文｜实习记者 刘晨

在四大一线城市落地执行“认房不认贷”后，作为二线重点城市的沈阳随后也全面取消了楼市限制政策。

沈阳成为今年首个全面放开楼市限购、限售、落地执行“认房不认贷”的省会城市，也成为这一轮楼市调控周期中对政策放松最彻底的重点市场。

9月4日晚间，辽宁省沈阳市房产局发布《关于进一步支持刚性和改善性住房需求的通知》，其中提出的各项楼市支持政策，将给目前的沈阳房地产市场注入活力。

通知中显示，沈阳将取消限制性购售政策，取消二环内的限购政策，取消住房销售限制年限；通知还提出，落地执行认房不认贷。居民家庭名下在本市无住房的，购买商品住房的首付款，按不低于购买首套住房的最低比例执行，不再区分是否有住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款）记录以及住房贷款是否还清，住房贷款利率享受购买首套住房的利率。

今后，在沈阳购买首套房的最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%。

除了最重要的限购、限贷、“认房不认贷”等政策外，沈阳还将提供公积金支持政策。这样一套政策组合拳将在一定程度上缓和楼市下行的压力。

作为首个全面放开购房政策的省会城市，沈阳这一举措，不仅有利于进一步带动购房者入市，而且对于其他省会城市未来的楼市政策走向，也有着借鉴和示范性意义。

从政策落地后的市场表现来看，沈阳一名房企人士告诉界面新闻，新政核心是能够增强沈阳作为中心城市的虹吸效应，在这个维度上会有一定效果。

“沈阳新政充分考虑到置换购房客户，卖旧买新维度也给了政策支持。”上述房企人士表示，最终新政究竟能产生多大的效应，持久度如何，还有待观察。

其实在一线城市全部“认房不认贷”后，沈阳市场就有了回暖迹象，“一方面是市场情绪被带动，另外公司最近也做了促销，叠加在一起，项目流速有一定提升。”

据该名房企人士介绍，在刚刚过去的这个周末，公司项目的流速是上个月的1.3-1.5倍，呈现回暖上升势头，“一部分前期观望客户也选择了出手。”

在这位房企人士看来，如果新政出来市场反馈还不够热烈，沈阳会再补一个秋季房交会，政府给契税补贴等支持。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，沈阳此前商贷首付比例已执行首套20%、二套30%，本次沈阳官宣取消二环内限购政策，对市场活跃度提升起到一定带动效果。

对于购房者来说，全面宽松的金融、政策环境、更大的选择余地和议价空间，意味着更有利的置业时机，居民购买房产的需求得到了极大的满足。

此外，本次政策还提到降低商业性个人住房贷款、提供公积金支持、关注人才置业、发放购房补贴、二手房“带押过户”等举措，均对提升市场预期具备一定作用。

此次沈阳全面放开限购，已是今年第二次进行放松，且这一次力度更大。

易居研究院研究总监严跃进认为，今年3月份沈阳先对二环外取消了限购，如今再次对二环内取消了限购。这说明，取消限购的力度加大，或者说，各地在限购方面，总体朝着全面取消的方向发展。这对于其他重点城市后续预测市区或中心城区限购政策的动向具有较大的启发，也体现了沈阳在此类政策上持续优化调整的导向。

2023年3月，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局发布《关于促进我市房地产市场良性循环和健康发展的通知，涉及科学安排土地供应、调整首套房贷利率、支持公寓类非住宅去库存等五条措施，一定程度上放松了限购政策。

严跃进还表示，这次沈阳还提及了税费、补贴等方面的各项政策，其中明确对于高等学校和中等职业学校全日制在校生给予契税补贴。这说明地方政府非常积极鼓励各类购房需求，同时也是希望从购房的角度来稳定高校学生资源和人才资源，具有非常好的效果。

沈阳全面放松政策的主要背景在于，今年以来沈阳房市库存量较大，市场活跃度不足，新房、二手房价格均延续下跌态势。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-8月沈阳新建住宅价格累计下跌0.3%，价格基本与上月持平；与之相对的是仍保持较大跌幅的二手住宅价格，二手住宅价格环比连续24个月下跌，1-8月累计下跌4.2%，市场情绪有待修复。

从房企销售来看，万科、华润、保利和龙湖等头部房企排名靠前。数据显示，今年1-8月，万科以3205套的销售量在沈阳排名第一，其次是华润和保利，成交量分别是1909套、1751套。

目前，取消住房销售限制年限的规定为沈阳二手房交易市场提供了更大空间，二手房房主能挂牌不再受限制，这在一定程度上有利于改善当地二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活。

公开数据显示，2023年8月沈阳商品住宅成交面积45.5万平方米，在低基数下，环比增长近六成，但同比下降6.9%。

从短期库存量来看，2023年第36周（8.28-9.3）沈阳的商品住宅成交为16.02万平方米，截止8月末，沈阳可售面积仍处高位，出清周期超过20个月。

时隔半年后，沈阳楼市再次释放利好信号，意味着沈阳楼市全面松绑，这将在一定程度上促进房产流通、提升市场交易活跃。

综合沈阳房地产市场政策历次调整的效果来看，沈阳楼市随后将进入了无限制时代，市场将起到充分的调节作用。

但考虑到当前沈阳库存仍维持高位，新房、二手房价格下跌预期仍在，本轮放松政策对市场的最终带动效果，还有待观察。