128个商住项目暂停销售上海整顿“酒店式公寓”|界面新闻

不限购的商住房在上海基本全部被暂停销售。

2017年1月7日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。

界面新闻记者统计发现，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个，这些项目包括浦东的融创精彩天地、青浦万达茂、徐汇的中环国际广场和龙湖北城天街。

根据《21世纪经济报道》此前的报道，上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。此前，上海市规划和国土资源局召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。

不过，上海的商办用地没有停止供应。1月12日，徐汇区的两块商办用地将进入土地市场。

按照官方定义，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。

公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分，有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

在上海，公寓式办公楼一般以“酒店式公寓”等住宅名义销售。不过，根据上海房管局此前对酒店式公寓、公寓式办公楼定义所做的解读，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，其土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。

从购买条件上来看，公寓式办公楼不在限购范围，不过首付最低为房价的50%，而且贷款期限最长为10年，贷款利率则上浮10%。

由于上海限购条件的存在，公寓式办公楼一直被看做是住宅市场重要的组成部分。

再加上开发商开发出小户型，使得首付门槛大大降低，在限购紧缩时期，商住会迎来牛市。

上海中原地产市场研究部数据统计显示，截至12月27日，上海公寓式办公楼2016年全年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。

2016年下半年以来，多个公寓式办公楼项目大幅调高售价，以龙湖在宝山区的“北城天街”为例，上半年其销售均价在21000元/平方米左右，下半年开卖的房源定价已经达到30000元/平方米，充分说明了该类产品的供不应求。

此前，北京市已经重视对商住的管控，根据21世纪经济报道，北京市高层表示“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。