【界面VIP点评】

从建发股份的角度，建发股份及其控股子公司是以62.86亿元现金收购美凯龙29.95%的股份。这部分股权的对价低于取得的美凯龙可辨认净资产的公允价值，两者的差额约95亿元即为重组收益，计入“营业外收入”科目，因此使得建发股份该季度净利大增。值得注意的是，该部分重组收益是没有相应的资金流入的。

在美凯龙的角度，美凯龙之所以亏损主要是针对其所持物业计提了减值损失。

一直以来，美凯龙持有物业资产按照公允价值模式计量屡遭市场投资者诟病。因为这些物业资产每年会产生“投资性房地产公允价值变动损益”。

此前，得益于房地产景气度，这部分一直是“收益”占美凯龙总利润的相当比例。但目前商业地产行业估值处于低位，美凯龙商场出租率同比下滑。同时为了支持商户及家居建材行业的持续发展，美凯龙对符合条件的商户减免了部分租金及管理费。因此，美凯龙自营及租赁收入有所下降，投资性物业估值也相应下调。以前是“收益”的科目如今变成“损失”。

未来如果美凯龙的租金及出租率保持稳定，物业资产价值则有望企稳。反之，则意味着美凯龙的物业资产减值才开始。

对于建发股份而言，因为其本身是折价收购，有95亿元可以作为“安全垫”。美凯龙即使过去的物业资产有“虚高”，暂时还不会影响到建发股份收购美凯龙的账面价值。而且，建发本身也是看重美凯龙在经营和品牌方面的价值，两者结合可以产生协同效应。