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广州成首个推“房票”安置的一线城市,对楼市成交有何影响?

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广州成首个推“房票”安置的一线城市,对楼市成交有何影响?

广州楼市自9月放松限购以来回温明显,“房票”将释放一部分安置需求。

图片来源:界面新闻匡达

文|实习记者 朱箪

在国家推动超大特大城市稳步实施城中村改造之际,广州的城中村改造规划也进一步明确。

最新消息显示,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》在10月24日正式获得审议通过。

值得注意的是,广州此次新的规划提出“优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率。”广州由此成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

此前,广州城中村改造的补偿方式以回迁房安置为主,货币安置为辅。回迁安置房需要通过摇号抽签的方式分配给拆迁户。

新提出的房票安置不同于以上两种补偿方式,相当于将被征收的房屋通过估价转化为货币,货币再以票据的形式补偿给拆迁户。拆迁户在实名登记后,可以凭房票向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻,房票安置是一个大趋势。在房地产供求关系发生逆转的情况下,加上地方财政比较紧张,未来拆迁安置的需求,政策上将更多地鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入,另一方面也有利于商品房库存去化。

不过李宇嘉强调,广州的房票安置只是三种安置模式中的一种,不能强制性地要求拆迁户选择房票。要尊重被拆迁居民安置意愿选择,一般会给就地安置(原址建设回迁房)、产权调换、房票安置等多个渠道供选择。

早在今年8月,一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》就已经流出,对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定,并透露实施房票安置后,城中村改造项目原则上不再新建安置房。

在该文件中,提到了房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策性奖励等构成,其中中心城区将给予2%的政策性奖励,外围区为5%,同时将发放3个月的临迁费现金。

此外,房票还可以转让,使用期限为两年,使用不完可以兑换成现金。同时房票所购买的商品房也享受一些“特权”,如不计入家庭限购套数,享受税收减免。新购房屋也可以办理子女入学手续,在新房交付前,可在原来的学区上学。

当时,广州市规划和自然资源局回应,近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作,但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措,一经通过,会第一时间对外公布。

广州作为城中村改造相对成熟、且仍有大量城中村待改造的一线城市,房票安置将能起到一些积极效果,但也存在着一定的局限性。

广州城中村。图片来源:图虫创意

李宇嘉认为主要体现在两方面。一是村民选择房票安置的比例不能太乐观。就广州来看,村民选择就地安置的可能性比较高。因为村民祖祖辈辈住在这里,乡缘、血缘都在这里。此外,房票安置兑换到的商品房面积要比安置房面积要少,一般会打六折,对这个选择居民接受度可能不高。关键是村民过惯了收租的生活,也希望维持“住一套、租两套”的生活模式。

二是房票安置的匹配度可能不高。目前库存主要集中在城市外围,比如广州外围区域广义库存消化周期在5年左右,而近期推进的城中村改造主要是主城区及靠近主城区的区域(番禹、黄埔、白云),这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价明显下跌,村民多于外围区域的房屋接受度不高。

对于选择房票安置的群体,李宇嘉认为主要有三类:一是拥有多栋合法出租屋的,二是已经迁出本村到外地(包括海外),三是希望子女能继承商品房的。当然,政策也会鼓励比如房票安置的房源不限购、契税减免,房价可以在市场价的基础上打折扣等等。

截至目前,已有超过30个重点城市公布并实施房票安置政策,除了广州之外,还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳,以及厦门、无锡、温州等城市。

李宇嘉认为,在一线城市中,大概率只有深圳会跟进该政策,北京、上海城中村的改造量并不大。

广州也是目前一线城市中对限购政策放松力度最大的城市。9月20日,广州出台楼市新政,不仅解除了大多数外围区的限购,对主城区限购政策也有调整,外地户籍社保要求从5年降低为2年。政策出台后,楼市成交有明显恢复。

根据中指研究院数据,10月1日至22日,广州新房成交面积48.9万平米,同比增长20.8%,其中取消限购区域成交量明显提升,番禺、花都的销售面积日同比增长都超过一倍。天河、荔湾等限购门槛降低区域成交也较为活跃,销售面积同比增长72%和57%。

二手房方面,市场波动也较为明显。根据广州房地产中介协会统计,10月2日至8日,全市二手房网签数1516宗,环比下降24.46%;国庆假期结束后,10月9日至15日迎来了爆发式增长,网签数2749宗,环比上升81.33%;10月16日至22日则小幅下降至2644宗。

整体来看,广州楼市从9月放松限购以来,市场回温明显,特别是放松限购的区域成交量较为活跃,但中心区和外围区域分化仍然存在。

从此房票安置政策的推出,或将解决一部分安置需求。李宇嘉认为,政策效果取决于最终的政策设计扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。但目前看来,选择房票安置的比例可能并不高,大概30%左右。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

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广州成首个推“房票”安置的一线城市,对楼市成交有何影响?

广州楼市自9月放松限购以来回温明显,“房票”将释放一部分安置需求。

图片来源:界面新闻匡达

文|实习记者 朱箪

在国家推动超大特大城市稳步实施城中村改造之际,广州的城中村改造规划也进一步明确。

最新消息显示,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》在10月24日正式获得审议通过。

值得注意的是,广州此次新的规划提出“优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制,拓宽城中村改造资金支持渠道等策略,破解城中村改造难题,提升改造效率。”广州由此成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。

此前,广州城中村改造的补偿方式以回迁房安置为主,货币安置为辅。回迁安置房需要通过摇号抽签的方式分配给拆迁户。

新提出的房票安置不同于以上两种补偿方式,相当于将被征收的房屋通过估价转化为货币,货币再以票据的形式补偿给拆迁户。拆迁户在实名登记后,可以凭房票向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻,房票安置是一个大趋势。在房地产供求关系发生逆转的情况下,加上地方财政比较紧张,未来拆迁安置的需求,政策上将更多地鼓励房票安置。一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入,另一方面也有利于商品房库存去化。

不过李宇嘉强调,广州的房票安置只是三种安置模式中的一种,不能强制性地要求拆迁户选择房票。要尊重被拆迁居民安置意愿选择,一般会给就地安置(原址建设回迁房)、产权调换、房票安置等多个渠道供选择。

早在今年8月,一份名为《广州市城中村改造房票安置实施办法(建议稿)》就已经流出,对房票安置的适用范围、补偿规则、核发、使用与结算等作了详细规定,并透露实施房票安置后,城中村改造项目原则上不再新建安置房。

在该文件中,提到了房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策性奖励等构成,其中中心城区将给予2%的政策性奖励,外围区为5%,同时将发放3个月的临迁费现金。

此外,房票还可以转让,使用期限为两年,使用不完可以兑换成现金。同时房票所购买的商品房也享受一些“特权”,如不计入家庭限购套数,享受税收减免。新购房屋也可以办理子女入学手续,在新房交付前,可在原来的学区上学。

当时,广州市规划和自然资源局回应,近期一些部门在开展房票安置可行性研究工作,但还处于初步研究阶段。对于房票这种重大举措,一经通过,会第一时间对外公布。

广州作为城中村改造相对成熟、且仍有大量城中村待改造的一线城市,房票安置将能起到一些积极效果,但也存在着一定的局限性。

广州城中村。图片来源:图虫创意

李宇嘉认为主要体现在两方面。一是村民选择房票安置的比例不能太乐观。就广州来看,村民选择就地安置的可能性比较高。因为村民祖祖辈辈住在这里,乡缘、血缘都在这里。此外,房票安置兑换到的商品房面积要比安置房面积要少,一般会打六折,对这个选择居民接受度可能不高。关键是村民过惯了收租的生活,也希望维持“住一套、租两套”的生活模式。

二是房票安置的匹配度可能不高。目前库存主要集中在城市外围,比如广州外围区域广义库存消化周期在5年左右,而近期推进的城中村改造主要是主城区及靠近主城区的区域(番禹、黄埔、白云),这些区域目前库存并不大。由于去年以来这些区域房价明显下跌,村民多于外围区域的房屋接受度不高。

对于选择房票安置的群体,李宇嘉认为主要有三类:一是拥有多栋合法出租屋的,二是已经迁出本村到外地(包括海外),三是希望子女能继承商品房的。当然,政策也会鼓励比如房票安置的房源不限购、契税减免,房价可以在市场价的基础上打折扣等等。

截至目前,已有超过30个重点城市公布并实施房票安置政策,除了广州之外,还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳,以及厦门、无锡、温州等城市。

李宇嘉认为,在一线城市中,大概率只有深圳会跟进该政策,北京、上海城中村的改造量并不大。

广州也是目前一线城市中对限购政策放松力度最大的城市。9月20日,广州出台楼市新政,不仅解除了大多数外围区的限购,对主城区限购政策也有调整,外地户籍社保要求从5年降低为2年。政策出台后,楼市成交有明显恢复。

根据中指研究院数据,10月1日至22日,广州新房成交面积48.9万平米,同比增长20.8%,其中取消限购区域成交量明显提升,番禺、花都的销售面积日同比增长都超过一倍。天河、荔湾等限购门槛降低区域成交也较为活跃,销售面积同比增长72%和57%。

二手房方面,市场波动也较为明显。根据广州房地产中介协会统计,10月2日至8日,全市二手房网签数1516宗,环比下降24.46%;国庆假期结束后,10月9日至15日迎来了爆发式增长,网签数2749宗,环比上升81.33%;10月16日至22日则小幅下降至2644宗。

整体来看,广州楼市从9月放松限购以来,市场回温明显,特别是放松限购的区域成交量较为活跃,但中心区和外围区域分化仍然存在。

从此房票安置政策的推出,或将解决一部分安置需求。李宇嘉认为,政策效果取决于最终的政策设计扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。但目前看来,选择房票安置的比例可能并不高,大概30%左右。

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