界面新闻记者 | 冯赛琪

9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金）牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。

白皮书显示，截至2023年6月底，我国公募REITs产品已有28支，其中4支产品实现扩募，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元。首批4个扩募项目的顺利上市，也进一步凸显了我国公募REITs市场作为“资产上市平台”的长期战略价值，促进了不动产投融资循环的持续畅通。

白皮书项目负责人、高金学术副院长严弘表示，白皮书重点关注常态化发行所涉及的机制建设问题：一方面，针对常态化发行新阶段的发展要求，从资产供应和机构参与两个维度梳理了当前我国公募REITs市场化建设过程中存在的难点与问题，并提出了相应建议；另一方面，基于对海外REITs市场的研究对比，白皮书认为多层次REITs市场的构建是打通资本循环、推动REITs常态化发行的关键环节之一，并为此进行相应的分析，提出打造私募REITs产品的相关设想。

严宏认为，今年整个REITs市场的表现波动比较大，投资者更关注基本面问题，市场的回调也体现了市场理性的回归。在调整过程中，不同底层资产的REITs调整幅度方向或不一样。从类别来讲，已经有分化的现象。

他指出，并不是所有的REITs的产品都出现了回调或者是出现了整体的下跌，只有一些底层资产，比如高速公路这一类以特许经营权为主的REITs产品出现了整体的下调。而能源基础设施、生态环保及仓储物流等为底层资产的公募REITs相对发行价格有整体上涨的趋势。

太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊认为，公募REITs为险资机构投资者做REITs相关领域覆盖的底层资产配置提供了一个价值发现、估值参照，拓宽了投资配置的边界。

高小羊表示，过去主要的机构投资者尤其是早期的美元基金，在非房以外其他的一些大宗领域配置，更多是聚焦在商办、办公和零售。大概从2015年开始，险资开始关注工业类资产配置的机会，尤其是物流、仓储类，因为担心流动性的问题，大家整体比较谨慎。

“公募REITs推出以后，整个保险包括其他的机构投资者对多元化的配置基本上打开，现在在投资实践当中，我们不仅关注物流、仓储，也关注科技产业园、生命科学为主题的研发园区等。”

国泰君安资管公司首席投资官徐刚认为，金融机构作为管理人，要推动企业整合资源，把资源配置聚焦于运管的属性之上。在没有发REITs之前，资产产权人和运管人往往是一体的，也就是重资产的模式。这个模式下，缺乏一个外部的监督，大家也不会过度聚焦运管。从REITs开始，实现了所谓的“从重资产向轻资产”的转型，角色变成了运管机构和投资人。

“未来可以合理设立具体的运管机制，引入市场化的激励机制，提质增效。监管层面对运管的框架有非常清晰的制订，在此基础上，可以引入一些奖惩机制，设定客观指标。”他说。

他提到，有试金石、晴雨表之称的二级市场是“强制约”，最终REITs的运管效果要体现在现金流分派率以及二级市场的价格上。作为管理人和运营机构，要树立“以二级市场作为最终标准来判断运管的效果”的观念。