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3733.7亿 恒大超越万科登上房地产王者宝座

房企公布2016全年业绩,“宇宙第一大房企”恒大接棒万科。

图片来源:视觉中国

中国房地产行业间的巨头之战落下帷幕,恒大超越万科成为新的行业第一。

1月6日早间,中国恒大(03333.HK)宣布,2016年全年共实现合约销售额3733.7亿元,完成3000亿年度目标的124.5%,累计合约销售面积为4469万平方米,同比增长75.2%。恒大在2016年的销售额与销售面积均为全国第一。 

一天前,万科(000002.SZ)与碧桂园(02007.HK)分别公布了2016年全年销售额,这两家公司在过去一年分别实现3647.7亿元和3088.4亿元,位居行业第二、三位,中国房地产行业也首次迎来三家突破三千亿大关的地产巨头。

在更能准确反映房企真实规模的权益销售额方面,恒大以3550.6亿元位居榜首,远高于排名第二万科的2606亿元。排名第三的依然为碧桂园,它的权益销售额约2347.6亿元。最近两年,万科更多的采用小股操盘方式扩大市场占有率,碧桂园也加强了市场合作开发的比例。

一般而言,在地产行业中,权益销售额代表了房企综合实力, 占比越高利润将更可观。恒大在过去一年中,借助全国房地产市场前三级季度的火热,销售均价也实现了稳步增长,相比2015年上升5.9%达到8355元/平方米。

量价齐升和超高的权益占比,使恒大在过去一年也实现了史上最高的销售回款。它们在2016年的销售回款额首次突破三千亿大关达到3008.9亿元,回款率超过八成。

良好的销售势头和不错的回款率,也让恒大的现金余额再次达到史上最佳。恒大披露的未经审核数据显示,截至2016年底的现金余额高达3043亿元,这相比2016年年中高出923亿元。超过三千亿的现金余额将让恒大足以覆盖一年期的短期债务,并有更多余力参与市场投资和借助行业整合之际进一步扩大规模。

数天前,力图回归A股的恒大地产已经完成了首期300亿元战投的引入,迈出了回归A股的关键一步,也成为近年来国内房企最大规模的股权融资。新投资者的引入,将对恒大地产原有资本结构产生重大影响,最为直接的将是其负债水平相应下降,高负债恰好是过去多年恒大一直让外界担忧的因素。

成功引入300亿战投后,以恒大2016年年中的财务数据为基础,其负债率将下降至78%,净负债率也将下降至66%的行业平均水平。如果以如今超过三千亿的现金余额计算,恒大的负债率还将进一步下降。

土地方面,截至2016年年中,恒大共计拥有1.86亿平方米的土储,这几乎相当于6个澳门大小,项目数量总计454个。庞大的优质土储量,将成为恒大未来业绩实现持续增长的有力支撑。另据世邦魏理仕对恒大2016年中期土地储备进行的评估结果,其土地原值为2595亿元,评估总值为5700亿元,土地增值额为3105亿元,扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%,资产负债率相应降至73.3%。

为顺利回归A股,恒大之前已向投资者做出了2017-2019年三年净利润高达880亿元的业绩承诺。今后随着规模的继续做大,利润或将进一步释放。从2006年上市至2015年间,恒大的核心业务平均利润率约为10.45%,如果按照恒大去年3551亿的权益销售测算,归属母公司的净利润可能达到371亿。这将意味着恒大在尚未回归A股上市之前,能锁定其承诺888亿净利润的四成。

对于今年的销售规模,恒大在重组深深房的方案中预测将达到4500亿元。如果恒大能继续超额完成这一指标,对投资者三年的净利润承诺应该能提早实现。度过史上最好的一年后,整个房地产行业将在2017年迎来寒冬,对恒大而言,迈过3000亿大关和拿下王座并不是结束,在新年保持优势,超越自我,才是真正的挑战。

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