丹麦的市场比较小，在房地产方面比较活跃的中国公司几乎没有，在媒体曝光的仅有三处。至于没曝光的，当然有，但是是华人公司比较多，这里就不分析了。

第一处是位于哥本哈根市中心的原丹麦皇家音乐学院主楼，是中国驻华大使馆代表国家在2014年4月买下来，改造为北欧地区的中国文化中心。由于是政治层面上商业行为，关于交易价格，翻新成本什么的不会公开的，你懂的。但是由于地理位置是哥本哈根的政治文化中心，长期持有的话，不会是什么赔本的买卖，除非有战争发生。

第二处是位于南丹麦地区的尼堡的原问题儿童治疗中心Sølyst（以下简称A房产），是中国长春国信集团丹麦子公司2013年8月1千4百万丹麦克朗（当时的汇价，大概约人民币1千6百万）购买的，包括一栋白楼和一栋红楼。据尼堡地方媒体Fyens.dk 2014年10月30日报道，白楼要换屋顶，红楼要赶快修整，不然就会损失更大。当时中方公司透露红楼（小楼）准备做公司的办公楼使用，白楼（主楼）准备规划成：一部分是商务旅馆，另一部分是展示丹麦养老服务业的展厅。后续至今就没有报道了，估计没有达到预期成效.

第三处是在尼堡的海景第一排的原幼儿园（以下简称B房产），是北京银海控股公司下的丹麦子公司Greatop Science and Technology Development ApS，2014年4.1百万丹麦克朗（人民币差不多4.5百万）购买的。也是需要翻新修整，据地方媒体Fyens.dk 2015年1月30日报道，中方准备投入3.5百万丹麦克朗进行内部翻修改造（共两层楼）成商务中心，楼下作为办公区，楼上设4个客房。当时装修公司已经进场，2015年6月份就完工投入使用了。

A和B房产都属于商业地产，商业地产首要考虑的是商圈和地理位置。丹麦的商圈主要集中在首都哥本哈根所在的这个岛上，或者第二大城市奥胡斯所在的这个岛上，A,B房产却位于欧登塞所在的这个岛（官方称南丹麦地区）。欧登塞最出名的是观光点—安徒生的故居，这单单从当地的房地产市场状况就可以看出当地的产业重点。如下图数据所示，相似的建筑，房屋类型是度假屋的，就比别墅的价格高出八成左右，而且度假屋相比住宅的别墅跌幅比较小。由此可看出，观光旅游业是南丹麦地区的主要产业。从投资的角度看，投资有产业支持的度假屋类型的房产才是上策，房产增值保值能力远胜一筹。

再从A, B房产自用的层面去分析。A, B房产都要改造为商业中心兼商务旅馆的功能使用，那么最直接的就是要分析出租的业绩前景如何。A，B房产的目标客户人群比较狭小，主要是商务出差的中国人，还主要是英语语言沟通差的或者是行业业务关联的中国客户。因为对于旅游观光者来说，住哥本哈根会更方便选择更多，或者住民宿更便宜，又或者住度假屋更能体会当地文化特色。所以说，面向旅客的房间出租收入会逊于度假屋的租金收入。同理，办公室出租的话，也是狭小的中国客户群，但是自用的部分的确可以省下房租支出。至于A房产展厅的想法，有点理想化，丹麦公司用同样的预算到中国展示，市场推广覆盖效果会好几倍甚至几十倍，为什么要花这笔推广预算去覆盖仅仅来丹麦出差的中国客户呢？不难推算，投资A,B房产自身能带来的租金收入远比不上投资普通的度假屋房产或大商圈的商业写字楼。

由于A,B房产都需要前期投入一大笔维修资金，如果当地市场房价没有大幅上扬的话，以后脱手，资金的回收存在很大的风险。加上出租收入无法支持持有房产的支出的话，更是买了就赔，拿着就赔的节奏。

那是不是南丹麦地区的房地产根本就是地雷区，一点都不能碰？那要看人，上一篇《丹麦的最便宜的皇宫城堡，一千一百九十万成交！》里提到前房东(是尼堡当地的丹麦人)，就是很成功的房地产投资案例。根据地方媒体Fyens.dk 12月24日报道，前房东2013年以4.75百万在房产拍卖上买下，然后向银行贷款1千7百万（房产拍卖前有1千5百万的抵押贷款）。这样，除了还之前的抵押贷款，还剩2百万做维修费用。之后出租租金收入平均每月3万7（比上一篇我们保守估计的21544要高出7成），这样一来，租金的回报率就有9%，加上房产增值的7百万，一共回报率达175%。这还是保守的策略，因为目前该地区的房价正是低点回升的起点。其实等到目前房价回升10%的时候再放出来卖，也很安全，那样回报率远超200%。

度假屋类型的房产既可以做商业经营，也可以做私人住宅，灵活性很高。而商业办公楼的房产，要变换成住宅性质的很难，要各种申请程序手续，也很难成功。同样差不多的购入时间，这个案例中的度假屋性质房产的投资价值和资金操作，可把中国公司投资的A,B房产远远的甩到几条街外。所以当地人熟识其中的厉害关系和投资门道，就会知道什么是好的买卖，什么买卖是不能碰的。外地人/外国人没有事先咨询深入研究的，也算是事后花钱买经验学习了。