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300亿战投落定 恒大回归A股迈出重要一步

八家战投为恒大带来300亿资金,意味着许家印回归A股的战斗正式开始。

许家印 图片来源:视觉中国

新年伊始,成为中国地产行业新的王者后,恒大地产在回归估值更高的A股道路上又迈出关键一步。

1月2日晚间,中国恒大(03333.HK)宣布,旗下凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与8家投资者订立协议,这些投资者将合计出资300亿元取得恒大地产经扩大后股权的13.16%。

恒大此次引入的8家战略投资者分别为,中信聚恒、广田投资、华建控股(华超置业附属公司)各认购50亿元,各占增资后恒大地产2.19%的股份;中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、美投、广东唯美等5家机构分别认购30亿元,各占增资后恒大地产股份的1.32%。

成功引入战略投资者,意味着恒大地产重组深深房(000029.SZ)正常推进,在战投引入完成后,凯隆置业持有恒大地产的股权比例将降低至86.84%。以此计算,恒大地产的投后估值约为2280亿元,不仅是中国恒大在港股661.21亿港元(约合591.85亿元人民币)市值的近4倍,还略高于因股价大幅下跌后万科A的市值。在元旦休市前,万科A市值约为2268.55亿元。

据投资银行去年底传出的恒大地产路演资料,其与战投间的投资协议原计划是要在2016年11月22日签署,虽然最终的签署日期滞后了近40天,但却并未像此前市场传言重组会失败,300亿元战投正式落地,表明恒大地产回归A股正按部就班推进。

中国恒大在公告中称,自开展战投引进工作以来,市场反应热烈,最终决定了这8家机构为第一批战略投资者。此举或许意味着,后续恒大还可能继续引入新的战略投资者。

恒大此次引入的战投投资期限为3+1+1年(3年锁定期,1年解禁退出期),退出方式为上市后二级市场出售退出;凯隆置业回购以及恒大地产集团分红;长期战略投资,凯隆置业股权补偿战略投资者股权的50%。

为了成功吸引投资者并顺利回归A股,许家印为支持他的投资者准备了一份见面礼。之前恒大已向投资者做出了2017-2019年三年净利润高达880亿元的业绩承诺,这部分净利润的最少六成要分派予股东,年均投资收益率为7.79%。如果恒大地产在2020年6月前尚未实现上市,恒大将对投资者予以补偿,方式为通过广州凯隆回购、股权补偿方式等保证投资者退出。

除了净利润承诺外,恒大还对这三年的销售规模作了预期,分别约4500亿元、5000亿元和5500亿元。这一规模增速在外界看来还略显保守,恒大要想继续在与万科、碧桂园的竞争中胜出并保住房企第一的王座,在规模上应会更激进。

2016年国庆期间,恒大宣布了重组深深房将其绝大部分地产资产于A股上市的协议,按照原计划,深深房需要在今年3月13日之前披露具体的重组预案。虽然目前重组的详细方案还未公布,但大致路径已明了。

恒大计划注入深深房的资产,将包括除海南海花岛和江苏启东海上威尼斯两个旅游地产项目外的所有地产资产,恒大集团持有的文化、金融、互联网等业务则继续留在港股平台,这部分资产包括恒大人寿、恒大金服、恒大健康(00708.HK)、恒腾网络(00136.HK)等,以及持有的另一家A股公司嘉凯城(000918.SZ)52.78%股权。

如果恒大地产最终借壳上市成功,凯隆置业(恒大全资子公司)将至少持有超过2000亿元的A股市值,除了完成重组后的深深房外,还包括恒大地产今年在A股市场上的投资。目前恒大地产还持有万科A14.07%股权、廊坊发展(600149.SH)20%股权以及梅雁吉祥(600868.SH)5%股权,这部分股权最新的市值约342.7亿元。

此外,恒大集团非地产业务恒大健康、恒腾网络和盛京银行等香港主板上市的最新股权也超过600亿港元(约合534亿元人民币),同时还包含还没有上市的恒大人寿、恒大金服、恒大旅游和恒大文化等资产。

将地产业务回归到估值更高的A股市场,不仅是恒大一家的意愿,包括万达商业、富力地产和首创置业等在内的诸多开发商都在积极推进此事。相比而言,恒大预期通过重组完成上市的方案较另外几家要重走IPO流程的开发商更为便捷,成功的可能性也更高。

即便重组深深房由于各种原因没有最终成功,已由恒大实现绝对控股并完成管理层调整的嘉凯城还是一个重要的备选。目前对嘉凯城这个A股平台未来的规划如何,尚未有明确消息。恒大近期也在逐渐将嘉凯城的地产资产进行调整,甚至是转让给第三方,从而使嘉凯城成为一个干净的壳资源,为未来其他业务借壳上市铺路,比如发展势头凶猛的恒大人寿。

恒大地产如果能够顺利在A股上市,不仅估值将得到数倍提升,其融资成本也会大幅下降。在如今国内楼市重启调控后融资渠道有收紧趋势的背景下,因美元升值带来的境外融资成本上升也让多数开发商更多选择国内融资。

成功引入战略投资者后,恒大地产的重组回归A股算是完成了阶段性一步,接下来便是公布详细重组方案,之后还需要包括深圳市政府、国资委、证监会等在内的政府机构审核,最终能否顺利完成上市依然存在不确定性。

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