过产业定位、招商引资的方式，把更新过后的产业园区改造成第三、第四代产业园，形成产城融合的平台，去吸引中小型企业入驻发展。另一个方面，市场化主体还得交出一部分创新性产业用房给政府，这样政府手上就有资源，以较低于市场价的价格提供给中小型企业。现在是处于城市更新的启动和转换期，未来一批产业园区的平台起来后，工业集聚的作用会进一步凸显，如此，第二产业和第三产业的比重会得到逐步的优化。

彭坚也提醒，深圳二产比重不要低于40%。深圳的定位是创新型城市，创新一定要有制造业的支撑，否则，创新容易成为无本之木。

李应福所服务的企业，大多数从深圳转移到东莞。但这只是深圳制造业转移路径的其中之一。

界面新闻记者从中国（深圳）综合开发研究院获得的数据显示，深圳向广东省内其他地区转移的企业中，56.9%选择的是河源、汕尾等粤东北、粤东地区，26.4%选择在东莞、惠州等珠三角其他城市进行拓展。这其中，除了东莞，河源也是很重要的承接地。

“为什么东莞不是企业转移过去最多的（选择地）？还是成本的问题，东莞的成本虽然比深圳低很多，但是仍有不少制造型企业觉得太高。毕竟制造型企业对于成本很敏感，所以去河源，成本肯定更低。”李应福告诉界面新闻，此外土地资源同样紧缺。

这一点河源中光电通讯技术有限公司（下称中光电）的执行董事刘长涛深有体会。

中光电成立于2011年，公司设在深圳西乡。“说实话，我们会来河源，就是因为资金短缺。”刘长涛告诉界面新闻记者。

刘长涛说，公司成立以后发展得很快，一度在深圳租了9层厂房。后来，厂房附近通了地铁，房租从原来的十几元每平方米涨到近三十元每平方米。此外，用电方面，工业园和村里面层层分包，电费是固定价格。综合考虑，公司认为在深圳成本太高。

“我们到河源考察，买了很大一块地才花了4200多万元。这样的地要是放在深圳，我没有一两个亿是不可能买下来的。”刘长涛说。

刘长涛认为，把公司搬迁到河源的决策是对的，因为深圳的产业都在慢慢转移，迟转移不如早转移。目前，中光电的深圳公司主要做研发、市场和售后服务，制造环节全都在河源。

总部在深圳，制造在河源，这是现在河源希望呈现的效果。

深圳与河源其实渊源已久。

广东省政府官网显示，在当年广东省委省府召开“双转移”的工作会议上，深圳、河源市相关负责领导做了经验介绍。

2013年底广东省委、省政府调整了对口帮扶关系，由深圳对口帮扶河源、汕尾。公开资料显示，2013年11月至今年8月，深圳先后共有395名干部在河源开展对口帮扶工作，而河源的市委书记张文，也是今年1月份，从深圳调至河源任市委书记的。

此外，深圳投入各类帮扶资金48.9亿元，其中对口帮扶财政资金39.71亿元，扶贫“双到”资金8.48亿元，重点扶贫县财政资金0.7亿元。还有深河产业投资基金，是从深圳市政府市级财政帮扶资金中拿出5亿元设立的基金，充分吸收了社会资本。

截至2016年9月，深圳主导和协助河源引进项目271个、计划总投资792.34亿元，已完成投资277.6亿元，项目数量、总投资及已投资额均居广东省前列。

河源市委常委、副市长、深圳对口帮扶河源指挥部总指挥钟荫腾在接受媒体采访时表示，重大项目落户河源，为河源的经济发展带来了直接贡献。中兴通讯河源项目2020年全面建成，带来的工业产值近1000亿元，加上上下游关联企业产值则将近1500亿元，而河源目前工业产值仅为1300亿元，这相当于再造一个河源。另一个项目深能源河源电厂二期预期税收7亿多元，相当于河源高新区税收的一半。 

在河源高新区到底有多少深圳来的企业？当地知情人士告诉界面新闻记者，不完全统计可能要占到该区企业总数的七成左右。

在今年9月中旬，河源市委、市政府召开服务企业座谈会，河源市委书记张文、市长彭建文等领导与40多家企业代表面对面座谈。界面新闻记者发现两个细节，停车场里的车，大部分是粤B车牌的；散会后不少老板聚在一起聊天，顺带讨论晚上要不要回深圳。

刘长涛告诉界面新闻记者，公司每天都有班车来往于深圳河源之间，晚上下班可以回深圳。和中光电一样有班车来往深圳、河源之间的企业不在少数。

中光电当初选择河源，首先不想离开广东，因为珠三角已经形成电子产业集群，产业链很完善，特别不能离开深圳。河源离深圳又很近，河源的工厂到深圳南山的公司，距离只有176公里，平时也基本不塞车，两个小时候就能到达。这也是很大一部分企业从深圳转移来河源的原因。

随着深圳东进战略推进，河源变得越来越热闹。

今年3月份以前，河源高新区有很多土地卖不出去，但是现在高新区储备的土地都被人买走了，还需要往南向惠州方向征地。

“前些日子还在召开征地的会议。”刘长涛告诉界面新闻，去年底开始，从深圳过来的上百人考察团就有20多个。

此前，深圳的模具行业协会组织了五十多家企业来河源考察，有一半的企业交了押金买了一大批的地。所以河源罕见地出现了工业用地稀缺。

此外，深圳的企业进入河源，把当地的房价也提高了不少。去年以前河源的新房均价保持在4000元/平方米上下，截至今年8月，河源新房的均价已经达到4687元/平方米。

刘长涛在河源居住的小区，去年年底的价格为3700元/平方米左右，目前的房价涨到超过6000元/平方米，而且所有的楼盘都卖完了。很大一部分买主都是深圳来的人，包括企业老板和深圳在河源企业的员工。刘长涛的公司，就有三十多个人在河源买了房。

钟荫腾也曾表示，河源要脱贫，最重要的是抓住振兴粤东西北发展机遇，特别是抓住这一轮珠三角产业高水平、快速转移的机遇。这对河源来说是最后一次快速发展的机遇了。

然而一切都还在进行中，也有诸多的不尽如人意。

公开资料显示，2013年11月至今年8月，近三年间深圳先后派遣了395名干部，累计投入48.9亿元帮扶资金，今年前7月就追加帮扶资金16亿元。

中国（深圳）综合开发研究院调查报告显示，与深圳、广州等珠三角地区发达城市相比，目前广东省内东西两翼及北部山区各地市的基础设施建设还有待进一步完善。根据项目组对承接地转移企业的问卷调查结果，在“企业面临的主要问题”项下，选择承接地“基础设施不完善”的企业占比高达70%。

公路交通设施方面，东西两翼及北部山区各市目前尚未形成高效、畅通、便捷的陆路交通运输体系，制约着企业货物运输效率的进一步提升。

园区基础设施方面，目前各承接地园区基础设施建设进度缓慢，主要原因集中于两个方面，一是转移工业园所在地经济基础薄弱，地方财政收入较为有限，园区基础设施建设资金的筹措难度极大，影响了园区的开发建设。二是园区征地拆迁进展缓慢，由于工业用地政策限制多，征地手续复杂，且近年征地价格不断上涨，因此普遍存在园区征地难、成本高等问题，制约着园区基础设施建设的顺利推进。

此外，承接地政府服务效率有待提升、承接地人力资源供应结构性短缺也是企业集中反映的问题。

今年9月中旬，河源市委、市政府召开服务企业座谈会，就是解决企业遇到的问题，提升政府的服务效率。

界面新闻记者旁听了该次座谈会。会上，参与企业提出人力资源短缺、城市知名度不够、政府的办事效率比珠三角慢半拍这三大问题。前两个问题往往都相应而生。

一切仍然需要时间。彭坚指出，随着当地工业化水平提高，当地政府服务企业、服务经济的能力和理念肯定会得到提升。但是提升必须要有突破点，现在深圳在做的是，发挥辐射带动作用，把自己的园区模式复制出去。