长租空置率上升如何求解？短租淡旺季明显，运营成本高企怎样破局？在这近乎二元对立的尴尬现状下，如何摸索出一条切实可行的长短租融合路径，或许会是破除公寓行业当前发展瓶颈的关键点之一。

12月28日，在由上海联寓智能科技有限公司和友社国际青年社区主办、TBO旅游商业观察协办的【融合与共生】暨公寓行业大整合战略发布会上，友社国际青年社区CEO丁野、拜登公寓CEO魏普照、氪空间CMO&CTO吴峥、小猪市场部副总裁潘采夫四位嘉宾就“公寓整合前夜长短租结合才是破局之路”议题，展开了一场跨界思辨。

TBO：当前宏观经济下滑以及一线城市人口外流，有统计数据显示，从2015年，上海常驻人口40年来首次出现负增长。对于长租公寓经营者来说，退租率的上升带来的压力陡增，长短租结合是不是解决困局的一个好方法？

友社 丁野：显然是的，我们参考了大量连锁型经济酒店，发现不管哪家几乎都有一定的空置率，包括传统的二房东，不管长、短租都会有一定空置率。

友社自创立起就选择长、短租融合发展，完全是从运营角度考虑的。友社偏重于长租，但我们在初期选定的一些物业位置会比较特殊，当时就考虑是不是可以把长租的回收期用短租的方式运营。

所以和其他家不同，我们比一般的长租在运营方面有一定加强，但相比短租来讲人员又大大减少。我不能说友社已经找到突破长短租融合瓶颈的好方法，但就目前长短租融合而言，我们确实解决了部分空置率问题，在提高整体运营效率的同时，又很好地降低了人力成本。

TBO：友社在长短租融合的实操过程中，具体遇到了哪些问题？

友社 丁野：现在市场上会把长租和短租分成两个比较对立的公寓运营模式。从利润角度来讲，短租更偏传统，在同等供应链条件下，利润率肯定高于长租；但从运营角度讲，由于短租接近于酒店的运营，所以它在人力成本包括维护成本、运营成本方面远远高于长租。

从专做短租转向长租提升利润配比时会发现，一旦投入就会陷入亏损，因为团队运营成本、物业拿地成本更高；反过来讲，做长租一旦投入短租，会发现人力成本居高不下。大家应该有一个共识，服务行业业者需要漫长的培养过程，让人员适应这样的规范没办法靠资金，只能靠时间磨炼。

对于友社来讲，因为早期就是长短租结合，所以现在所谓的融合会显得比较顺利。友社都是按照长短租相结合去培养团队、找物业的。所以我们不会像其他品牌那样将自己定义成完全做长租或者做短租。

无论是长租还是短租，公寓行业就是服务业的一个衍生品，作为服务业可以+互联网，但不代表服务业就变成了互联网，因为它有天然的天花板：一线人员工资不可能开到很高，行业的利润率也不高。而长短租结合来运营，恰恰是要从人力成本角度考虑的。

TBO：拜登公寓之前是以短租为主，但现在新开的店是长短租结合。是否是因为在经营中发现了一些问题才开始尝试改变？相较于之前的短租来说，长短租结合解决了哪些问题？

拜登 魏普照：说到长短租，首先短租本身的利润包括涨价空间更高，当然相应的风险和成本也是成正比的；拜登之所以选择以短租为主，是因为从创业之初我们走的是“农村包围城市”的路线，以三、四线旅游目的地的度假型房源为主，比如烟台蓬莱阁，这些房源没有长租需求，只能以短租模式去做。

所以一个是源于短租的想象空间更大，另外一个是我们现有的产品没有长租需求。但目前我们在做调整，因为像南京、济南这类城市，长租需求还是很多的。比如青岛，我们在5～10月份以短租为主，长租占比不到10%，但全年统计下来，占比可能在15%～20%之间，未来有可能会更多。

TBO：双方其实都在尝试做长短租的融合，但是侧重点又有不同，一个更侧重于长租一个侧重于短租，哪个方法是对的？

友社 丁野：我们是干租房生意的，就是把物业进行商业性的转化，无所谓长租短租。未来究竟是长租好还是短租好，到底谁对谁错，或者具体什么样的比例才合适，这都要业内一起努力找到拓展的渠道。

拜登 魏普照：我比较认同丁总的说法。目前行业在发展初期，大家还处在摸索阶段。丁总认为他的长租不错，我认为我们的短租也ok。从获取房源到运营，以及到回报周期和投入产出比上，只要符合投资回报要求就行。

TBO：实际上大家就长短租结合成为趋势已经初步达成共识，只是未来侧重长租还是短租，大家的想法各有不同。但尽管如此，现在确实没有一个以长短租混合运营的落地案例堪称完美。所以长短租结合可行并不代表所有人都能做。在这个过程中，到底是什么阻碍了双方的融合？

拜登 魏普照：说到长短租融合，目前确实没有一家可以称为代表，至于未来到底能不能进行融合，我做公寓看到的是整个房地产后市场去库存的问题，所以一直在围绕如何去库存的模式往下推，现在也是按照公寓模式来盘活运营。因为我认为，目前只有这样模式可以让库存增值更大化，但最终到底是长租还是短租，还是要根据每一个项目的不同进行运作。

不管长租短租，只要能让闲置资产盘活都是有价值的，未来拜登到底是长租还是短租？我们目前以短租为主是因为获取的房源缺乏长租需求。但如果未来我们在北上广深拿到好物业，我们也会做长租。比如我们做短租是150间达到一个平衡点，但我们会拿出300间房，一半做短租一半做长租，因为两者获取渠道、人员管理方式、管理流程和体系化运作的方式是大同小异的。

友社 丁野：现阶段业内没有一个强势品牌或者强势企业产生，意味着行业还没有任何模式和框架被认为一定对或者一定是错。大家在发展上由于各自定位的客群不同，我相信不管是短租切长租，还是长租切短租，都是因为有不同的发展思路。大家不会因为市场和产品的局限性产生巨大的分歧，都会以现有的基础人群往外拓展。

对于友社来说，现在短租是一个附属产品，相当于锦上添花。但我相信友社未来会以一个产品线为基础，向上下游延伸。像魏总现在有四个品牌，友社未来会有三个产品线，只是现有团队和人员还没准备好。

不管长租还是短租，怎样把运营团队和服务做好，这中间没有明显的临界点和成本差异性。我相信这两个模式会随着产品或者使用系统升级，包括新的智能硬件，都会让双方人力成本越来越接近，当到达一个平衡点，就是未来这个行业具体的发展模式。

其实长租和短租本身完全是靠资产位置、价值来看适合做什么产品，基于同一个物业，我们会有不同的经验和判断。不同的位置、不同的产品需要不同的团队，这都是接下来大家需要探索学习的。

正如魏总所说的，他说一个非常好的物业可以扩大到300间，我也可以说碰到好的物业，我一半做长租另外一半做短租，这是我们开这个会的重点，找到志同道合的人一起来建立市场规则，找到符合市场规范的发展模式。

TBO：从刚才对话中可以看出，长短租结合可能涉及到很多运营、管理等方面融合的问题。吴峥总之前在携程众荟下面的慧云事业部任总经理，主要做酒店的管理系统云PMS，从吴总的专业角度来看，长短租在融合的过程中，涉及到系统端的融合能否实现？

氪空间 吴峥：如果只从整个后端管理系统来说，双方基本上是可以融合的。原来我们接触的比较高端的酒店，比如有的中间是星级酒店，而外圈楼是公寓，但它用的是一套系统，在运营、财务、分析等方面都已经能够完成整个后端的数据，只不过它在管理系统上稍微有所区别。

我觉得长短租这两个领域，在系统上更多还是营销方面的不同。因为长租与短租相对来说是两个领域，各自竞争对手不同。比如短租，有国内的竞争对手有携程这样的平台，也有像汉庭、如家自建的渠道；在长租领域有很多像链家这种，这是两种完全不同的模式。

上面说的那种酒店也是把长、短租分成不同的产品去运营。后面的服务可能跟酒店类似，比如说客房的一些服务，或者说一些长租类的服务和短租类的服务，只是谁更轻、谁更重的问题。

TBO：如果系统端的融合可以实现，那之后还会存在哪些问题？

氪空间 吴峥：随着技术包括智能化物联网的发展，未来管理效率会快速提升，包括后端通过简化压缩管理成本，或者通过信息化解决包括财务等数据方面的整合问题。信息化能解决生产和管理效率的问题。但营销这块现在还是很难整合在一起，因为本身这两个产品所定位的客群不一样。我们还是要针对不同竞争对手搭建不同的系统，或者根据自身营销方案进行营销。

不论是长租还是短租，现在有很多新玩法，长租领域出现了对人群的细分，相当于在垂直领域内做了细分发展；短租像拜登能够提供快捷酒店没有的厨房、套间、儿童房等，形成了差异化的竞争，但是在营销渠道方面可能走的是相同路线。不管是自建渠道还是已有渠道，它跟安居客、58同城等实际上完全不同。

TBO：在此基础上做延伸，各空间业态还可以实现怎样的互补融合？

氪空间 吴峥：公寓行业可以做整个上下游的扩展。现在也有一些品牌公寓跟我们办公空间合作，可能会更精准让这些办公人群与公寓需求形成互补。

以氪空间为例，本身它服务了很多企业，同时氪空间也跟小猪这些平台合作，为旗下企业提供更多福利。比如为企业差旅找一些公寓品牌、短租品牌，跟办公空间的服务平台嫁接，这样就是为办公空间的人群提供了增值服务，来满足他们的居住以及企业福利需求。

所以从整个空间领域来讲，只谈长租短租稍微有点片面，因为居住与办公是两个完全不同的产品形态。在公寓这个范畴里面，我们可以基于上下游或者社群，实现更广泛的融合。

TBO：吴总刚才提到后端的系统打通是完全可以实现的，只不过在前端营销渠道层面比较困难。现在确实是长短租有各自的平台，没有谁能够承担长短租的双重需求。在长短租结合的趋势下，小猪方面会不会有所改变？

小猪 潘采夫：小猪的全名虽然叫小猪短租，但出租模式不限，完全凭房东意愿。因为从分享住宿角度来讲，所谓短和长，从技术和模式上是一体的，只不过大众习惯于叫小猪短租。

像有考研生直接下一个3个月的单，这些没有任何问题。我们甚至会鼓励房东旺季短租、淡季长租，比方说像青岛、秦皇岛等旅游城市，季节性很强，5到10月份的旺季会做短租，反季节就转成长租，这些都是没有问题的。吴总说的氪空间跟小猪合作，小猪可以满足这种福利需求。

所以，这可能是两个门类的事，公寓出租的长和短是出于经营策略和成本考虑，但对于小猪而言，十几万套房子都是房东自己在打理，长和短对于小猪的运营影响不明显，主要在于房东自己的考虑。

TBO：您说长短租可能都是从房东自己的角度来考虑，但房东经营或者说能力不一。对于平台来说，都希望房东或者品牌能活的很好，小猪是否尝试过用什么方式来帮助他们？

小猪 潘采夫：我们经常会说经济型酒店要保持60%～70%、高星酒店要到50%的入住率盈亏线，但小猪没有这种标准限制。小猪上大量的个人房东是受个人趣味或者交友目的驱动的。理想状态下，小猪平台上短租是长租盈利的3倍，如果租的天数一样，小猪的利润一般能够达到两倍左右。

对于长租和短租，我们会给房东做一些普及，包括淡旺季房价会浮动，淡季要下调多少能保持盈利和接单量，我们会给出一个指导价格。实际上小猪有一个自动机制来调节这些东西。

在公寓跟小猪系统打通以后，我觉得职业房东或者公寓还是会多平台对接，根本上长短租前端系统还是两套。对于公寓来说，哪个流量大，哪个工具好用，就用哪个。